Une convention d’occupation précaire suppose l’existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties pour être valable.
Convention d’occupation précaire ou bail relevant de la loi du 6 juillet 1989 ? La réponse se trouve dans les circonstances liées à la signature de la convention.
Un litige dont les faits sont allés jusqu’aux juges de la Cour de cassation en est le parfait exemple.
Le propriétaire d’un appartement a consenti à un futur acquéreur une promesse de vente sur ce logement.
Le même jour, les parties ont conclu devant notaire une convention d'occupation précaire portant sur le même logement et autorisant le futur acquéreur à l'occuper en l'attente de la signature de l'acte authentique de vente.
La vente n'est pas intervenue, l’occupant s’est maintenu dans les lieux. Le propriétaire (le vendeur) l’a assigné en expulsion, paiement d'une indemnité d'occupation et dommages et intérêts.
L’occupant demandait la requalification en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 car la circonstance que la réalisation de la vente soit soumise à l’obtention d’un prêt ne pouvait être considéré comme une circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties pour déroger à la loi de 1989 par une convention précaire.
Il n’est pas entendu par la Cour d'appel qui retient l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire et justifiant le rejet de la demande de requalification du contrat en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation valide cet argumentaire en rejetant le pourvoi de l’occupant sur ce point.
Cour de cassation, 3ème civ., 6 mai 2021 n° 20-10.992
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