LA SOUS LOCATION D'UN LOGEMENT

La sous-location d’un logement est le fait pour le locataire titulaire d’un bail en cours de le mettre à disposition, en tout ou partie, à une tierce personne, moyennant une contrepartie financière qui peut être le paiement d’un loyer ou la réalisation d’un travail.

Auteur : Valérie TERRAL-PRIOTON , avocat et consultant UNPI 31-09

Le principe

La sous-location d'un logement vide est interdite par l'article 8 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce le principe que le locataire ne peut céder le contrat de location ou sous-louer son logement.

Atténuations et exception

Ce principe connaît cependant des atténuations ainsi qu’une exception.

- Ainsi et en premier lieu, si le bail ne comporte aucune clause particulière sur la sous-location ou la cession du bail, le locataire peut mettre son logement à la disposition d’un tiers à la condition que cet hébergement soit gratuit et temporaire.

Dans ce cas, il faut prendre en considération l’intention du locataire de le rester, ce qui se concrétise par le fait qu’il continue à payer personnellement ses loyers et charges.

Tel n’est par exemple pas le cas lorsque le locataire n’occupe pratiquement plus les lieux loués qu’il laisse à disposition d’un tiers, lequel règle directement les loyers au bailleur : dans ce cas, la jurisprudence accède à la demande de résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations légales (CA Paris 6e Ch. B 18 mars 1994, Loyers et Copr. 1994 comm. 229).

Si le bail édicte des interdictions ou des restrictions, le locataire doit s’y référer car elles sont généralement considérées comme licites à condition toutefois qu’elles n’interdisent pas au locataire d’héberger ses proches, lorsque ce dernier a gardé son principal établissement dans les lieux loués.

- D’autre part et en second lieu, le principe de l’interdiction de sous louer son bail supporte une exception à savoir l’autorisation écrite du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le prix du loyer.

En effet, l’article 8 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé précise que « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours . »

Régime juridique

Le régime juridique de cette sous-location sera régi par le droit commun, c’est-à-dire que les conditions de la sous location pourront être librement définies entre le sous locataire et le locataire principal, à condition toutefois que :

- Le prix du loyer ne soit pas supérieur au loyer principal et qu’il soit validé par le bailleur,

- La durée de la sous location ne se prolonge pas au-delà de celle du bail principal puisqu’en vertu de l’article 8 précité, le sous locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur principal, ce qui l’empêche de prétendre à plus de droits que n’en a le locataire principal.

D’ailleurs, aucun lien juridique n'existant entre le bailleur principal et le sous-locataire, le locataire reste entièrement responsable des éventuels manquements de son sous-locataire (impayés, dégradations...).

Il est donc recommandé de prévoir lors de la conclusion d’un contrat de sous location la réalisation d’un état des lieux d’entrée. De même, il est préférable que le sous-locataire souscrive personnellement une assurance multirisques habitation pour couvrir ses risques locatifs.

Dans le cadre de son autorisation, le bailleur principal a en outre grandement intérêt à préciser qu'il ne donne son accord qu'à condition que le locataire s'engage à effectuer les démarches indispensables, en particulier s'il loue en saisonnier, à savoir notamment, déclarer sa location à la mairie, s'acquitter de la taxe de séjour si la commune en a prévu une, et des formalités de télédéclaration si la ville est concernée.

En cas de violation de ces dispositions légales ou contractuelles, le locataire s’expose une sanction sévère à savoir la résiliation de son contrat de bail, qui peut également s’accompagner de sa condamnation à rembourser au bailleur le montant des loyers perçus au titre de la sous location non autorisée.

Jurisprudence et sous-location Airbnb

La jurisprudence est de plus en plus abondante à propos des locataires qui sous louent leur appartement sans autorisation de leur bailleur, via les plateformes de location saisonnière de type Airbnb.

Elle se montre de plus en plus sévère en prononçant non seulement systématiquement la résiliation du bail pour violation par le locataire de l’interdiction légale de sous-louer, mais également en condamnant le locataire à rembourser à son bailleur la totalité des gains qu’il a perçus par son activité illicite.

Ainsi dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019 n°18-20.727, la Cour de cassation a pour la première fois condamné un locataire au remboursement de la totalité des sous-loyers perçus suite à la mise en location de son appartement pour de courtes durées sur des plateformes touristiques, en se fondant sur la théorie de l’accession régie par les articles 546 et 547 du Code civil.

Cette jurisprudence a été confirmée par plusieurs décisions rendues postérieurement, dans des cas d’espèce similaires (CA Orléans 1er juillet 2020 n°19/03339, TJ Paris 5 juin 2020 n°11-19-005405).

Très récemment, la Cour d’Appel de Paris (21 février 2020, n° 18/23633) a considéré que, dans la mesure où le bailleur rapportait la preuve que l’appartement avait été sous-loué au moins à trois reprises, il importait peu que l’auteur de l’annonce figurant sur le site Airbnb ne soit pas la locataire (en l’espèce il s’agissait de sa fille) dans la mesure où cette dernière était responsable des agissements des occupants de son chef.

Cet arrêt relève en outre, que cette sous location irrégulière était d’autant plus grave qu’elle portait sur un logement conventionné ouvrant droit à des prestations sociales et destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant : l’activité de location via le site Airbnb, particulièrement lucrative, étant radicalement contraire à la destination d’un tel logement.

Ainsi, la Cour d’appel de Paris a non seulement prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, mais elle a également condamné cette locataire à dédommager le bailleur à hauteur des sommes qui avaient été perçues grâce à la sous-location.