Jeudi 20 mars, Me Henri Chesnelong et Me Frédéric Giral, délégués en charge de l’immobilier pour la Haute-Garonne, ont dévoilé les chiffres récents de l’immobilier du 1er janvier au 31 décembre 2024.
Après deux années de baisse drastique des volumes de vente, la tendance baissière semble ralentir fin 2024. Cette tendance se complète par une baisse des prix sur tous les marchés. Un réajustement des prix s’opère enfin, en adéquation avec la chute des volumes de ces deux dernières années.
Ralentissement de la baisse du volume de ventes
Si la baisse des volumes est toujours présente, cette tendance ralentit fortement sur l’ensemble de l’année 2024 avec -7,6 %, tous bien confondus, soit 23 920 ventes. Le marché a énormément rétréci sur tous les types de biens, mais cette chute qui dure depuis 2 ans semble se stabiliser.
Ce ralentissement de la baisse est plus significatif sur les appartements anciens et les maisons anciennes que sur le marché des terrains à bâtir, qui subit encore de plein fouet les désagréments de cette crise immobilière globale.
Le marché des appartements neufs fait exception en 2024, avec un sursaut de +19 % de volume de ventes, soit 3 790 ventes en 2024 contre 3 190 en 2023. Une augmentation soudaine, marquée sur la fin de l’année, qui fait écho à la fin du dispositif Pinel au 31 décembre dernier, incitant les ventes des derniers lots disponibles.
Appartements anciens : une amorce de baisse des prix
Le frémissement de baisse des prix sur les appartements anciens qui était constaté sur la première moitié de l’année 2024 se confirme, avec un prix médian de 2 810 €/m2 en 2024 contre 2 930 €/m2 en 2023, soit une baisse de -4,1 %.
Les vendeurs ont commencé à suivre la tendance à la baisse des volumes en baissant le prix de leurs biens pour les rendre plus attractifs, ce qui donne l’espoir d’un possible dégrippage du marché dans les prochains mois.
Les T3 sont toujours les plus plébiscités sur le département (36 %), suivis des T2 (32 %).
A l’échelle des communes de l’aire toulousaine, on constate une baisse généralisée des prix qui suit la tendance du département. A Toulouse, si le prix médian au m2 stagnait depuis plusieurs mois, une baisse plus nette est enregistrée en 2024 : -3,1 % pour un prix médian de 3 170 €/m2 et 5459 ventes.
A l’échelle des quartiers toulousains, la baisse des prix est visible sur tous. En 2024, il n’y a plus qu’un seul quartier au-dessus du seuil des 5 000 €/m2 (contre 3 en 2023) : Saint-Etienne, qui enregistre tout de même une baisse de -6,6 % de son prix médian (5 170 €/m2). 4 quartiers sont désormais au-dessus des 4 500 €/m2, contre 7 en 2023.
L’appartement neuf en Haute-Garonne : un marché toujours en crise
Après une très forte chute des volumes d’appartements neufs en 2023 (-42 %), 2024 connait une reprise conséquente : +19 %. Le prix médian de vente poursuit son augmentation constatée en 2024 : +1,5 % soit 4 620 €/m2. Attention, cela est dû à la fin du dispositif Pinel, qui a créé un effet d’aubaine, avec un déstockage et des ventes accrues.
Maisons anciennes : une baisse des prix qui se confirme sur tout le département
La baisse des prix sur les maisons anciennes en Haute-Garonne se confirme en 2024 : - 5,5 %, pour un prix médian à 263 500 € (contre 278 700 € en 2023). En 2 ans, on constate que le prix de vente médian d’une maison ancienne en Haute-Garonne a perdu 20 000 €.
Les maisons de 4 et 5 pièces restent les plus achetées.
A l’échelle des communes, ce sont les communes au prix de vente supérieur à 300 000 € qui sont touchées par la baisse du volume de vente : 1 861 ventes en 2024 contre 2 859 en 2023.
Terrains à bâtir : un marché de plus en plus réduit
La baisse des prix amorcée début 2024 se confirme également sur les terrains à bâtir : -5,3 % soit un prix médian en Haute-Garonne à 90 000 €. Ce marché très fragilisé ces dernières années se réduit encore en 2024 avec 1 140 ventes, contre 1 840 en 2023, soit 38 % de baisse. Sur 10 ans, le prix du terrain à bâtir n’a pas vraiment bougé, malgré une réduction certaine des surfaces des parcelles.
Le profil type de l’acheteur en Haute-Garonne
Les acquéreurs qui achètent des biens dans ce département viennent en majorité d’Haute-Garonne, et ont en majorité entre 30 et 39 ans, même si la tendance est à la baisse sur cette tranche. La catégorie des 60 ans et plus connait une légère hausse depuis 2022 et représente toujours 15 % des achats en Haute-Garonne. Cette catégorie est davantage attirée par les secteurs ruraux, délaissés par les actifs.
L’impact de l’étiquette énergie (DPE)
En Haute-Garonne, le parc immobilier est constitué en majorité de logements classés C ou D au DPE (33 % sont classés C et D). L’étiquette énergie a un impact sur les prix : à Toulouse, on note que les appartements anciens de classe A et B se vendent en moyenne 17 % plus cher que ceux de la classe D. Les F et G sont en moyenne 10 % moins cher.
Perspectives d’évolutions pour 2025
Le marché reste fragile, mais le secteur n’est plus à l’arrêt. La stabilisation des taux de crédit et la tendance à la baisse mesurée des prix ont eu un effet positif sur le marché. C’est le moment d’acheter pour les acquéreurs.
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