Vente de parties communes spéciales

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Seuls les copropriétaires titulaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci !


Un exemple de jurisprudence de la Cour de cassation est une bonne occasion de faire le point sur ce sujet.

En l’espèce, dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, l'assemblée générale de tous les copropriétaires a autorisé la cession à l'un d'entre eux d'un couloir, partie commune spéciale du bâtiment C.

Un copropriétaire d'un lot situé dans ce bâtiment a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions autorisant cette cession.

La Cour d’appel a rejeté sa demande avec l’argument suivant : s'agissant de la cession d'une partie commune accompagnée de la création d'un lot avec attribution d'une quote-part de parties communes, tant spéciales que générales, le vote des résolutions portant sur l’aliénation des parties commune spéciales n'est pas distinct de celui des autres résolutions. Les résolutions portant sur la vente de cette partie commune ne devaient pas être adoptées uniquement par les copropriétaires du bâtiment C mais par l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel au visa des articles 3 et 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Articles 3 alinéa 1

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. »

Article 4

« Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. »

En conséquence, seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci.

Cour de cassation, civ 3, 6 avril 2023, n° 22-140.722

Le ministère du Logement a été interrogé sur la possibilité d'envisager une situation où les copropriétaires souhaitent allouer directement le montant de la vente de la partie commune au fonds de travaux auquel ils doivent cotiser.

Actuellement, lors de la vente d’une partie commune, le syndic perçoit les fonds et répartit le montant entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété.

Avec l’enjeu de la rénovation énergétique des copropriétés, pouvoir alimenter le fonds de travaux par ce biais apparaît intéressant.

La réponse est en attente.


Question ministérielle n° 6696, 28 mars 2023


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