Issu de la loi Climat et résilience du 22/08/2021, le Plan Pluriannuel de Travaux ou PPT est un outil qui doit servir aux copropriétaires pour faciliter la budgétisation et l’anticipation des travaux à réaliser sur la copropriété, garantir la sauvegarde, la pérennisation de l’immeuble mais également l’amélioration de sa performance énergétique. Ce plan vient compléter l’instauration du fonds travaux institué par la loi ALUR du 24/03/2014 et entré en vigueur en janvier 2017.
Le fonds travaux a suscité beaucoup de réserve de la part des syndicats de copropriétaires, qui avant la mise en place du PPT, ne concevaient que difficilement le bénéfice d’une épargne destinée à financer certains travaux. Ce fonds, présenté au vote en assemblée générale, n’éveillait que peu d’entrain de la part des copropriétaires, alors que l’heure était à valider le budget prévisionnel courant annuel et faire des économies sur les divers contrats d’entretien. En outre, les syndics étaient hésitants quant à l’application de la bonne clé de répartition des tantièmes à utiliser comme base pour alimenter le fonds.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation apporte un éclairage sur le choix de la grille de répartition à utiliser pour calculer les cotisations de ce fonds. Ces dernières doivent être fonction de la répartition des charges générales et non des clés de répartition des charges communes spéciales ; la localisation des travaux à réaliser important peu.
Depuis la loi Climat et résilience, deux critères sont utilisés pour abonder le fonds travaux : 2.5% du montant du plan pluriannuel voté en assemblée générale ou bien 5 % du budget annuel prévisionnel, avec une tendance à retenir la plus forte valeur des deux.
Cour de Cassation- 3eme civ, 04/07/2024 n° 22-21.758
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