Ligne 211 – Les loyers bruts
Déclarer tous les loyers encaissés en 2024.
- Si le locataire a payé en 2024 des arriérés de loyers de 2023, il convient de les déclarer.
- Les loyers impayés ne doivent pas être déclarés.
- Si le loyer est encaissé par un mandataire : la date de paiement est celle de la perception par le mandataire, même si le bailleur n’a pas encore perçu la somme correspondante.
- Le dépôt de garantie n’est pas imposable lorsqu’il est perçu par le bailleur à l’entrée dans les lieux.
- Le pas-de-porte est une recette exceptionnelle qui n’est pas imposable si le bailleur peut justifier que sa perception correspond à une dépréciation de la valeur des locaux.
Ligne 212 – Les dépenses mises par convention à la charge du locataire
Si, par contrat, certaines charges sont reportées sur le locataire, il faut les déclarer à la ligne 212.
Ligne 213 – Les recettes diverses
Il peut s’agir par exemple de la location de toits pour des antennes de téléphonie mobile, de la location de panneaux d’emplacement publicitaire, de la location du droit d’affichage. Les indemnités versées par les assurances comme la GLI doivent être intégrées à cette ligne. Les subventions de l’Anah doivent être déclarées dans cette rubrique.
Charges de la déclaration n°2044
Seules les dépenses payées en 2024 sont déductibles. Lesdites charges doivent se rapporter à un bien loué. Si le bailleur occupe une partie d’un immeuble et que le surplus est donné en location, il doit effectuer un prorata, pour ne déduire que la partie correspondante à la partie louée.
Ligne 221 – Frais d’administration et de gestion
La cotisation versée à l’Association de Propriétaires & Copropriétaires est à déduire ici. On peut aussi déduire ici les honoraires d’expert-comptable.
Ligne 222 – Forfait de 20 €
Ce forfait est obligatoire, il correspond aux frais de gestion.
Ligne 223 – Primes d’assurance
L’ensemble des primes versées au titre de contrats d’assurance souscrits directement auprès d’une compagnie d’assurance ou par un intermédiaire (professionnels de l’immobilier tels qu’administrateurs de biens, notaires, etc.) sont déductibles pour leur montant réel, y compris les primes d’assurance versées dans le cadre d’un contrat de groupe.
Par exemple, les primes d’assurance couvrant les risques suivants : risque d’incendie et risques annexes ; dégâts des eaux ; bris de glace ; dégâts causés par la tempête, la grêle ou la neige ; dommages causés par le vol ou le vandalisme ; dommages causés par une catastrophe naturelle ; responsabilité civile.
Ligne 224 – Dépenses de réparation, d’entretien, et d’amélioration
Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles car il s’agit de travaux qui créent de nouveaux locaux ou qui augmentent le volume ou la surface habitable de locaux existants ou enfin qui apportent une modification importante du gros œuvre ou des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction. En cas de travaux d’agrandissement, les travaux indissociables à ces travaux ne sont pas davantage déductibles.
Ligne 224 bis – Dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D
La limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global est temporairement rehaussée jusqu’à 21 400 € si le contribuable réalise des travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D.
Les conditions d’application sont de justifier de l’acceptation d’un devis intervenue à compter du 5 novembre 2022. Les dépenses doivent être effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Il faut établir un DPE avant travaux et un DPE après travaux.
Exemple de travaux déductibles :
- le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie ;
- le coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants ;
- les frais de maîtrise d’œuvre ou autres études techniques nécessaires à la réalisation des travaux ;
- les frais de l’assurance maître d’ouvrage éventuellement souscrite par l’emprunteur ;
- le coût des travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement…
Ligne 225 – Les dépenses locatives non récupérées
Certaines dépenses relèvent du locataire et ne sont pas déductibles. Elles le deviennent si le bailleur n’a pas pu les récupérer au départ du locataire.
Ligne 226 – Les indemnités d’éviction et frais de relogement
Le bailleur qui est conduit à verser une indemnité à son locataire pour récupérer l’usage du bien peut déduire cette somme. Toutefois, si l’opération est faite pour optimiser la valeur du bien en vue de sa revente, la dépense n’est pas déductible.
Ligne 227 – Les taxes foncières
La taxe foncière est déductible ainsi que les taxes annexes comme les taxes spéciales d’équipement. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas déductible car elle est récupérable sur le locataire. Elle est toutefois déductible si le locataire ne l’a pas réglée mais à la ligne 225.
Ligne 229 et 230 – Les provisions sur charges de copropriété
Il est interdit de déduire des sommes qui sont remboursées soit par le locataire (charges locatives) soit par le syndic (excédent de provisions). Le traitement des charges doit donc être effectué en deux temps :
Ligne 229 : Déduction du montant des provisions pour charges réglées en 2024
Il s’agit des dépenses courantes comprises ou non dans le budget prévisionnel, telles que des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ; dépenses pour travaux qui n’ont pas à figurer dans le budget prévisionnel.
Ligne 230 : régularisation par rapport à la déclaration faite en 2023
Les provisions déduites en 2023 comportaient des dépenses déductibles et des dépenses non déductibles. Il convient donc de réintégrer la fraction déduite en 2023 correspondant à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire. Les charges locatives récupérables sur le locataire figurent à la rubrique « locatif » sur le décompte de charges fourni par le syndic après approbation des comptes en assemblée générale.
Si le solde de l’approbation des comptes 2023 est positif (excédent de provisions versées par le copropriétaire en 2023), il faudra rajouter à la ligne 230. Si le solde est négatif, il se traduit par un supplément de charges déductible.
Ligne 400 – Descriptif des frais
Il convient de préciser la nature des travaux, les coordonnées des entreprises, la date de paiement et les montants des travaux pour chaque logement concerné.
Ligne 250 – Intérêts d’emprunt
Les intérêts et les frais d’emprunt (agios, commissions, frais de constitution de dossier, frais d’inscription hypothécaire, primes de contrat d’assurance-vie, si aucune récupération des sommes versées n’est prévue en dehors de l’hypothèse de la réalisation d’un risque, ou d’assurance-chômage garantissant l’emprunt…) sont déductibles sans limitation en ce qui concerne le montant ou la durée.
Les emprunts doivent être contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation, l’amélioration des propriétés.
Des emprunts peuvent être souscrits pour se substituer aux emprunts initialement contractés pour la construction, l'acquisition, la réparation ou l'amélioration des immeubles productifs de revenus fonciers. Toutefois, dès lors que ces prêts n’ont pas pour objet le financement des opérations précitées mais le remboursement ou le remplacement d’un prêt antérieur présentant ces caractéristiques, les intérêts des emprunts substitutifs ne sont en principe pas admis en déduction des revenus fonciers.
Cependant, compte tenu des conditions économiques qui motivent généralement ces opérations, il est admis que le droit à déduction des revenus fonciers attaché à l'emprunt initial ne soit pas modifié par la souscription d'un emprunt substitutif, lorsque les conditions suivantes sont simultanément remplies :
- le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial. Cette condition est remplie lorsque le nouveau contrat ou l'avenant le mentionne expressément en se référant à lui.
- les intérêts admis en déduction n’excèdent pas ceux qui figuraient sur l'échéancier initial. Cette limitation s'apprécie globalement en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l'échéancier de l'emprunt initial et sur l'échéancier du nouvel emprunt.
Il faut remplir également la rubrique 610 page 6 de la 2044 spéciale (ou 410, page 4 de la 2044).
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