L’accès aux parties communes générales de l’immeuble doit être garanti pour tous les copropriétaires.
Les faits
Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires afin de se voir délivrer le badge et le code d’accès à la cage de l’escalier principal de l’immeuble.
La Cour d’appel a rejeté sa demande, au motif qu’il n’a aucun intérêt objectif à accéder à cet escalier, puisqu’il accède à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte donnant sur l’escalier de service, et qu’il ne participe pas aux charges de l’escalier principal.
Ce raisonnement paraît logique mais ne tient pas compte du droit de la copropriété qui veut que tout copropriétaire soit en droit d'accéder aux parties communes générales de l'immeuble.
L’article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dit : « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Décision de la Cour de cassation
L’arrêt d’appel est cassé, la Cour d’appel ne pouvait lui refuser cet accès sans constater que l’escalier était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle il n’avait aucun droit, peu important que cet escalier ne présente pas d’utilité pour son lot.
Cette jurisprudence n’est pas nouvelle. La liberté d’accès des copropriétaires aux parties communes ne peut connaître des aménagements et des restrictions que par le règlement de copropriété. S’agissant des parties communes spéciales, elles peuvent être la propriété indivise entre certains copropriétaires seulement.
A noter, l’article 10 de la loi précitée qui traite des charges ne fait pas de corrélation entre la participation d’un copropriétaire aux charges afférentes à des parties communes et le droit d’accès à celles-ci. Pour cette raison, dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, il importait peu que ce copropriétaire ne s’acquitte pas de charges de copropriété pour cette partie commune.
Cour de Cassation, 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.119
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