L’immobilier en Haute-Garonne : vraie chute des volumes, légère baisse de la hausse des prix.
La dernière conférence des notaires de la Cour d’appel de Toulouse, le 25 septembre, confirme, tous biens confondus, une chute de -17 % du volume des transactions sur la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, soit un total de 31950 ventes contre 37840 sur la période précédente (juillet 2021 à juin 2022). Outre les appartements neufs (-23 % soit 5310 ventes), les appartements anciens baissent de -10 % (soit 13580 ventes) et les maisons anciennes de -17 % (soit 10380 ventes) ; le secteur des terrains à bâtir chute pour sa part de -29 % (soit 3280 ventes). Avec ces volumes de ventes négatifs, Me Henri Chesnelong, notaire délégué à l’immobilier au sein de la Chambre, souligne que le marché retrouve son état de 2018/2019.
Les prix des appartements anciens
A Toulouse, le prix médian au m² passe à 3280 € (+2,1 %) derrière Balma toujours en tête à 3460 € et avant Seilh qui fait une percée à deux chiffres (+10,9 %) avec 3210 € le m² (une hausse qu’il faut toutefois relativiser car elle concerne une cinquantaine de ventes).
Par quartier toulousain, il est constaté que le quartier Saint-Cyprien entre dans le classement de tête des quartiers traditionnellement les plus onéreux (5000 € et plus le m²) avec Saint-Etienne (5630 €/m²), Capitole (5530 €/m²), Saint-Georges (5220 €/m²), Carmes (5080 €/m²) et Saint Aubin – Dupuy (5000 €/m²). Le quartier Arnaud Bernard poursuit sa hausse (+7,7 %) avec un prix au m² à 4950 €. Du côté des quartiers à moins de 3000 €/m², on note la forte poussée de Juncasse-Argoulets (+7,5 % à 2980 €/m²), Soupetard (+14,5 % à 2490 €/m²), Saint-Simon (2760 €/m²) et les Pradettes (2580 €/m²) à respectivement +11,5 % et +13,2 %. Me Chesnelong souligne que contrairement à certaines années passées, il n’est pas constaté « d’effet métro » sur les secteurs qui accueilleront une nouvelle station de la ligne C.
Les prix des maisons anciennes
Les prix affichent en Haute-Garonne une augmentation de 3,5 % inférieure à celle enregistrée l’année dernière (+5,9 %) avec un prix médian à 285 000 €. Les départements voisins connaissent eux aussi un fléchissement dans la hausse, seule la maison ariégeoise connaît une augmentation des prix de 10 % mais il s’agit ici d’un rattrapage assez logique déjà observé l’année dernière (+12,8%), d’autant que les prix médians s’affichent désormais à 130 000 €.
Comme depuis plusieurs années, sur l’agglomération toulousaine, Balma caracole en tête du classement devant la ville rose avec un prix médian à 465 000 € (+3,1 %). Suivent Quint-Fonsegrives à 450 6000 €, Pibrac à 413 300 €, Castanet-Tolosan à 399 000 € et Toulouse à 396 000 €. Dans le département, on remarque quelques augmentations de prix substantielles sur des communes comme Le Lherm (+12,2 % à 289 500 €), Longages (+15,5 % à 252 900 €), Cazères (+15,8 % à 198 100 €) et Cintegabelle (+13,6 % à 225 800 €).
Impact du DPE sur les ventes de logements anciens
Les notaires ont analysé l’impact du DPE sur les ventes : il apparaît que le durcissement de la législation n’a pas conduit à une hausse des ventes de passoires énergétiques. En 2023, 3% du volume des ventes concernaient les biens de classe G (contre 2 % en 2022), et 5 % concernaient les biens de classe F (égal à 2022).
Les terrains à bâtir
Ils sont de plus en plus rares, de plus en plus petits et de plus en plus chers. Avec 2320 ventes sur la période, on constate une baisse de 29,7 %. Comme observé ces dernières années, on achète des terrains de plus en plus petits : 32 % des ventes concernent des terrains de moins de 600 m².
Quelles perspectives pour les mois à venir ?
Comme l’an dernier, Me Chesnelong observe que le marché immobilier est devenu bien moins spéculatif que par le passé. La courbe de la durée de détention des biens dépasse sensiblement les 15 ans, signifiant que ceux qui ne sont pas contraints de vendre, optent pour une posture d’attente. Cela devrait entraîner un impact sur le volume des offres.
Les chiffres des avant-contrats (signés depuis le 1er juillet 2023) laissent présager une première baisse sensible des prix allant de 2 à 3 % dans l’ancien mais les notaires prévoient un marché compliqué dans les mois à venir si les taux des prêts immobiliers n’en finissent pas d’augmenter. Toutefois confiant, Me Chesnelong rappelle que le marché ne s’est pas effondré et que si les volumes chutent, les prix stagnent ; le logement conservant encore toute sa valeur.
__________________________________________________________________________________
A lire :
