Les locations nues
La location d’un bien nu relève du régime des revenus fonciers ; 2 régimes d’imposition s’appliquent selon les situations : le régime dit micro-foncier ou le régime réel d’imposition.
Les locations meublées
Les loyers tirés de la location d’un bien meublé relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Le micro-foncier
Le régime s’applique de plein droit si les revenus fonciers bruts de 2024 sont inférieurs ou égaux à 15 000 €. Il faut cocher la ligne 4BE de la déclaration 2042. Il n’y a pas de déficit foncier possible puisqu’un abattement forfaitaire de 30 %, le revenu foncier net est égal à 70 % des revenus fonciers bruts. Il convient de déclarer le revenu brut, sans aucune déduction supplémentaire et sans justificatif à apporter pour l’application du taux de 30 %.
Calcul du revenu brut de 15 000 €
Revenu brut = Montant des loyers encaissés – les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues
Ce régime ne s’applique pas pour la plupart des régimes fiscaux spécifiques : Monuments historiques ; logements neufs permettant un amortissement : Robien, Besson, Périssol ; Logements avec régime de déduction spécifique : Cosse, Borloo ancien, Robien, Borloo neuf, Besson.
Par exception, le micro-foncier reste toutefois applicable pour les régimes Pinel, Duflot, Scellier et Malraux, même s’il est rarement avantageux.
En cas de travaux importants, il peut être fiscalement plus avantageux de préférer le régime réel afin de déduire ces travaux. Cette option s’exerce par le dépôt de la déclaration des revenus fonciers 2044. Elle est globale pour tous les revenus fonciers et s’applique pendant 3 ans. Après cette période de 3 ans, il est de nouveau possible de se placer sous le régime du micro-foncier si les revenus fonciers n’excèdent pas le seuil de 15 000 €.
Revenus des locations non meublées : régime réel
Il faut produire la déclaration 2042 + déclaration 2044 ou 2044 spéciale si l’on relève d’un dispositif particulier (case 4BZ à cocher le cas échéant).
Le régime s’applique si le contribuable ne remplit pas les conditions du régime micro foncier ou s’il préfère opter pour le régime réel (option irrévocable pendant 3 ans).
Il faut déduire l’intégralité des charges et travaux réalisés si les conditions sont réunies, alors un déficit foncier peut être dégagé.
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