Certaines mesures de la loi sur l’habitat dégradé concernent la gestion courante des copropriétés pour faciliter la réalisation de travaux.
Passerelle vers une seconde assemblée générale pour le vote des travaux d’économie d’énergie et de réduction des gaz à effet de serre
On voit ainsi réapparaître un mécanisme qui a déjà été utilisé. Précisément, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est complété pour créer cette nouvelle passerelle : lorsque le projet de résolution n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité simple de l'article 24.
A noter : si le projet n’a pas été adopté mais a recueilli le tiers des voix, il fait l’objet d’un second vote immédiat à la majorité simple.
Travaux sur parties communes aux frais de copropriétaires
Un ou plusieurs copropriétaires sont autorisés à effectuer des travaux qui affectent les parties communes de l'immeuble sous conditions.
Ces travaux :
- sont réalisés aux frais des copropriétaires demandeurs ;
- portent sur l'isolation thermique de la toiture ou du plancher ;
- ne portent pas atteinte à la structure de l'immeuble, à ses éléments d'équipements essentiels, à sa sécurité, à sa salubrité, aux modalités de jouissance des parties privatives ;
- ne sont pas inclus dans le plan pluriannuel de travaux adopté.
Procédure :
- le ou les copropriétaires demandeurs doivent notifier au syndic une demande d'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale d'un projet de résolution, accompagné d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.
- l'assemblée générale autorise la réalisation des travaux à la majorité absolue avec passerelle vers la majorité simple lors d’un second vote si le projet a recueilli le tiers des voix. Si tel n’est pas le cas, une seconde assemblée peut être réunie avec un vote à la majorité simple. La convocation d'une nouvelle assemblée générale est aux frais des seuls copropriétaires demandeurs.
- les copropriétaires demandeurs exercent les pouvoirs et assument la responsabilité dévolue au maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Emprunt collectif spécifique
Dans l’objectif de prévenir la dégradation des copropriétés, des modalités particulières de souscription facilitée d’un emprunt collectif sont créées pour de très nombreux travaux d’entretien et d’amélioration :
- l’emprunt se vote à la majorité simple (identique à celle nécessaire au vote des travaux)
pour les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, d'accessibilité aux personnes handicapées, l’installation de bornes de recharge sur les emplacements de stationnement à usage privatif, la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ;
- l’emprunt se vote à la majorité absolue (identique à celle nécessaire au vote des travaux)
avec passerelle vers la majorité simple pour les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- les copropriétaires opposants doivent notifier au syndic leur refus dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale ; ils doivent verser la totalité de la quote-part du prix des travaux leur revenant dans un délai de six mois à compter de cette même notification, sans remboursement lors de la cession de leurs lots ;
- l’emprunt est garanti en totalité, sans franchise et sans délai par un cautionnement solidaire ;
- aucune mesure conservatoire ni d'exécution forcée ne peut être mise en œuvre sur les sommes portées au crédit du compte bancaire séparé sur lequel l’emprunt est versé ;
- facilités de remboursement anticipé ;
- en cas de vente d’un copropriétaire ayant souscrit l’emprunt, la quote-part d’emprunt restant à rembourser est transférée aux propriétaires successifs ;
Un décret doit compléter ces mesures, notamment pour en connaître la durée.
Notifications dématérialisées
L’envoi dématérialisé devient le principe pour les notifications et les mises en demeure. Les copropriétaires souhaitant les recevoir par courrier doivent le faire savoir à leur syndic à tout moment et par tout moyen.
La mesure est entrée en vigueur le 11 avril 2024, les syndics doivent rapidement informer les copropriétaires des moyens qui s'offrent à eux pour conserver un mode d'information par voie postale.
Recouvrement des charges
Les syndics vont pouvoir recourir aux mesures conservatoires (saisie conservatoire, sûreté judiciaire) sur les biens du copropriétaire débiteur, sans autorisation préalable du juge. Cette mesure concerne les impayés de provisions dues au titre du budget provisionnel, exigibles ou rendues exigibles après mise en demeure infructueuse passé un délai de trente jours, et les sommes restants dues des exercices précédents et cotisations au fonds de travaux.
Loi n°2024-322 du 9 avril 2024
__________________________________________________________________________________
A lire :
