Le ministère de la Justice, en charge des questions de copropriété, a été interrogé sur la possibilité d’imputer la mise à jour du règlement sur le fonds de travaux.
Texte de la réponse
Le règlement de copropriété est régi par les articles 8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1 à 4 du décret du 17 mars 1967. Document obligatoire, établi antérieurement ou postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble, il détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance et énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Il intervient dans la fixation de la créance de charges du syndicat sur chacun des titulaires des lots et fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes. Plus le règlement de copropriété est ancien, plus le risque que certaines de ses clauses ne soient plus conformes au droit positif est important, et ce d'autant que la mise à jour du règlement de copropriété n'est, en pratique, pas opérée de façon régulière et fréquente, notamment compte tenu de son coût et de sa complexité .
S'il y a lieu d'inciter à la mise à jour des règlements de copropriété, il est notable que le fait d'imposer une mise en conformité du règlement de copropriété à intervalle régulier conduirait à une augmentation des charges , significative pour les plus petites copropriétés. De tels coûts de mise à jour ne sauraient en outre être imputés au fonds de travaux , qui est une réserve constituée par les copropriétaires pour la bonne conservation de leur bien et la réalisation de travaux, le cas échéant en urgence. Ces fonds, indispensables, ne peuvent être dévoyés pour la réalisation d'un acte de gestion administrative non indispensable à la préservation de l'immeuble et non urgent.
Pour pallier à cette difficulté, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les clauses du règlement de copropriété qui seraient contraires aux dispositions impératives nouvelles de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application sont réputées non écrites. Seraient ainsi réputées non écrites les clauses d'un règlement de copropriété qui feraient référence à des règles erronées de majorité de vote en assemblée générale, à charge pour le syndicat des copropriétaires ou pour tout copropriétaire intéressé de faire constater judiciairement l'inexistence de telles clauses ou pour l'assemblée générale des copropriétaires de voter la suppression de la clause litigieuse du règlement de copropriété. A cet égard, le législateur est déjà intervenu pour faciliter et encourager l'adaptation du règlement de copropriété.
Ainsi, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite loi SRU a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 un article 49, permettant à l'assemblée générale des copropriétaires de décider, à la majorité simple de l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. Elle leur a octroyé, par ailleurs, un avantage fiscal, la publication des adaptations apportées au règlement de copropriété étant effectuée au droit fixe et non pas au droit proportionnel. Initialement ouverte pour une durée de 5 ans, cette possibilité offerte à l'assemblée générale des copropriétaires a été prolongée de trois ans par le I de l'article 94 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi ENL, puis pérennisée par l'article 22 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Enfin, si la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a supprimé l'article 49 susmentionné, les dispositions de ce texte ont été reprises au f) du II de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il n'est pas prévu en l'état d'évolution de la législation en matière de règlement de copropriété.
Réponse ministérielle n° 32889, JO AN 20 juillet 2021
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