Sujet de vives discussions au sein des copropriétés, la grille de répartition des charges est fixée dans le règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale. Elle doit, dans les deux cas, être conforme à la loi.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dit :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots , telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. ... ».
La solution apportée par la Cour de cassation n’est pas nouvelle mais la pédagogie rend nécessaire de rappeler cette règle fondamentale.
Lorsque le règlement de copropriété prévoit une clause de répartition des charges contraire à l’article précité, elle doit être réputée non écrite, le juge procède alors à une répartition conforme à la loi.
Tout copropriétaire peut agir individuellement pour faire constater l’absence de conformité du règlement de copropriété sur ce point. Cette action est imprescriptible puisque la clause est réputée non écrite (art. 43 loi 10 juillet 1965).
Dans l’espèce soumise à examen des juges, une décision d’assemblée générale avait modifiée la répartition des charges. Même dans ce cas, la jurisprudence de la Cour de cassation est confirmée. Il n’est pas nécessaire d’avoir agi contre la décision d’assemblée générale au préalable pour contester la répartition des charges.
Cour de cassation, 3ème civ., 28 novembre 2019, n° 18-15674
