295 syndics ont été contrôlés en 2018 par la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Pratiques anticoncurrentielles et anomalies dans les contrats-types étaient au menu.
Pratiques anticoncurrentielles : des suspicions d’entente
Les syndics doivent déterminer leurs honoraires en fonction de l’état de la copropriété, du nombre de lots et des spécificités de la copropriété.
Les investigations menées par les enquêteurs ont relevé plusieurs indices de pratiques pouvant fausser le jeu de la concurrence.
Il s’agissait de suspicions d’entente entre :
- Syndics d’un même groupe mais disposant d’une autonomie sur le plan commercial ;
- Syndics indépendants exerçant dans une même zone ;
- Un promoteur immobilier et un syndic. Le syndic provisoire devient le syndic définitif lors de l’assemblée générale, sans mise en concurrence. Le fait que les promoteurs immobiliers délèguent la gestion de la copropriété systématiquement au même syndic de copropriété ou à un syndic issu d’un même groupe est loin d’une mise en concurrence. Les copropriétaires ignorent souvent ces liens entre le promoteur et le syndic. Or, informer sur le lien unissant deux entités est une obligation prévue par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet.
Des anomalies dans les contrats-types
Les enquêteurs ont constaté une diminution du taux d’anomalies, passé de 63 % des établissements contrôlés en 2017 à 46 % en 2018.
Le formalisme du contrat-type et la présence de clauses abusives sont les anomalies majoritaires.
Ont été découverts :
- Peu d’anomalies sur les règles de qualification de la profession. Les syndics de copropriété sont dotés de la carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété ». La garantie financière et l’assurance responsabilité civile sont bien détenues ;
- Des anomalies récurrentes sur la conformité des mentions prévues dans les contrats-types notamment la suppression par des syndics de mentions fixées réglementairement, ceci nuisant à une comparaison efficace entre plusieurs offres de syndics.
FOCUS sur les anomalies dans les facturations
L’enquête a permis de constater que la non-conformité des contrats-type s’avère fréquente avec des pratiques commerciales trompeuses préjudiciables économiquement pour les copropriétaires. La DGCCRF a relevé :
- Une clause de revalorisation du prix du forfait fixée au premier jour de l’exercice comptable, et non douze mois après la date de désignation du syndic, qui a pour conséquence de revaloriser le forfait moins de douze mois après le début du contrat ;
- La facturation des honoraires du forfait sur la base de l’exercice comptable au lieu de la durée du contrat, ce qui entraîne une facturation du syndicat des copropriétaires sur une période inférieure à douze mois ;
- La facturation de frais de relance avant mise en demeure alors que celle-ci n’est possible qu’à compter de la mise en demeure du copropriétaire défaillant ;
- La facturation de frais de reprographie concernant les missions du syndic alors qu’ils doivent être intégrés dans le montant forfaitaire (ex : documents nécessaires pour l’assemblée générale annuelle) ;
- La facturation d’ouverture de compte bancaire séparé alors que cette prestation doit être prévue dans le forfait ;
- La facturation de l’actualisation de l’état-daté lorsque la date de signature de l’acte de vente est reportée ;
- Des honoraires forfaitaires relatifs aux travaux et études techniques or cette rémunération ne peut se déterminer que sous la forme d’un pourcentage du montant hors taxe des travaux, à un taux dégressif ;
- La facturation d’un pré-état daté au copropriétaire cédant, sans commande préalable ;
- La majoration des heures passées en assemblée générale et en assemblée générale supplémentaire au-delà de la plage horaire ou de la durée prévues alors que ces heures supplémentaires sont déterminées selon un coût horaire qui ne peut être majoré ;
- Des prix excessifs au regard de la prestation fournie, notamment pour l’immatriculation de la copropriété au registre des copropriétés et l’établissement de l’état daté.
A noter :
les enquêteurs de la DGCCRF ont le pouvoir de sanctionner par une amende administrative (3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale) les manquements aux obligations mentionnées au premier et au troisième alinéa de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 portant sur la rémunération des syndics.
Les enjeux financiers sont importants pour les copropriétaires, la DGCCRF maintiendra sa vigilance sur ce secteur d’activité.
Syndics de copropriété : recherche de pratiques anticoncurrentielles et contrôle des contrats – DGCCRF, 13 avril 2021
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A lire : Etat daté : manquement du syndic
