BAUX COMMERCIAUX : FORME DU CONGÉ DONNÉ PAR LE PRENEUR

La forme que le congé donné par le preneur doit revêtir a fait l’objet de plusieurs modifications, dont les dernières réalisées par la loi Pinel du 18 juin 2014, puis par la loi Macron du 6 août 2015.

Dans un arrêt prononcé le 24 octobre 2019, la Cour de cassation a apporté des précisions quant à la forme que ce congé doit revêtir au regard des dernières modifications législatives.

L’article L 145-4 du code de commerce, qui prévoit les conditions dans lesquelles le locataire peut donner congé - sans pouvoir prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction - stipule aux alinéas 1 et 2 que :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3º du III de l'article 231 ter du Code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires ».

En application de ces dispositions, le locataire peut, en principe, donner congé à l'expiration de chaque période triennale ou à l'expiration du bail sans avoir à indiquer de motifs particuliers.

Il ne peut contractuellement renoncer à son droit de donner congé à l'expiration d'une période triennale, sauf dans les cas où le bail a une durée contractuelle de plus de neuf ans ou porte sur des locaux construits en vue d'une seule utilisation, ou à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

En outre, il convient de préciser qu’en application des dispositions de l'article L. 145-4 alinéa 4 du Code de commerce, lorsque le preneur a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social, il peut donner congé à tout moment à son bailleur sans attendre l'expiration de la période triennale, mais en respectant les formes et délais de l'article L. 145-9 du Code de commerce.

Cette faculté de résiliation du bail à tout moment a été étendue aux ayants droit du preneur décédé par la loi Pinel, et elle s'applique à toutes les successions ouvertes à compter de son entrée en vigueur, le 20 juin 2014.

Le preneur devra respecter un délai de préavis de 6 mois au moins, avant la date d’expiration d’une période triennale, ou avant le terme contractuellement convenu du bail, ou enfin, en cours de tacite prolongation du bail, à tout moment en respectant le délai fixé au dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance.

Le congé délivré pour une date prématurée, mais dans le délai de six mois avant l'expiration de la période triennale, produira ses effets à la première échéance utile après cette délivrance. (Cass 3e civ., 8 mars 2018, no 17-11.312)

La loi Pinel a ouvert la faculté au preneur de délivrer son congé par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception (à la différence du bailleur qui est toujours tenu d’avoir recours à un acte extrajudiciaire)

Si le preneur opte pour ce mode de notification - étant souligné qu’il lui est toujours possible de recourir à l'acte extrajudiciaire - la date de la notification sera la date de première présentation de la lettre (Article R. 145-38 du Code de commerce), qui correspond à la date à laquelle le destinataire est avisé du passage du facteur et est informé d'avoir à retirer la lettre recommandée avec demande d'avis de réception au bureau de Poste.

Si la lettre n'a pas pu être présentée à son destinataire, le congé devra alors être réitéré par acte extrajudiciaire.

Il est par ailleurs attiré l’attention du lecteur sur le fait qu’en raison du flou résultant de la combinaison des articles L 145-4 et L 145-9 du code de commerce en dernier lieu modifiés par la loi Macron, et des divergences doctrinales qui en résultent, il est conseillé au preneur de délivrer son congé par extrajudiciaire dans le cas d’un congé donné en fin de bail, ou au cours de sa tacite reconduction.

L’article L 145-2 du code de commerce qui ouvre la possibilité au preneur de délivrer son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ne vise en effet que le cas d’un congé donné pour « l'expiration d'une période triennale ».

L’arrêt précité rendu par le Cour de Cassation le 24 octobre 2019 ne permet malheureusement pas d’éclaircir cette difficulté puisqu’il a été rendu dans le cadre d’un congé notifié par le preneur à l’échéance d’une période triennale, situation expressément prévue par l’article L 145-2 du code de commerce, et dans laquelle le preneur a indiscutablement la possibilité d’avoir recours à la lettre recommandée avec accusé de réception.

Pour conclure, rappelons que l’auteur du congé doit être le preneur, et ses copreneurs le cas échéant, et qu’il doit être destiné au bailleur, exclusivement.

Si le local est géré par un mandataire, le preneur devra notifier son congé au bailleur directement, ou bien à son mandataire à condition de préciser qu’il lui est adressé en cette qualité.

Si le bail a été consenti par des propriétaires indivis, hormis le cas où l’un d’eux aurait reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur devra, pour être valable, être délivré à chacun des propriétaires indivis.

Par Maître Valérie Terral-Prioton , avocat consultant UNPI 31-09