Le syndicat de copropriété, selon l’article 15 de la loi de 1965, peut agir en justice en cas d’atteintes aux parties communes. Mais dans quelle mesure le peut-il lorsque les malfaçons ont entraîné des répercussions sur des parties privatives ? C’est la question que tranche, pour la première fois, la Cour de cassation (Civ. 3e, 7 novembre 2024, n° 23-14.464).
Le syndicat de copropriétaires d’un immeuble a engagé en 2006 des travaux de ravalement de façade et d’étanchéité, sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte. Ces travaux, achevés en 2009, présentaient des malfaçons graves. Des déficiences ont été constatés, notamment des infiltrations affectant les parties privatives de certains lots. Une expertise judiciaire a confirmé les déficiences. Le syndicat a assigné l’entreprise, l’architecte et leurs assureurs en réparation.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (2023) a statué que pour les parties communes, le syndicat pouvait agir en justice pour réparation. En revanche, pour les parties privatives, l’action a été rejetée car les préjudices ne concernaient que quatre copropriétaires et n’avaient pas de caractère collectif ou identique pour tous les copropriétaires. La Cour de cassation a tranché en faveur du syndicat sur deux points clés :
- Le syndicat peut agir en réparation de dommages causés aux parties privatives si l'origine est dans les parties communes.
- Il n’est pas nécessaire que les préjudices soient identiques pour tous les copropriétaires.
La Cour de cassation élargit donc les possibilités d’action du syndicat des copropriétaires en justice, en reconnaissant son droit à demander réparation pour des préjudices individuels non généralisés, à condition que leur origine soit dans les parties communes.
Ce jugement clarifie un point de droit important et renforce la protection des copropriétaires face à des malfaçons imputables aux parties communes.
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