L’observatoire local des loyers toulousains a dévoilé le 22 janvier son analyse des loyers sur l’ensemble du parc immobilier toulousain en 2024. Tour d’horizon de ce compte rendu.
© AUAT – Observatoire des loyers
Le périmètre d’analyse est divisé en 8 zones, 5 zones sont à Toulouse et 3 zones sont en périphérie. 32 % des résidences principales de ce territoire sont des logements locatifs privés loués vides, soit 171 000 logements concentrés aux deux tiers sur la ville-centre. Ce sont en majorité des T2 et T3.
Les niveaux de loyers
Le loyer de marché* sur l’ensemble du périmètre est à 12 €/m2 (contre 11,9 m2 en 2023). On observe une différence de loyers assez nette selon les zones. Cela va de 15 €/ m2 en zone 1 à 11 €/ m2 en zone 5. Il y a une légère baisse du niveau de loyers en zone 5 en 2024, qui fait que celui-ci est désormais inférieur au niveau de loyer des deux premières zones de périphérie. Ces deux zones sont à 11€/ m2.
A Toulouse, les loyers de marché médians au m2 diminuent à mesure que l’on s’éloigne du centre-ville. L’hypercentre est le secteur le plus cher, recherché notamment par les étudiants, qui y occupent près d’un quart du parc locatif privé vide, et les jeunes actifs. Les loyers élevés s’expliquent en partie par une offre commerciale développée (commerces, services) et une valeur patrimoniale importante.
A l’inverse, les zones 4 et 5, composées de nouveaux quartiers tels que Borderouge et Montaudran, et de quartiers de grands ensembles comme le Mirail ou les Izards, présentent des loyers de marché médians au m2 plus accessibles. Dans les communes périphériques, les niveaux de loyer au m2 sont moins élevés que ceux de la ville-centre. Les zones 6 et 7 ont quant à elles des niveaux de loyer très proches.
* Il s’agit du loyer à la relocation.
Les niveaux de loyers par pièce
Le loyer médian au m2 des T1 est 66 % plus élevé que celui des T4. Ainsi, le prix d’entrée médian des T1 en quittances H.C. est de 443 € en 2024. De fait, pour passer à la pièce supplémentaire, il fallait 87 € en 2023, il faut désormais 95 € en 2024. Pour passer du T2 au T3, il fallait 140 € en 2023, là où il faut désormais 157 € en 2024.
Cela s’explique par le fait que les T1 souffrent d’une rotation rapide et d’une grande tension, notamment dans un contexte d’une hausse de l’IRL et d’une hausse de loyers. En 2024, au niveau des T2, la tension en zone 1 et 2 est forte. Les logements T2 et T3 ont des loyers stables car ces logements sont concernés par les dispositifs de défiscalisation. Les logements T4 et + souffrent d’une forte tension en zone 1 due aux colocations qui peuvent faire gonfler les niveaux de loyer et un effritement progressif du parc dans l’hypercentre qui entraine une pénurie. En périphérie, le parc immobilier des maisons souffre d’une forte tension.
Les niveaux de loyers par zone
En zone 1, soit l’hypercentre, sur 26 624 logements locatifs privés, 7 742 sont reloués durant l’année. La tension est forte sur les T1, puisque le loyer médian peut atteindre 19 €/m2 pour les logements en relocation. La tension est relativement faible sur les T4, atteignant 11€/m2.
En zone 2, sur des quartiers comme Saint-Michel, Paul Sabatier ou les Minimes, sur 29 743 logements locatifs privés, 7 846 sont reloués durant l’année. La tension est marquée sur les T1 puisqu’elle atteint 17 €/m2 pour les logements en relocation. Le loyer de marché est inférieur au loyer d’ensemble pour les T4 et +, ne dépassant pas les 10€/m2 pour les logements en relocation.
En zone 3, sur des quartiers comme Basso Cambo, Pech David ou Barrière de Paris, sur 18 613 logements locatifs privés, 4 743 sont reloués durant l’année. La tension est forte sur les T1 puisqu’elle atteint 17 €/ m2 pour les logements en relocation.
En zone 4, sur des communes comme Montaudran ou Saint-Martin-du-Touch, sur 19 726 logements locatifs privés, 4 726 sont reloués durant l’année. La tension est relative sur les T1 puisqu’elle atteint 15 €/ m2 pour les logements en relocation. Les T4 sont à 10€/m2.
Le parc locatif privé est plus récent, ce qui donne une dispersion moins importante des niveaux de loyers, qui sont stables car plafonnés.
Par conséquent, la tension dans les quatre premières zones définies par l’observatoire pèse lourdement sur les T1, dont le niveau de loyer médian peut exploser en hypercentre.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les niveaux de loyers, rendez-vous sur www.observatoires-des-loyers.org
__________________________________________________________________________________
A lire :
