La location de tourisme bientôt très très encadrée ?

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Une proposition de loi veut encadrer le marché locatif des meublés touristiques en zone tendue : DPE, autorisation des collectivités locales et réduction de l’avantage fiscal sont au programme.

Cette proposition de loi doit être examinée le 31 mai en commission et la semaine du 12 juin dans l'hémicycle de l’Assemblée nationale.

Article 1er : location de meublé de tourisme soumise à un DPE pour les passoires énergétiques

Obligation : un DPE pour les meublés de tourisme les plus énergivores.

Il s'agit d'empêcher une fuite des logements énergivores vers le marché de la location de tourisme.

Pouvoir de la collectivité : le conseil municipal peut, par délibération, instaurer un régime d’autorisation préalable de mise en location de courte durée et rejeter la demande si le DPE fait défaut ou s’il indique une classe énergétique non conforme à l’échéancier.

En cas de location en meublé de tourisme sans autorisation ou après rejet de celle-ci, le maire peut prononcer une amende administrative (montant maximum 3 000 €).

Dans les communes non couvertes par un régime d’autorisation préalable de mise en location, le maire peut, annuellement, mettre en demeure tout bailleur ayant loué un local dans le cadre d’une location de courte durée de lui transmettre une copie du diagnostic de performance énergétique attaché à ce local. A défaut, la sanction prévue est identique à celle précisée ci-dessus.

Entrée en vigueur : 1er janvier 2025

Echéancier

Le DPE est obligatoire :

- à partir du 1er janvier 2025, à la classe G ;

- à partir du 1er janvier 2028, à la classe F ;

- à partir du 1er janvier 2034, à la classe E.

Pour connaitre la lettre énergétique de leur logement, beaucoup de propriétaires devraient faire réaliser un DPE. Pour rappel, les DPE antérieurs au 31/01/17 ne sont plus valables depuis le 01/01/23 et ceux réalisés entre le 01/01/18 et le 31/06/21 ne le seront plus à compter du 01/01/25.

Dérogation : le conseil municipal peut, par délibération motivée au regard de circonstances locales particulières, déroger à l’obligation de DPE pour la location d’un meublé de tourisme.

Article 2 Autorisation préalable pour changement d’usage dans certaines communes

L’autorisation préalable pour changement d’usage est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

L’objectif est de l’étendre en remplaçant cette précision de communes par celles « situées dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant ». Cela revient à englober dans cette obligation les zones tendues, les villes où la taxe sur les logements vacants est applicable.

En dehors de ces zones, l’autorisation pour changement d’usage peut être instituée sur des secteurs particuliers (ex : zones à urbaniser, emplacements réservés à la relocalisation de constructions exposées au recul du trait de côte...).

Article 3 Fiscalité durcie pour les logements meublés de tourisme

Le régime fiscal de la location meublée perd de son intérêt pour les meublés de tourisme en zone tendue.

Régimes fiscaux proposés :

  • En zone détendue ou dans les communes classées station de sports d’hiver et d’alpinisme au titre du Code du tourisme :

- les meublés de tourisme classés continueront de bénéficier d’un abattement de 71 % et d’un plafond de chiffre d’affaires de 176 200 euros ;

- les meublés de tourisme non classés bénéficieront d’un régime à 50 % et 72 600 euros.

  • En zone tendue :

- les meublés de tourisme classés bénéficieront d’un régime à 50 % et 30 000 euros ;

- les meublés de tourisme non classés passeront à un régime à 30 % et 15 000 euros, par alignement avec le plafond du régime micro-foncier pour les revenus locatifs.

Proposition de loi n°1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, 28 avril 2023

Cette proposition fait écho à la proposition de loi n°853 portant mesures d’urgence pour lutter contre la spéculation locative et favoriser l’accès au logement dans les territoires en tension déposée le 14 février 2023 à l’Assemblée nationale qui propose notamment :

- d’exclure les meublés de tourisme, autres que les gîtes ruraux, du bénéfice du régime des micro-BIC ;

- d’abaisser à 60 le nombre de nuitée autorisées s’agissant des résidences principales, il est actuellement de 120 ;

- de lutter contre la mauvaise utilisation des baux mobilités dans les zones touristiques en créant l’obligation de déclaration de l’identité du locataire auprès de l’autorité administrative et une amende pénale en cas de non-respect ;

- la possibilité d’augmenter fortement la taxe d’habitation sur les résidences secondaires aux communes littorales et aux communes dites « de Montagne ».

Ces deux textes marquent clairement une volonté de rendre moins avantageuse la location de tourisme pour éviter la fuite des logements en résidence principale vers ce type de location par une pression fiscale et juridique très forte sur ces locations.

Les auteurs de ces textes rejettent donc les demandes des bailleurs en résidence principale de voir le problème dans l’autre sens : si les contraintes juridiques de la location en résidence principale et si sa fiscalité, notamment en location nue, étaient moins lourdes, les bailleurs seraient plus enclins à ne pas changer de mode de location.

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