De l’acquisition à la transmission, les propriétaires sont contraints par 50 impôts sur l’immobilier. Nous vous proposons ici un tour d’horizon non exhaustif de ces mesures fiscales qui planent au-dessus de votre patrimoine, d’après Contribuables associés.
À l’acquisition d’un bien immobilier, il faut distinguer le bien ancien du bien neuf.
- S’il s’agit d’un bien ancien, l’acquéreur devra s’acquitter des honoraires du notaire et des droits de mutation à titre onéreux, qui correspondent à une taxe départementale variable compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix d'achat ; une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 1,20 % du prix d'achat ; des frais d'assiette et de recouvrement, perçus au profit de l'État, de 2,37 % du montant du droit départemental ; de la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix d'achat.
- S’il s’agit d’un bien neuf, il faut distinguer l’acquisition auprès d’un particulier de celle auprès d’un professionnel. Si l’acquéreur achète un bien neuf auprès d'un particulier, il devra s’acquitter des honoraires du notaire et des droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,81 %, qui correspondent à un droit départemental variable compris entre 1,20 % et 4,50 % du prix d'achat ; une taxe additionnelle perçue au profit des communes de 1,20 % du prix d'achat ; des frais d'assiette et de recouvrement, perçus au profit de l'État, de 2,37 % du montant du droit départemental ; la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix d'achat. La vente n'est pas soumise à TVA mais à la seule taxe de publicité foncière.
Si l’acquéreur achète un bien neuf auprès d'un professionnel, il devra s'acquitter des honoraires du notaire ; des droits de mutation au taux réduit de 0,71 % ; de la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %, et de la TVA au taux de 20%. Cependant, ce taux peut être réduit à 5,5 % sous certaines conditions de ressources, dans les zones d'aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et les Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville (QPV), en cas de construction ou d'acquisition de logement à usage de résidence principale. À cela s’ajoutent des taxes d’urbanisme, avec la taxe d’aménagement, impôt local perçu sur les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement, dont le calcul varie selon ces trois paramètres, et dont le taux communal peut être majoré jusqu’à 5 % (le taux francilien peut lui aller jusqu’à 1 %). Autre taxe d’urbanisme, la taxe d’archéologie préventive, dans le cas où des travaux archéologiques seraient nécessaires en sous-sol.
La détention d’un bien immobilier est également taxée par l’administration fiscale.
Dans le cas de la jouissance de la propriété :
- Parmi les impôts locaux, qui financent les collectivités locales, on retrouve notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties, dont le montant est calculé en multipliant la base imposable du bien (valeur locative cadastrale) par les taux d’imposition applicables, et la taxe foncière sur les propriétés non bâties, due par toute personne propriétaire d’un terrain sur lequel n’existe aucun édifice soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, et qui est établie d'après la valeur locative cadastrale.
- La taxe sur les logements vacants, qui ne concerne que certains départements, frappe les logements habitables mais volontairement laissés vides depuis au moins un an, et dont le taux est calculé à partir de la valeur locative cadastrale de l’habitation (17 % la première année d’imposition, 34 % les années suivantes).
- L’impôt sur la fortune immobilière est dû par les propriétaires dont le patrimoine immobilier excède 1 300 000 euros, et dont le taux varie selon la fraction de la valeur nette du patrimoine (entre 800 001 et 1 300 000 euros, taux de 0,5 %, si supérieure à 10 millions d’euros, 1,5 %).
- La taxe d’habitation sur la résidence principale ayant disparu, seules les résidences secondaires sont désormais concernées par la taxe d’habitation. Cette taxe est calculée à partir de la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année, et dont le montant est obtenu en multipliant la valeur locative par le taux d'imposition.
Dans le cas de la mise en location :
- L’impôt sur les revenus fonciers est constitué des revenus tirés de la location d'immeubles, qu'ils soient bâtis ou non bâti, et concerne tout appartement, maison individuelle, terrain, local ou immeuble mis en location par un propriétaire. Les revenus fonciers de moins de 15 000 € par an entrent automatiquement dans le champ d’application du régime micro-foncier, qui lui donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % pour les locations en vide. Les 70% restants font alors l’objet d’une taxation au barème de l’impôt sur le revenu. Cependant, le propriétaire bailleur peut choisir d’être imposé au régime réel, qui lui permet de déduire bon nombre de charges. Par ailleurs, si le contribuable dispose de revenus importants, les revenus fonciers supplémentaires seront taxés au taux marginal de l'IR. En outre, les prélèvements sociaux (17,2 %) s'appliquent également.
- La location d’un bien immobilier meublé fait l’objet d’une fiscalité différente. Les recettes locatives perçues doivent en effet être déclarées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (Bic), et non en tant que revenus fonciers, comme c'est le cas pour les locations nues. À compter de janvier 2025, si les revenus de l’année précédente ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique et pour des meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes, alors le bailleur peut utiliser le régime micro, avec désormais un abattement de 50%. Les autres meublés de tourisme, non classés, voient leur plafond réduit à 15 000 euros avec un abattement à 30%. Par ailleurs, un loueur en meublé est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € sur l'année civile ; ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux. Dans le cas où l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme un loueur non professionnel. Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s'apprécie au niveau du foyer fiscal et s'applique à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Le régime réel, quant à lui, s'applique lorsque les revenus du bailleur dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsqu’il souhaite déduire le montant précis de ces charges ou amortir son bien.
Enfin, lors de la transmission d’un bien immobilier, la fiscalité s’applique selon que le bien est transmis à titre onéreux ou à titre gratuit.
Lorsque le bien est transmis à titre onéreux, des impôts sur la plus-value sont à prévoir :
- En effet, en cas de cession ou apport d’un bien, la plus-value réalisée par le vendeur est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un abattement est applicable à cette plus-value en fonction de la durée de détention du bien, et à partir de la sixième année.
- Il existe également une taxe forfaitaire due lors de la première cession d’un terrain devenu constructible après le 13/01/2010, lorsque le prix de cession est au moins dix fois supérieur au prix d’acquisition. Si c’est le cas, son taux est de 5 %, mais si la part de plus-value à taxer est supérieure à 30 fois, le taux est de 10 %.
- La taxe communale sur les cessions de terrains devenus constructibles est mise en place dans quelques communes seulement, et n’est pas due si le terrain est constructible depuis au moins 18 ans ou si le prix de cession est inférieur au triple du prix de l’acquisition. La taxe est égale à 10 % de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé de l’inflation.
Lorsque le bien est transmis à titre gratuit :
Des droits de mutation à titre gratuit s’appliquent également, puisqu’en effet le transfert de propriété nécessite un notaire et une publicité au service des impôts. D’autres taxes annexes peuvent également s’appliquer, telles que le droit de partage si les immeubles sont partagés entre les héritiers, une contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1%, une attestation immobilière par le notaire.
Contribuables Associés, Olivier Bertaux, étude n°49, octobre 2024.
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