Nouveauté, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider, sans décision du juge, de la nullité d’une clause du règlement de copropriété.
Les faits
Un lot d’un immeuble en copropriété a été divisé en plusieurs lots entraînant, par la modification de l’état descriptif de division, la modification de la clause du règlement de copropriété sur la répartition des charges. Près de 30 ans plus tard, une assemblée générale conteste la légalité du modificatif de l’état descriptif de division et exige sa rectification.
Le copropriétaire des lots divisés a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution.
La Cour d’appel rejette la demande du syndicat des copropriétaires. Selon les juges d’appel, la répartition des charges entre les lots doit être soumise à une assemblée générale, conformément à ce qu’exige l’article 11 al. 3 de la loi de 1965. Néanmoins, même si cette disposition est d’ordre public, elle ne peut permettre au syndicat des copropriétaires de contester, vingt-sept ans après sa publication, l’acte modificatif qui contient ces répartitions. En effet, le délai de prescription des actions personnelles dans une copropriété est de dix ans et l’imprescriptibilité invoquée ne concerne que les demandes tendant à voir déclarer non écrite une clause d’un règlement de copropriété, ce qui ne peut être effectué que par le juge.
La décision
La Cour de cassation casse cette décision sur le fondement de l’article 43 de la loi de 1965 qui énonce : « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »
Selon les hauts magistrats, cette rédaction de l’article n’exclut pas la possibilité pour l’assemblée générale de décider du caractère non écrit d’une clause du règlement de copropriété, et notamment en l’espèce une clause contrevenant aux dispositions de l’article 10 de la loi de 1965 sur la répartition des charges.
De plus, l’action en constatation de l’absence de conformité d’une clause du règlement de copropriété aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965 n’est pas enfermée dans le délai de prescription de 10 ans de l’article 42 de la loi précitée.
Cour de cassation, civ. 3, 10 septembre 2020, n° 19-17045
