LA COMPARAISON DES OFFRES DE GESTION LOCATIVE

Les propriétaires souhaitant confier leur bien immobilier à un gestionnaire locatif ont souvent l’embarras du choix et de grandes difficultés et appréhensions à effectuer leur sélection. Quelques conseils.

Les agences proposant la gestion locative sont nombreuses. Leurs offres sont de plus en plus variées et parfois complexes à appréhender, surtout pour un propriétaire n’ayant jamais fait appel à ce service.

Le point de départ d’une bonne sélection consiste pour le propriétaire à prendre le temps de bien identifier ses besoins de sorte que son choix final lui apporte entière satisfaction en répondant au mieux à ses attentes.

Dans les faits, le choix d’un gestionnaire par le propriétaire s’effectuera la plupart du temps selon tout ou partie des critères suivants :

- La proximité par rapport au logement,

- Les services proposés,

- Le coût des prestations,

- La taille ou le type d’entreprise,

- La notoriété.

Proximité par rapport au logement

Nombre de propriétaires considèrent que leur gestionnaire doit impérativement être positionné à proximité du logement géré ce qui fait de ce critère l’un des premiers pris en compte.

Dans la pratique, un gestionnaire sera très opérationnel s’il est situé dans un rayon maximum d’une quinzaine de kilomètres.

Dans ce périmètre, il est un excellent conseiller car il a une parfaite connaissance du marché locatif local et du potentiel du logement.

Il saura évaluer judicieusement le loyer et pourra faire preuve d’une grande réactivité tant pour la recherche et mise en place d’un locataire que pour la disponibilité à se rendre sur place pour gérer litiges, sinistres ou travaux.

Services proposés

Les services proposés diffèrent selon les agences par leurs coûts et par le type ou le nombre de prestations et options mises à disposition du propriétaire.

Les services de base, communs à tous les gestionnaires sont :

- La recherche et mise en place du locataire (visites, sélection des candidats, constitution des dossiers et analyse de solvabilité, rédaction des baux et actes de caution, états des lieux),

- La gestion des loyers (encaissements, révisions, relances, procédures),

- La gestion des sinistres (déclarations, expertises, suivis),

- La gestion des travaux (devis, suivis, livraisons).

A ceux-ci s’ajoutent souvent des options propres à chacun de ces services.

Ces options différant d’une agence à l’autre, il sera important pour le propriétaire de les comparer afin de cerner leur impact sur la teneur des prestations et leurs coûts.

En complément des services de base, la plupart des gestionnaires proposent aux propriétaires la souscription facultative de contrats d’assurances :

- la plus courante est l’assurance de garantie des loyers impayés (dite GLI) qui permet à un propriétaire de continuer à percevoir ses loyers en cas d’impayés par le locataire, l’assurance prenant le relai des paiements sur une période pouvant aller jusqu’à la fin de la procédure d’expulsion,

- l’assurance de carence (ou vacance) locative qui couvre une période d’inoccupation du logement entre 2 locataires. L’assurance prenant alors en charge le paiement des loyers au propriétaire sur une période déterminée de quelques mois, variable selon les compagnies,

- l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), à des tarifs souvent avantageux.

Le coût des prestations

Les prestations se décomposent principalement en 3 catégories :

La gestion locative :

Le montant des honoraires pour la mission de gestion locative représente entre 4,5 % à 10 % HT (avec une TVA à 20 %) des sommes encaissées. Les sommes encaissées pour le compte du propriétaire bailleur étant le cumul des loyers et des charges locatives.

Il est à noter que ces honoraires peuvent différer d’une agence à l’autre par la teneur des services proposés, d’où l’intérêt d’analyser en détail la proposition de mandat de gestion.

Ils varient également en fonction du nombre de biens confiés simultanément en gestion.

Les frais de gestion sont à la charge exclusive des propriétaires bailleurs. Leur règlement démarre après l’entrée dans les lieux du locataire.

La location :

Les honoraires de location aussi appelés frais d’agence, facturés conjointement au propriétaire et au locataire, représentent les prestations de visites du logement, de constitution du dossier « locataire », de rédaction des baux et actes de caution, et des frais de réalisation de l’état des lieux.

Ces frais sont encadrés par la loi ALUR du 24 mars 2014. Ils concernent autant les logements vides que les logements meublés.

Ils sont calculés et plafonnés en fonction de la superficie et de la zone géographique du logement, de la façon suivante :

Il est à noter que les honoraires de location sont perçus par le gestionnaire après la signature du bail de location, les honoraires d’état des lieux sont eux perçus après réalisation de celui-ci.

Les assurances de garantie de loyers impayés :

Le coût des assurances de garantie de loyers impayés oscille entre 1,8 % à 3,5 % TTC des sommes encaissées (loyers + charges)

Ces assurances couvrent généralement les propriétaires bailleurs pour des montants d’impayés allant jusqu’à 70.000 € à 90.000 € par dossier sinistre.

Il faut être attentif aux modalités d’indemnisation qui diffèrent d’une assurance à l’autre et peuvent impacter les remboursements.

La taille des entreprises

Dans le domaine de la gestion locative, on peut globalement distinguer les entreprises spécialisées et les entreprises pluridisciplinaires :

- Les gestionnaires spécialisées sont souvent de petites entreprises locales voire familiales. Elles ont l’avantage de pouvoir proposer un service de proximité en privilégiant la relation individualisée avec le client.

Ne dépendant pas la plupart du temps de groupes ou enseignes franchisées elles disposent de marge de manœuvre quant aux tarifs proposés et peuvent faire preuve de souplesse quant aux demandes spécifiques de leurs clients propriétaires.

- Les entreprises pluridisciplinaires sont souvent de taille supérieure aux entreprises spécialisées et intégrées dans des groupes ou franchises (Square Habitat, Orpi, Foncia, Nexity…). Elles présentent l’avantage de pouvoir apporter aux propriétaires bailleurs un panel de services plus large, et souvent complémentaires, tels que la transaction, le syndic, la promotion…

La notoriété

La renommée d’un gestionnaire est un critère à ne pas négliger car elle est souvent le fruit de l’ancienneté sur son secteur géographique et de la satisfaction des clients quant à la qualité du travail effectué.

Les différentes pistes pour collecter ce type d’informations sont :

- L’écoute des recommandations et références communiquées par le bouche-à-oreille (clients, entreprises et partenaires dans ce secteur d’activité),

- La recherche sur les sites web et les réseaux sociaux (sites d’annonces, google) permettant de relever, grâce aux avis clients, le taux de satisfaction,

- La consultation du site internet du gestionnaire qui donne, la plupart du temps, un aperçu des prestations, des informations sur la constitution et l’ancienneté de l’entreprise, des commentaires et avis clients.