UN POINT SUR LA RÉGLEMENTATION APPLICABLE EN MATIÈRE DE PROTECTION CONTRE LE PLOMB DANS LES IMMEUBLES EN COPROPRIÉTÉ

La question de la protection contre le plomb n'est pas à prendre à la légère compte-tenu des risques sanitaires encourus et des obligations qui pèsent sur les copropriétaires.

Précisément, il s'agit de lutter contre le saturnisme, pathologie due à l'ingestion de plomb pouvant avoir des effets irréversibles sur la santé, en particulier chez les mineurs qui sont très exposés.

Cette ingestion s'opère essentiellement en raison des dégradations des revêtements des murs, fenêtres et portes dont les peintures contiennent du plomb. Le risque s'accroit quand des travaux doivent être effectués sur ces parties.

La législation en la matière est codifiée aux articles L.1334-1 et suivants du Code de la santé publique.

1. Deux modes de recherche de la présence de plomb :

- Le Diagnostic du risque d'intoxication par le plomb (L.1334-1 du CSP) : Lorsque le Directeur régional de l'agence de santé est informé, par un médecin, d'un cas de saturnisme chez un mineur, ou lorsqu'il est informé plus généralement d'un risque d'exposition au plomb, il est procédé sur sa demande ou à la demande du préfet, par le biais du directeur du service communal d'hygiène et de santé concerné, à une enquête sur l'environnement de vie de l'enfant.

Un diagnostic portant sur les revêtements des immeubles ou parties d'immeubles habités ou fréquentés régulièrement par l'enfant peut être engagé.

En cas de refus d'accès à un appartement par un propriétaire, locataire ou aux parties communes par le syndicat des copropriétaires, le Préfet du département pourra saisir le Tribunal judiciaire compétent en référé, pour se faire autoriser à pénétrer dans les lieux.

Ce diagnostic doit être réalisé par un opérateur professionnel compétent.

Un rapport est établi à l'issue du diagnostic et communiqué aux autorités compétentes.

Lorsque l'enquête environnementale met en évidence la présence d'une source d'exposition au plomb pouvant être à l'origine d'un cas de saturnisme infantile, le directeur général de l'agence régionale de santé prend toutes les mesures nécessaires à l'information des professionnels de santé concernés et des familles et invite la personne dont dépend la source d'exposition au plomb identifiée par l'enquête, à prendre les mesures appropriées pour réduire ce risque.

Lorsque le rapport est positif, le Préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitant les conclusions du diagnostic et son intention de faire réaliser des travaux.

- Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) (article L.1334-5 CSP) :

Ce constat consiste à repérer les revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, à dresser un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.

Contrairement au diagnostic précité qui prend effet lorsqu'un cas de saturnisme infantile est signalé au Préfet ou lorsqu'un enfant risque d'être exposé au plomb, le CREP est produit dans les cas suivants:

- Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 ;

- Depuis le 12 août 2008, lors de la signature d'un nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, ce qui inclut le renouvellement du bail, mais écarte la tacite reconduction du bail.

- Toutes les parties communes des immeubles collectifs d'habitation construits avant 1949 devront avoir fait l'objet d'un CREP avant le 12 août 2008

CREP Vente et location

Durée de validité 6 ans ou permanente en cas d’absence de revêtements contenant du plomb ou de présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures à certains seuils.

En cas de vente ou de location, le CREP porte uniquement sur les revêtements privatifs du logement, y compris ses revêtements extérieurs au logement (volet, portail, grille...).

De manière générale, un CREP doit obligatoirement être réalisé sur les parties à usage commun des immeubles collectifs affectés en tout ou partie à l'habitation, construits avant le 1er janvier 1949.

Lorsque des travaux à effectuer sur des parties communes d'un immeuble sont susceptibles de provoquer une altération substantielle des revêtements (poussières, écailles de peinture), un CREP doit être établi au préalable.

Ici, le constat ne porte que sur les revêtements des parties communes concernés.

Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties ne sera pas nécessaire.

La recherche de canalisations en plomb ne fait pas partie du champ d'application du CREP.

Les résultats du constat permettront de connaître le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.

Le CREP doit également être produit par les propriétaires bénéficiant d'aides financières pour effectuer des travaux de sortie d'insalubrité pour les immeubles situés dans les zones délimitées pour la réalisation d'opérations d'amélioration de l'habitat.

Le CREP est constitué d'un rapport complet de l'inspection qui est communiqué aux autorités compétentes.

Lorsque le constat fait apparaître la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils, ou des facteurs de dégradation du bâti, le prefet, le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l'exploitant en sont informés.

Ces derniers devront relayer l'information aux occupants et aux personnes amenées à réaliser des travaux en leur communiquant une copie du CREP.

2. L'obligation d'effectuer des travaux de suppression du risque de saturnisme:

Cette obligation incombe au propriétaire, à l'exploitant ou au syndicat des copropriétaires.

La non-réalisation des travaux pour un propriétaire-bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence pouvant engager sa responsabilité pénale.

Le préfet notifie au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou à l'exploitantson l'intention de faire exécuter sur l'immeuble en cause, à leurs frais, les travaux nécessaires à la suppression du risque, en précisant également le délai de réalisation (maximum 3 mois).

Le syndicat des copropriétaires, le propriétaire ou l'exploitant disposent d'un délai de 10 jours pour faire connaître leurs contestations ou leur accord sur la réalisation de ces travaux.

A défaut, soit de contestation, soit d'engagement du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant, dans un délai de 10 jours à compter de la notification, le préfet du département fait exécuter les travaux nécessaires aux frais de celui-ci

Dans cette hypothèse, la créance de l'Etat est recouvrée comme en matière de contributions directes auprès du propriétaire, du syndicat des copropriétaires ou de l'exploitant.

Dans un immeuble en copropriété, les travaux de lutte contre le saturnisme sont approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, au titre des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Un refus par l'assemblée générale de réaliser de tels travaux indispensables en présence d'un risque d'exposition au plomb surtout pour un mineur pourrait être considéré, sous réserve de l'appréciation souveraine du tribunal compétent, comme un abus de majorité pouvant invalider la décision, dès lors que ce refus n'est pas justifié par un motif légitime.

Le propriétaire, le syndicat des copropriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants le cas échéant pendant la durée des travaux, à ses frais.

A l'issue des travaux, le préfet fait procéder à une vérification de la suppression du risque.

Ces contrôles après travaux comprennent :

- Une inspection des lieux permettant de vérifier la réalisation des travaux prescrits ;

- Une analyse des poussières prélevées sur le sol permettant de mesurer le niveau de contamination des locaux.