Le loyer des logements loués, en habitation principale, vides ou meublés, est encadré à la relocation dans les zones tendues sauf de rares exceptions : le décret annuel est paru !
Ce dispositif d’encadrement à la relocation qui existe depuis le 1er août 2012 sera effectif jusqu’à l’été 2024 puisque le décret n°2023-642 du 20 juillet 2023 le reconduit à l’identique pour un an de plus, soit pour les contrats conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2023 au 31 juillet 2024.
Lorsqu’un locataire quitte les lieux, le propriétaire ne peut pas fixer librement le loyer applicable au nouveau locataire.
LOGEMENTS VACANTS
Le principe d’encadrement des loyers à la relocation
En cas de relocation d’un logement, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL).
Attention : depuis le 24 août 2022, il n’est plus possible de réviser le loyer selon l’IRL pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Dans les villes où s’applique l’encadrement des loyers loi ELAN (Paris Intra-muros, Lille, Plaine Commune, Montpellier et Bordeaux), l’encadrement à la relocation se juxtapose avec le plafonnement du loyer qui y est applicable. Dans ces villes, le loyer appliqué au nouveau locataire ne doit pas excéder le loyer appliqué au locataire sortant dans la limite d’un plafond de loyer.
Les logements exclus du dispositif
Les loyers peuvent être fixés librement pour les logements :
- faisant l’objet d’une première location ;
- inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Les dérogations
Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :
- lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives et sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;
- le logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer ; la hausse de loyer est libre.
- lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé selon l’IRL le cas échéant.
RENOUVELLEMENT DE BAIL
Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé selon l’IRL le cas échéant ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Décret n°2023- 642 du 20 juillet 2023 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017
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