Taxe sur les logements vacants

L’exclusion du champ d’application de cette taxe doit être prouvée par le contribuable ou par une preuve objective comme celle rapportée par un huissier de justice.

Faits

Une contribuable a été assujettie à la TLV en 2016 à raison de deux logements dont elle est propriétaire. Pour en être exonérée, elle soutient que ces deux biens ne pouvaient pas être loués en raison de leur état de vétusté et que leur rénovation nécessitait d'importants travaux qu'elle était dans l'incapacité financière de prendre à sa charge. En conséquence, la vacance était indépendante de sa volonté.

Textes de référence

L’article 232 du Code général des impôts prévoit que la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est applicable :

- dans les zones tendues ;

- aux logements vacants depuis au moins une année, au 1er janvier de l'année d'imposition sauf si la vacance est indépendante de la volonté du contribuable.

Le Conseil constitutionnel, dans ses décisions n° 98-403 DC du 29 juillet 1998 et n° 2012-662 DC du 29 décembre 2012 sur le sujet, a admis la conformité à la Constitution des dispositions sur la TLV avec certaines réserves.

Le propriétaire du logement n’est pas assujetti à cette taxe lorsque :

- la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, faisant obstacle à une occupation durable, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ;

- le logement ne pourrait être rendu habitable qu'au prix de travaux importants.

Le Conseil constitutionnel a précisé qu’il appartient au juge de l'impôt saisi de se prononcer sur cette question, qu’il ait été saisi par le contribuable ou l’administration fiscale.

Décision

Pour un des logements, la preuve objective du caractère habitable du logement était apportée par la déclaration d’impôt de la contribuable qui démontrait que le logement avait été loué et que les travaux réalisés avaient une valeur modérée par rapport à la valeur vénale du bien. Il ne pouvait donc pas être exclu du champ de la TLV.

Pour l’autre appartement la situation était différente. La requérante a produit en appel un constat d'huissier, daté de mai 2019, soit 3 ans après l’année d’imposition de la taxe.

Ce constat a établi le caractère inhabitable de l’appartement, qui est notamment dépourvu d'électricité, de chauffage et de sanitaires, n'est pas raccordé au réseau d'eau et dont les murs sont fissurés et les vitres cassées.

La Cour administrative d’appel décide que la contribuable est déchargée partiellement de la taxe sur les logements vacants à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2016, à raison de l'appartement sur lequel a porté le constat d’huissier.

La circonstance que ce constat soit intervenu postérieurement à l'année d'imposition en litige n'est pas, en l'espèce, de nature à remettre en cause le caractère inhabitable de cet appartement au titre de l'année 2016, un tel état pouvait vraisemblablement être constaté déjà en 2016.

Le juge, pour apprécier si le logement peut être exclu du champ d’application de la TLV, se base sur une preuve objective.

Cour administrative d’appel de Nancy, 3 février 2022, n° 20NC00463

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