Vente d’un lot privatif anciennement partie commune

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La privatisation de parties communes par une copropriétaire peut être régularisée a postériori en assemblée générale à l’unanimité et ce nouveau lot privatif peut être vendu ensuite.

Rappel des faits

Une copropriétaire avait fait réaliser en 2009 des travaux d'extension et de réhabilitation de divers lots dont elle était propriétaire dans une petite copropriété familiale en annexant des parties communes afin de les intégrer à son logement. Ces parties communes étaient constituées d’une terrasse avec le droit d'édifier une pièce au rez-de-chaussée et une terrasse au premier étage.

Une assemblée générale a approuvé à l'unanimité les travaux réalisés par la copropriétaire en janvier 2015.

Quelques mois plus tard, elle a vendu à un couple tous ses lots et, à l’occasion de cet acte, un acte modificatif de l'état descriptif de division a été établi, suivi d'un acte rectificatif un peu plus tard. Le tout a été réalisé en conformité avec la décision d’assemblée générale intervenue avant la vente.

A la suite de l'apparition de désordres, les acquéreurs ont assigné la venderesse, le notaire et le syndicat des copropriétaires, pour obtenir la résolution de la vente, le remboursement du prix et l'annulation des actes modificatif et rectificatif du règlement de copropriété ainsi que diverses indemnités sur le fondement du dol, de la fraude, de la vente de la chose d'autrui et de la responsabilité professionnelle du notaire.

Décision de la Cour de cassation

L'annulation des actes modificatif et rectificatif de l'état descriptif de division de l'immeuble a été prononcée par jugement irrévocable en mai 2020.

Mais la Cour d’appel rejette la demande des acquéreurs en annulation de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

La Cour de cassation confirme en rejetant leur pourvoi car les conditions d’une annulation de la vente n’étaient pas réunies et il ne s’agissait pas de la vente de la chose d’autrui. L’assemblée générale avait approuvé les travaux, la venderesse pouvait donc se prévaloir d’être propriétaire de l’ensemble ; nonobstant l’annulation des actes modificatif et rectificatif de l'état descriptif de division de la copropriété.


Cour de cassation, 3e civ., 14 septembre 2023, n° 22-18.504

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A lire :

Délai de contestation de l’assemblée générale

Vente de parties communes et fonds de travaux

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