Résoudre les impayés de charges pour favoriser l’entretien des copropriétés : un grand défi !
Le rapport 2022 du registre des copropriétés met en évidence des données parlantes : un quart des copropriétés immatriculées (128 551 sur 541 903) ont un taux d’impayé supérieur à 31%. La moyenne sur l’année est de 17% toutes tailles de copropriétés confondues.
Les copropriétaires en défaut de paiement font peser leurs impayés sur les autres copropriétaires en attendant la régularisation de leurs dettes. Cette situation peut très rapidement mettre en difficulté des copropriétaires qui s’ajoutent ainsi à la liste des défaillants.
De plus, à moyen terme cela nuit à l’entretien de l’immeuble et à long terme le risque est plus grand. Si un arrêté de péril est pris sur l’immeuble en raison de son défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée car il a pour objet, selon l’article 14 de la loi de 1965, « la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »
27 députés ont déposé une proposition de loi visant à interdire aux copropriétaires en défaut de paiement de leurs charges de voter aux assemblées générales jusqu’à l’acquittement de leurs dettes.
L’exposé des motifs fait état de situations d’impayés importantes qui mettent en péril des copropriétés pour lesquelles il faut « mettre au point des outils palliant cette insuffisance ».
L’objectif du texte est de :
- Compliquer le défaut de paiement des charges afin de prévenir les dégradations ;
- S’assurer que les choix au moment du vote du budget ne se font pas en fonction des dettes des copropriétaires, mais des nécessités d’entretien de l’immeuble.
Cette proposition de loi contient un article unique :
« Le premier alinéa de l’article 19‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigée :
« Tout copropriétaire qui, à la date de la convocation de l’assemblée générale, n’a pas payé deux appels de charges trimestrielles consécutifs ou plus, ne peut prendre part au vote des délibérations de ladite assemblée générale. »
Pour rappel l’article 19-2 est rédigé ainsi :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »
Cet article unique pose question. Est-ce suffisant et est-ce applicable ? Il semble peu probable qu’une unique mesure apporte les réponses nécessaires au traitement des impayés en copropriété.
De plus, cela pose une difficulté sur les bases de calcul des différentes majorités de vote :
- Copropriétés présents, ayant voté par correspondance ou représentés pour la majorité relative (art.24) ;
- Tous les copropriétaires pour la majorité absolue, la double majorité, l’unanimité.
Cette mesure nécessiterait leur modification alors même que les différentes majorités de vote sont établies en fonction de l’importance des mesures à adopter.
Des mesures sont nécessaires pour traiter les impayés (échéancier, médiation, procédure judiciaire simplifiée...) mais il est impossible de calquer le fonctionnement d’une association, où il est légitime que l’adhérent qui n’est pas à jour de sa cotisation ne prenne pas part au vote, à celui d’une copropriété.
A suivre sur www.assemblee-nationale.fr et www.registre-coproprietes.gouv.fr
Rapport annuel Registre des copropriétés Année 2022 - Proposition de loi n°894 visant à interdire aux copropriétaires en défaut de voter aux assemblées générales
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