LA COPROPRIÉTÉ FACE A LA CRISE SANITAIRE

Pour faire face à l’épidémie de Covid 19 et ralentir la propagation du virus, le gouvernement a déclaré l’état d’urgence sanitaire et a prescrit des mesures d’hygiène et de distanciation sociale, dites mesures barrières.

Depuis le 17 mars 2020, nous sommes en période de confinement ce qui a pour effet d’interdire les rassemblements, les réunions, et les déplacements extérieurs sauf dérogation défini par l’article 3 du Décret n° 2020-293 du 23 mars 2020.

L’activité économique est maintenue par le télétravail et, pour les emplois qui ne le permettent pas, les déplacements restent autorisés à la condition de se munir de l’attestation dérogatoire, et de respecter les gestes barrières et les règles de distanciation sociale.

Ces mesures ont des incidences importantes pour les copropriétés, qui sont concernées par de nombreux actes qui impliquent le lien social et l’action de terrain.

Le report des assemblées générales et le terme du mandat du syndic

Dans l’impossibilité de tenir les rassemblements en assemblées générales des mesures viennent adapter le dispositif légal.

La loi n° 2020–290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19 habilite le gouvernement à légiférer par voie d’ordonnance.

Ainsi, l’ordonnance numéro 2020–304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et au contrat de syndic de copropriété détermine dans son article 22 des conditions de report du terme du mandat de syndic.

Quels sont les contrats concernés par le report ?

L’article 22 de l’ordonnance vise les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la cessation de l’état d’urgence sanitaire

(l’état de l’urgence sanitaire ne doit pas être confondu avec la période de confinement, il consiste en une durée légale qui est fixée par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 pour une durée de deux mois c’est-à-dire du 25 mars 2020 au 24 mai 2020)

Donc l’article 22 vise les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Quelles sont les modalités du report du terme du contrat ?

Les contrats de syndics qui expirent entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020 sont automatiquement renouvelés et cela dans les mêmes termes que le contrat initial, sauf la durée qui expirera à la date de la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale, date qui devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence c’est-à-dire avant le 24 novembre 2020.

Cette ordonnance porte plusieurs vides juridiques car d’une part ne considère pas les contrats dont le terme se situe après le 25 juin 2020. Or grand nombre de contrats de syndics sont périodiquement bornés au 30/06 donc ne bénéficient pas du report. Pour autant l’organisation d’une assemblée générale de copropriétaire avant le 30/06 semble très compliquée. En l’état de ce texte et en l’absence de prorogation de l’état d’urgence, l’ensemble de ces contrats se trouveront dans la situation très délicate de ne pouvoir être renouvelés ce qui entraînera des risques de carence et d’administration judiciaire liés.

Dernière minute !

L’ordonnance rectificative n° 2020-460 du 22 avril 2020 a deux effets :

- d’une part, elle prolonge la période des mandats concernés qui désormais porte sur les mandats qui expirent entre le 12 mars et le 24 juillet 2020 ;

- d’autre part, elle prolonge la durée du renouvellement automatique de ces mandats de syndic jusqu’à huit mois, et non plus six mois, ce qui porte à fin janvier 2021 la durée de ces mandats renouvelés.

Par conséquent, les calendriers des assemblées vont pouvoir être reportés en amenant la quasi-totalité des assemblées à partir de septembre et jusqu’au mois de janvier 2021.

D’autre part, ce texte n’indique pas les modalités de re convocation des assemblées qui ont dû être annulées, laissant entière la question de ce formalisme (délais normaux), renvoi de la totalité de la documentation jointe.

Le maintien de la propreté des immeubles par les concierges et employés d’immeubles

Pour ne pas amplifier le risque épidémique par la dégradation de l’état sanitaire et de la salubrité des immeubles, les activités de propreté des parties communes et de gestion des déchets ménagers doivent bien sûr être maintenues dans les copropriétés.

Ces activités lorsqu’elles reposent sur des emplois de concierge ou d’employés d’immeubles obligent particulièrement la copropriété car elle est directement employeur et à ce titre responsable de la santé et de la sécurité de ses salariés.

- L’évaluation des risques :

Le changement des circonstances résultant de la crise sanitaire doit être pris en compte dans les mesures de prévention. Aussi, le syndic, représentant de la copropriété devra s’assurer que les mesures qui sont habituellement mises en œuvre sont toujours adaptées à la protection des salariés contre le risque de contamination.

Concrètement cela passe par une réévaluation des risques. Il s’agit de refaire le point sur l’ensemble du poste de travail et de réadapter ou de limiter tout ce qui peut être un risque de contamination. Par exemple mettre un écran plastic sur le guichet d’une loge, ou créer une distance d’éloignement, modifier les permanences de conciergerie pour qu’elles se tiennent en travail à distance, ou encore fermer l’accès à la loge, reporter les activités qui nécessitent l’emploi de gros matériel et qui impliquerait des manipulations à plusieurs. Espacer les postes de travail pour éviter la promiscuité, organiser la rotation des équipes de nettoyage dans les lieux communs, réadapter les horaires pour limiter les risques de croiser des habitants dans l’immeuble, réaliser les chargements et déchargements de camions par une seule personne en s’assurant de la mise à disposition d’aides mécaniques. Pour les sites employant plusieurs salariés fractionner les pauses afin de réduire les croisements et la promiscuité dans les salles de pause.

- Les règles de distanciation et les gestes barrière :

L’employeur devra aussi informer le salarié de l’obligation de respecter les règles de distanciation (1 m minimum) et les gestes barrières.

A noter qu’un point d’étape relatif au travail des gardiens et employés d’immeubles a été réalisé dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, par les organisations patronales le 18 mars 2020. Il précise : « que le port du masque n’est pas nécessaire et que le lavage des mains s’effectue de préférence à l’eau et au savon, l’emploi de gel hydroalcoolique n’étant qu’un substitutif. S’agissant des équipements individuels de protection les équipements individuels de protection habituels sont à utiliser, notamment des gants ménagers en fonction des tâches à réaliser. Il appartient à l’employeur ou son représentant de s’assurer de leur existence en nombre suffisant et de leur état tandis que le salarié doit avertir l’employeur suffisamment tôt des besoins de renouvellement. »

- Le salarié peut-il exercer son droit de retrait ?

Dans le cas où l’employeur n’aurait pas remis les informations et moyens de sécurité précités au salarié, celui-ci pourrait exercer son droit de retrait.

Par exemple et si les parties communes de la copropriété ne disposaient pas d’un point d’eau, le salarié ne pourrait pas se laver très régulièrement les mains, dans ce cas il faudrait lui fournir le gel Hydro alcoolique, et en l’absence de cette fourniture le salarié pourrait exercer son droit de retrait. A contrario l’absence de masque ne constituerait pas un motif de droit de retrait.

Les travaux et interventions techniques les entreprises extérieures

Le principe ici étant que tous les travaux qui pourront être différés devront l’être.

Les nécessités techniques liées à l’urgence comme par exemple de la serrurerie cassée, la réfection d’une canalisation fuyarde, un ascenseur en panne ou une VMC défaillante doivent être réparés. Dans ces cas des entreprises pourront être missionnées et pourront intervenir bien sûr dans le respect des règles de distanciation et des gestes barrières.

Les visites de la copropriété et les réunions d’expertises

En cette période de crise sanitaire, de confinement, et d’exode des habitants, les vérifications du syndic induites par ses missions relatives à la conservation et à la garde de l’immeuble constituent des déplacements à caractère indispensables. À ce titre elles constituent des déplacements qui ne peuvent être différés. La visite doit être rapide et s’effectuer dans les conditions de sécurité sanitaire de distanciation sociale et gestes barrières. Aucun contact social ne doit avoir lieu. Les thèmes de la visite doivent être recentrés sur la nécessité de la période :

-Contrôle de la sécurité des immeubles à l’intrusion

- Contrôle de bon fonctionnement des éléments d’équipements en particulier les témoins VMC nécessaires au renouvellement de l’air

- Contrôle de propreté

- Contrôle de la gestion des containers et ajustement du service en fonction des indications de l’organisme de collecte

- Contrôle du respect des consignes sanitaires par les employés de l’immeuble.

On pourra toutefois distinguer deux situations :

- Soit l’immeuble à un ou plusieurs contacts sur place avec qui le syndic peut organiser une visite en télé distance.

- Soit l’immeuble ne dispose d’aucun contact sur place et le syndic doit s’y déplacer, pour les raisons de surveillance liées à ses missions de garde et de conservation.

Concernant les expertises portant sur des sinistres affectants les parties communes, d’ores et déjà les experts d’assurances privilégient les expertises à distance.

L’accès et les autorisations de circulation dans les parties communes

L’article 3 du décret du 23 mars 2020 interdit tout déplacement de personnes en dehors de son domicile.

La question peut se poser quant au déplacement d’une personne à l’intérieur des parties communes d’une copropriété, comme dans les parcs ou les jardins communs, ou dans le hall de l’immeuble ou encore dans des locaux communs.

Il faut rappeler que les parties communes de l’immeuble constituent une propriété privée indivise à l’ensemble des copropriétaires. Les déplacements en propriété privée n’entrent pas dans le périmètre du décret. Par conséquent en l’état des textes, ils ne peuvent être interdits par l’autorité publique. Les services de police ne sont donc pas fondés à verbaliser un copropriétaire qui n’aurait pas rempli une attestation pour se déplacer dans le parc de la résidence.

Seuls les copropriétaires pourraient décider d’un modificatif du règlement de copropriété pour organiser de telles interdictions. Bien entendu la période ne permet pas de se retourner juridiquement sur de tels modificatifs, mais on peut penser que dès lors que le confinement sera levé et que les assemblées générales seront permises, des résolutions de ce type trouveront écho dans les ordres du jour des assemblées.

Pour l’heure on ne peut que rappeler à chacun la responsabilité et le civisme et les règles de respect et de prévention des troubles de voisinage qui imposent que l’on reste chez soi.

Le paiement des charges de copropriétés modalités, les demandes de report

En matière de charge de copropriété on ne peut que s’en remettre à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui fait obligation aux copropriétaires d’y contribuer.

Il faut rappeler que l’ensemble des services de la copropriété reste actif, et que le règlement des fournisseurs est un impératif pour en assurer le fonctionnement.

Aucun dispositif particulier n’a été prévu dans l’ordonnance, bien au contraire des moyens de recouvrement ont été eux-mêmes réadaptés à la situation, avec notamment la chambre nationale des commissaires de justice section huissier de justice qui par communiqué de presse du 30 mars 2020, annonce avoir développé des solutions numériques telles que la signification par voie électronique qui est désormais effective pour les particuliers.

Auteur : Xavier Martin , administrateur de biens, consultant UNPI 31-09