SI UN COPROPRIÉTAIRE DÉCÈDE, QUI LE SYNDICAT DOIT-IL CONVOQUER À L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ?

Il appartient au syndic de convoquer tous les copropriétaires à la dernière adresse connue par le syndic, les copropriétaires devant notifier au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique, leurs nouveaux domiciles réels ou élus et leur adresse mail.

A défaut, le syndic peut valablement adresser une notification prévue au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique qui lui a été notifiée.

Dans le cas d’un décès, la situation peut s’avérer plus délicate en l’absence d’information du syndic.

L’article 32 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic tient à jour la liste des copropriétaires, il ne lui impose pas une obligation de recherche et de vérification.

Le syndic de copropriété ne tient donc la liste à jour qu’à partir des notifications qui lui sont adressées.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 prévoit expressément que le transfert de propriété et de nue-propriété doit être notifié sans délai au syndic.

Cet article est parfaitement applicable en cas de transmission successorale.

Dans le cas où le syndic n’a pas connaissance du décès, il ne saurait, dès lors, lui être reproché d’avoir adressé la convocation à l’ancien copropriétaire décédé dès lors qu’il n’a pas eu connaissance du décès ni été informé du transfert de propriété comme en dispose l’article 6 du décret susvisé.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 10 mai 2007 (Juris-Data N° 2007-333535) a donc considéré que le syndic ne pouvait agir différemment compte tenu des informations dont il disposait.

La Cour d’appel a retenu que le syndic doit s’adresser aux copropriétaires de lots figurant sur la liste prévue à l’article 32 du décret, liste qui doit être tenue constamment à jour au vu des transferts de propriété ou de droit d’usufruit, d’usage et d’habitation qui doivent lui être notifiés selon les prescriptions de l’article 6 dudit décret.

Dès lors, si un copropriétaire décède sans que la formalité ci-dessus soit accomplie, le syndic n’a d’autre ressource que de tenir compte de l’identité de celui figurant sur la liste ; par conséquent, il doit notifier la convocation à une assemblée générale à l’adresse du défunt, au besoin par l’intermédiaire d’une tierce personne susceptible de la recevoir, comme en l’occurrence un curateur ou le notaire qui se serait manifesté.

Dans une autre décision rendue par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, en date du 13 septembre 1994, il a également été rappelé qu’on ne peut reprocher au syndic, qui n’avait pas connaissance de l’existence des héritiers, d’avoir adressé les convocations et notifications relatives à l’assemblée générale au notaire chargé de la succession du copropriétaire décédé.

L’irrégularité des notifications ne frappe pas directement les décisions d’assemblée générale de nullité ; elle a seulement pour effet de rendre inopposable au copropriétaire qui aurait dû être convoqué le délai de 2 mois qui lui est normalement imparti pour engager l’action en nullité des décisions d’assemblée générale.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 16 octobre 2003, (Juris-Data 2003-224306) a encore jugé que dès lors que la qualité d’héritier du fils du copropriétaire décédé n’était pas officiellement établie au jour de la réunion de l’assemblée générale, le syndic de copropriété ne pouvait en tenir compte.

Le fait de l’avoir connu postérieurement à ladite assemblée ne saurait justifier une quelconque modification du procès-verbal.

La simple information du décès du copropriétaire adressée au syndic de copropriété ne justifie pas, en l’absence de documents officiels, de la qualité de seul copropriétaire héritier du demandeur au motif qu’il est nu-propriétaire du lot dont sa mère avait l’usufruit.

En conclusion, à défaut de respect des dispositions de l’article 6 du décret de 1967 permettant au syndic de tenir à jour la liste des copropriétaires tel qu’elle est prévue à l’article 32 du décret du 17 mars 1967, le syndic n’aura d’autre solution que de convoquer le copropriétaire décédé.

Auteur : Maître Florence GRACIÉ-DEDIEU , Avocat et consultant UNPI 31-09