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La vie de l'UNPI en Ariège

Depuis 2012, l’UNPI est représentée en Ariège. Des professionnels (notaires, avocats et huissiers de justice) assurent des permanences dans leurs locaux. Des adhérents siègent aux diverses commissions relatives à l’habitat. Nous les avons interrogés pour recueillir leurs points de vue sur la vie des propriétaires en Ariège.

Au préalable, nous nous sommes rapprochés des services de l’Etat pour éclairer nos lecteurs sur les caractéristiques de l’habitat et sur les politiques mises en œuvre localement.

Entretien avec Olivier Monsegu , chef du service Aménagement, urbanisme et habitat :

Quelles sont les différentes polarités en Ariège ?

Les quatre principales unités urbaines de l’Ariège sont : Pamiers, Foix, Saint Girons, Lavelanet.

Si leur taille reste modeste au regard de l’agglomération toulousaine, elles sont très bien dotées en services et commerces, y compris de très bon niveau. Par ailleurs, l’Ariège est un territoire d’industries qui reste très dynamique en lien avec la proximité de l’agglomération toulousaine.

En lien avec la qualité de vie en Ariège, une dynamique démographique est constatée depuis de nombreuses années :

- sur le nord du département autour des centralités de Saverdun, Mazères, Lézat sur Lèze et Mirepoix en lien avec la proximité de l’agglomération toulousaine,

- dans la vallée de l’Ariège, le long de la RN 20 entre Pamiers et Foix, autour de Varilhes.

Même si le cadre de vie est exceptionnel sur ces territoires, un déclin démographique est observé entre Tarascon-sur-Ariège et Ax-les-Thermes et sur le secteur de Lavelanet du fait de la désindustrialisation ancienne de ces territoires. Toutefois ces centralités sont très bien dotées en services et commerces.

Enfin, au vu de la géographie montagneuse d’une grande partie du département et sans que cette liste ne soit exhaustive, on peut citer d’autres bourgs-centres bénéficiant d’un panel important de services et de commerces : La Bastide de Sérou, Massat, Castillon-en-Couserans, Seix et Oust, Le Mas d’Azil, le Fossat, Val-de-Sos, Saurat, Bélesta…

Quelles sont les caractéristiques du parc de logements ?

Le parc ariégeois compte 65 % de résidences principales, 25 % de résidences secondaires et 10 % de logements vacants. Les résidences secondaires se concentrent plus spécifiquement sur les zones de montagne.

Le parc de résidences principales progresse d’environ 450 par an, soit un peu moins de 1 %. Le parc global est ainsi relativement ancien. Ces résidences principales sont majoritairement de l’habitat individuel. 1/3 de ces résidences principales sont des logements locatifs, dont plus de 80 % sont des logements locatifs privés. En Ariège, le taux de logements locatifs sociaux est l’un des plus faibles de France (de l’ordre de 5 %).

Environ 11 % du parc de logements est considéré comme potentiellement indigne. Ce constat concerne particulièrement les centres-anciens du département qui concentrent une grande partie du « parc social de fait ». Les logements vacants représentent de l’ordre de 10 % du parc total de logements et se concentrent également sur les centres anciens.

Quels sont selon vous les enjeux en matière d’habitat ?

Trois priorités nationales sont à prendre en compte dans la définition des enjeux en matière d’habitat : la lutte contre l’habitat indigne, la possibilité pour tous les ménages de se loger et la gestion économe de l’espace qui vise la préservation des terres naturelles, agricoles et forestières.

En Ariège, il ne semble pas y avoir de pénurie globale de logements car le marché du logement y est peu tendu et les prix de l’immobilier relativement bas. Ce constat est évidemment à nuancer en fonction de la localisation géographique et il peut être difficile de trouver un logement dans les zones très touristiques.

Une partie importante du parc de logements existants ne correspond plus aux attentes des ménages : il y a ainsi un besoin très important en matière de réhabilitation et mise aux normes d’habitabilité et de confort actuel sur le parc existant.

De façon spécifique, l’adaptation des logements au handicap et à la perte d’autonomie est un enjeu fort en Ariège, qui bénéficie déjà de programmes spécifiques et qui sera revu en lien avec les prochaines évolutions législatives concernant « le grand âge ».

Par ailleurs, l’offre nouvelle proposée n’est pas nombreuse et très peu diversifiée. La plus grande partie de cette offre nouvelle a par ailleurs vocation à être localisée proche des services et des commerces, c’est-à-dire dans ou en proximité de centres des bourgs et villes de l’Ariège.

La requalification d’ensembles immobiliers très dégradés et la reconquête des friches urbaines et commerciales est ainsi au cœur des programmes structurants qui concernent déjà Foix et Pamiers et courant 2021, les autres centralités de l’Ariège.

Enfin, en Ariège particulièrement, le développement d’un parc locatif privé de qualité est nécessaire du fait du taux historiquement bas de logements locatifs sociaux publics.

Quelles politiques sont mises en œuvre au niveau des territoires ?

De nombreux programmes d’amélioration de l’habitat sont mis en place par les communautés de communes en lien avec l’Anah, Agence nationale de l’habitat. C’est le cas sur l’agglomération Pays Foix Varilhes, sur le secteur des Portes d’Ariège Pyrénées, sur le Pays de Mirepoix, sur le Pays d’Olmes, sur le secteur Couserans-Pyrénées et le secteur Arize Lèze.

Les thématiques principales sont la lutte contre l’insalubrité, la rénovation énergétique des logements et l’adaptation des logements au handicap. En parallèle, le Conseil Départemental en lien avec l’Anah, met en œuvre un programme d’amélioration de l’habitat en direction des personnes âgées de plus de 70 ans et des personnes handicapées, pour l’adaptation des logements.

Par ailleurs, l’État a mis en place plusieurs dispositifs destinés à accompagner les collectivités dans la revitalisation des centres anciens. Ainsi, les villes du département exerçant des fonctions de centralité importante émargent à un ou plusieurs programmes :

-Foix et Pamiers bénéficient d’un programme d’intervention lourde sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville grâce à l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine, auquel s’ajoute un ensemble d’actions intitulé « Action Cœur de Ville » et une opération programmée d’amélioration de l’habitat destinée aux propriétaires et investisseurs privés.

Sur ces périmètres, l’Anah ou Action Logement, ainsi que les collectivités participent au cofinancement à la réhabilitation de logements ou d’immeubles entiers dégradés. Les opérations de restauration immobilière et de réhabilitation de logements peuvent bénéficier des dispositifs fiscaux « Malraux » et « Denormandie Ancien ».

Grâce au dispositif « Petites Villes de Demain », les villes de Saverdun, Mazères, Tarascon/Ariège, Lavelanet, Mirepoix, Ax les Thermes, Saint Girons et Lézat/Lèze vont aussi bénéficier d’un programme d’intervention sur leur centre-ancien au titre de l’habitat, du commerce, des espaces et équipements publics. Le dispositif fiscal « Denormandie Ancien » sera mobilisable sur ces communes, ainsi que des cofinancements de l’Anah et des communautés de communes, dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat déjà opérationnelles ou à venir en 2021.

Les permanences tenues par les consultants UNPI 31-09 : des situations diverses

Maître Baby , notaire :

Quels sont les principaux motifs de consultations de la part des adhérents UNPI en Ariège ? Ont-ils évolué ? Plus largement, quelles sont les thématiques abordées par votre clientèle ?

Lors des consultations UNPI, le thème le plus fréquemment abordé concerne la transmission aux enfants. D’abord d’un point de vue fiscal (comment faire pour qu’ils ne payent pas trop d’impôt plus tard à la succession ?), parfois aussi sur un plan civil (comment laisser un peu plus à un enfant, quels intérêts d’une donation-partage ?).

Ces derniers temps, on note une demande plus forte du couple concernant l’autonomie du survivant après le premier décès. L’usufruit, c’est-à-dire la jouissance, est une protection non négligeable et dont tout le monde n’en bénéficie pas automatiquement. Mais parfois le couple souhaite de la pleine propriété pour le survivant, notamment pour qu’il soit libre de pouvoir reprendre le bien seul. Cela oblige à se servir d’une palette d’outils plus large et plus souple qu’avant (testaments, donations entre époux mais aussi aménagements du régime matrimonial ou partenarial).

Plus largement, les thématiques abordées par la clientèle touchent, en dehors du droit de la famille, à l’immobilier et au droit des sociétés civiles ou commerciales. Il peut aussi s’agir de questions en droit rural et agricole ou encore de sujets de fiscalité (sur les revenus du travail mais aussi locatifs).

Maître Dedieu , avocat :

Vous êtes à l’écoute des adhérents de l’UNPI. Sur quels principaux sujets portent vos consultations avec les adhérents ariégeois ? avez-vous noté des évolutions ? Au-delà, quelles sont les préoccupations des propriétaires ariégeois ?

S’agissant d’un département rural on rencontre régulièrement des préoccupations relatives aux servitudes en particulier des servitudes de passage. A cet égard 2020 a marqué un retour vers la résidence secondaire ou la résidence de famille et une certaine réactivation de ce type de problématiques. Le corollaire de ce constat génère aussi des difficultés de « voisinage » autre grand axe de nos consultations.

Maître Henriques-Cuq , huissier de justice :

Quelles sont les principales demandes des adhérents de l’UNPI ?

Les demandes concernent essentiellement un besoin d’informations sur les impayés de loyer et le moyen de les recouvrer ; corrélativement des renseignements sont souhaités sur la procédure d’expulsion. D’autres demandes portent sur les différents congés du bailleur, pour motif légitime et sérieux, pour reprise et pour vente.

Les impayés de loyer et les expulsions locatives ont -ils progressé ces derniers mois en Ariège ?

Oui, indéniablement. On le voit par rapport au nombre de commandements de payer les loyers que nous délivrons et au nombre de concours de la force publique obtenus. Dans le contexte actuel, les propriétaires risquent de devenir réticents à louer leurs biens .

Les commissions où siègent l’UNPI 31-09, nos adhérents sont bien représentés :

M. Riquelme , adhérent UNPI 31-09 :

Vous représentez l’UNPI à la Commission de conciliation des baux d’habitation.
Comment fonctionne la commission ? Quels sont ses résultats ?

La Commission de conciliation des baux d’habitation se réunit environ 4 fois pas an. En 2020, en raison de la crise sanitaire, elle ne s’est réuni que 2 fois. Elle est composée de représentants des bailleurs et des locataires et examine en moyenne 5 à 6 dossiers par réunion.

Nous examinons les dossiers avant de recevoir les demandeurs. Nous les écoutons ensuite. Nous proposons alors des solutions pour résoudre le différend et éviter ainsi aux parties d’aller devant le juge.

La plupart des saisies concernent la non-restitution des dépôts de garantie ; dans la majorité des cas une conciliation est trouvée. Lorsque le propriétaire s’avère redevable d’une somme, il arrive même que celle-ci soit restituée dès la fin de la réunion.

Nous pouvons voir que sur des territoires ruraux comme l’Ariège, les échanges en commission portent souvent leurs fruits. Et principalement dans notre commission dans laquelle chaque membre est investi, juste et dans le dialogue.

M. Pereira , adhérent UNPI 31-09 :

Vous siégez à la Commission locale d’amélioration de l’habitat. Comment a évolué cette commission ?

Sur l’année 2020, nous avons été réunis via la visioconférence ; les membres présents sont les représentants de la CAF, du 1 % logement, des propriétaires, des locataires et les services de l’Etat.

Cette commission a évolué dans le sens où nous avons moins de pouvoir ; nous n’intervenons que sur les dossiers litigieux. Précédemment, on nous consultait sur l’ensemble des demandes d’aides et nous avions ainsi une vision globale. Aujourd’hui nous n’avons qu’une validation des statistiques. En termes d’impact et de représentation, c’est nettement moins intéressant.

Vous êtes membre de la Commission départementale de conciliation des valeurs vénales. Quel enseignement en tirez-vous ?

Cette commission ne s’était pas réunie depuis fort longtemps. Elle a été réinitialisée en 2020. Elle est présidée par un juge et composée de représentants des notaires, du tribunal de commerce, des services fiscaux, de la chambre d’agriculture et de l’UNPI. Le litige examiné portait sur des droits demandés par l’administration sur un bien acquis au prix de 10 000 € (dans un hameau perché d’Ariège) ; l’administration considérait que le prix de marché aurait dû être de 100 000 €. Le juge s’est montré très ouvert et a laissé s’exprimé les différentes parties. Pour ma part, j’ai fait valoir qu’il était délicat de faire payer des droits sur 100 000 € alors qu’il n’y avait pas de marché effectif. Il a été finalement convenu que compte tenu de la situation personnelle des acquéreurs (dans l’incapacité de payer 8000 € de droits), il n’y avait pas de reprise de la valeur de marché. On peut s’interroger sur la possibilité de faire encore de bonnes affaires en France. Et ne serait-il pas judicieux d’intervenir auprès de nos élus députés ou sénateurs afin d’éclaircir ce point de prix de marche et ainsi à l’avenir éviter ces litiges inutiles alors que le prix de marche pour moi n’est existant que lorsqu’il rencontre une demande en capacite de l’honorer et pas un prix au mètre carré moyen du secteur de la ville ou du département (notamment dans nos campagnes difficiles à évaluer).