LA MODIFICATION DE LA RÉPARTITION DES CHARGES EN COPROPRIÉTÉ

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que chaque copropriétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot.

Auteur : Virginie CHIOROZAS , avocat, consultant UNPI 31-09

Ils sont également tenus aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété et parfois l'état descriptif de division fixent la quote-part des parties communes afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Cette quote-part se matérialise sous la forme de tantièmes qui déterminent donc cette valeur relative de chaque lot privatif de la copropriété par rapport à la totalité des parties privées de l'immeuble.

Ceci étant rappelé, les choses ne sont pas toujours aussi simples.

La question de la répartition des charges en copropriété peut s'avérer épineuse et donc source de conflits.

En effet, certains copropriétaires qui s'estimeraient lésés pourraient facilement adopter un comportement de mauvais payeur, pénalisant ainsi l'ensemble du fonctionnement de la copropriété.

En telle hypothèse, la question de la possibilité de la modification de la répartition des charges en copropriété se pose donc.

Le principe est posé par l'article 11 de la loi de 1965 qui dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Cette exigence se justifie juridiquement par le fait que la répartition des charges a un caractère contractuel et par conséquent s'impose à tous. Afin d'assurer un minimum de prévisibilité et de sécurité juridique, le recours à l’unanimité pour décider d'une modification s'impose donc. Cela permettra également d'éviter des abus de majorité.

Or, en pratique, cet objectif est souvent difficile à atteindre. Un copropriétaire ne va pas nécessairement accepter de voter une nouvelle répartition qui augmenterait sa quote-part.

Afin d'éviter les situations de blocage, la loi de 65 prévoit, notamment dans son article 12, des exceptions au recours à l'unanimité :

- Modification nécessité par des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition ;

- Changement d'usage des parties privatives.

Concrètement, cette modification de la répartition des charges en copropriété peut s'opérer de diverses manières :

- Par une décision des copropriétaires en assemblée générale ;

- Par l'intervention du juge ;

- Par une action en révision ;

- Par une action en nullité.

Exceptions au principe de l'unanimité

Cette possibilité est prévue à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux doivent au préalable avoir été autorisés ou décidés en assemblée générale.

La loi prévoit que la modification de la répartition des charges rendue nécessaire peut être décidée par l'AG statuant à la même majorité que celle exigée par la loi pour voter les travaux.

Il en est de même des actes d'acquisition ou de disposition. Une nouvelle répartition des charges qui découle d'une cession de partie commune au profit d'un copropriétaire décidée à la majorité de l'article 26 de la loi de 1965, pourra être adoptée à cette même majorité.

S'agissant de l'aliénation d'un lot en deux ou plusieurs fractions, la nécessité d'une modification de la répartition des charges affectées privativement à ce lot est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à la majorité simple de l'article 24. Faute de nouvelle répartition, la participation du nouveau copropriétaire aux AG est entachée de nullité.

Changement d'usage d'une partie privative

Le changement d'usage d'une partie privative entraîne un changement d'usage des éléments d'équipement commun.

Dans cette hypothèse, la loi prévoit que la répartition des charges entraînées par les services collectifs et équipements communs soit votée à la majorité absolue de l'article 25.

La jurisprudence s'avère relativement souple puisqu'elle autorise le recours à l'article 25 même lorsqu'un changement d'usage est prévu par le règlement de copropriété.

Attention, en pareille hypothèse, il n'est pas prévu la possibilité de recourir au juge si une nouvelle répartition n'a pas été autorisée.

Modification de la répartition des charges en copropriété

De quelle manière se matérialise une modification de la répartition de ces charges ?

Décision de l'assemblée générale

Dans les cas de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, la modification de la répartition doit résulter d'une décision de l'assemblée générale. Le syndic ne peut en effet agir de son propre chef, sauf à engager sa responsabilité professionnelle.

Si le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionne pas la nouvelle répartition, elle est inopposable aux copropriétaires.

La saisine du juge

L'article 11 de la loi de 1965 dispose qu'à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition en cas de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition nécessaire.

Pour être recevable, il faut toutefois que la modification des charges ait été soumise préalablement au vote de l'AG.

L'action en révision des charges de copropriété

Cette action est prévue à l'article 12 de la loi de 1965.

Elle a pour but de réparer une erreur ayant abouti à une répartition déséquilibrée au regard des exigences d'ordre public de l'article 10 de la même loi.

Chaque copropriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure à plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges. Par exemple, il peut s'agir d'une erreur sur le quantum de pondération de surface retenu pour le calcul des charges de chauffage.

Cette action doit être intentée dans un délai de 5 ans suivant publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Ce délai est préfix et ne connaît aucune suspension ou interruption.

Toutefois, elle peut être exercée par un copropriétaire dans un délai de 2 ans à compter de sa première mutation à titre onéreux intervenue depuis cette publication.

L'action en nullité de la réparation des charges

Cette action prévue à l'article 43 de la loi de 65, tend à déclarer illicites des clauses du règlement de copropriété comme contraire au principe de répartition d'ordre public de l'article 10. Si l'action aboutie, la clause sera réputée non-écrite. Par exemple lorsque des charges d’ascenseur n'ont pas été réparties en fonction du critère d'utilité.

Pour ces deux actions, si le tribunal fait droit à la demande de nullité ou de révision, il est procédé à une nouvelle répartition, dont le juge peut fixer librement les modalités.

En revanche, cette nouvelle répartition n'a pas d'effet rétroactif. Par conséquent, le copropriétaire ne peut réclamer la restitution des sommes qui lui avaient été réclamées par le passé sur le fondement de l'ancienne répartition.

Toute modification de la répartition des charges devra faire l'objet d'un acte modificatif de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges. La modification sera publiée au fichier immobilier afin d'être opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires. Si elle n'est pas publiée, elle sera toutefois opposable à l'acquéreur si elle est portée à sa connaissance par le biais de l'acte de vente.