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Alors que le marché de l’immobilier neuf toulousain connait depuis cinq ans un cycle baissier, 2024 se caractérise par une chute inquiétante du volume de logements neufs mis en vente. Les promoteurs immobiliers craignent des perspectives peu optimistes pour 2025.
Ainsi, dans l’agglomération toulousaine, seulement 2 500 logements neufs ont été mis en vente en 2024. Ce recul de 32 % sur un an à Toulouse est la conséquence, pour Mickaël Merz, président de l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain, « de la forte baisse des autorisations de permis de construire », mais aussi « d’un positionnement attentiste de certains opérateurs contraints de reporter ou d’abandonner leurs lancements commerciaux ».
Dans le même temps, Toulouse a connu une hausse du volume des ventes, preuve que la demande de logements est toujours aussi forte. En 2024, 2930 logements neufs ont ainsi été vendus, soit une progression de 20 % à Toulouse. La fin du Pinel, ce dispositif de soutien à l’investissement locatif, a donc généré un afflux de demandes, soit 330 ventes supplémentaires.
Mais les promoteurs éprouvent des difficultés à vendre le stock déjà livré puisqu’il est constitué de grands logements (T4 et T5) aujourd’hui de moins en moins prisés. Il faut compter en moyenne deux ans pour écouler ces grandes surfaces qui ne représentent plus que 13 % des ventes.
L’investissement dans le logement locatif intermédiaire (LLI), alors réservé aux institutionnels, s’est ouvert aux particuliers depuis la loi de finances 2024, et semble prendre la suite du dispositif Pinel. Il vise notamment à aider les classes moyennes à se loger dans des zones tendues, où la demande de logements est très supérieure à l’offre. Le LLI prévoit une TVA de 10 % au lieu de 20 % sur ces logements. Outre l’engagement de louer leur bien pendant 15 ans au moins, les investisseurs particuliers ne peuvent bénéficier du LLI qu'en créant une société, une SCI (société civile immobilière) à l'IR (impôt sur le revenu).
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