Les impayés de charges sont une épine dans le pied des syndicats de copropriétaires. La loi leur permet néanmoins de recouvrer les sommes dues si la défaillance du copropriétaire est avérée.
Faits
Le syndicat des copropriétaires a assigné le propriétaire d'un lot, en paiement d'un arriéré de charges et de provisions devenues exigibles sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »
Il peut s’agir des échéances du budget prévisionnel, de travaux et du fonds de travaux.
Après mise en demeure, le copropriétaire a réglé des acomptes sans néanmoins solder la totalité de sa dette.
La Cour d’appel, considérant la mise en demeure infructueuse car le copropriétaire était toujours débiteur, a appliqué l’article 19-2 et a condamné ce copropriétaire à payer un arriéré de charges et des provisions devenues exigibles.
La mise en demeure avait-elle été fructueuse ?
Réponse de la Cour
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel car les juges n’ont pas respecté la lettre de l’article 19-2 en constatant la défaillance du copropriétaire. Il fallait vérifier s’il n'avait pas payé, dans les trente jours de la mise en demeure du syndicat des copropriétaires, la part de l'arriéré correspondant aux provisions dues au titre de l'article 14-1 ou de l'article 14-2.
Cour de cassation, civile 3, 21 avril 2022, n° 20-20.866
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A lire
Mise en concurrence des contrats de travaux
