LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Réponse de Laurent Tassel, géomètre-expert, consultant de l’Association des Propriétaires & Copropriétaires 31-09 :

Tout d’abord quelques rappels

Même si elle est actuellement classée dans le Code civil au titre IV des servitudes ou services fonciers, la mitoyenneté n’est pas une servitude : elle constitue un droit de propriété indivis, dont 2 personnes ont la jouissance commune, et cette propriété ne se perd pas par le non usage. La mitoyenneté est régie par les articles 653 et suivants.

Cet article 653 dispose que la mitoyenneté est présumée pour « tout mur servant de séparation entre bâtiments, jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs ».

Attention, la mitoyenneté d’un mur n’est pas l’addition de 2 moitiés dont chacune d’elle serait réservée à chaque voisin : chaque propriétaire exerce sur toute l’épaisseur du mur sa « copropriété ». Ainsi la Cour de cassation (3è civ. 20 Juillet 1989) analyse la mitoyenneté comme un « droit de propriété dont 2 personnes jouissent en commun » et l’article 656 du Code civil désigne l’indivisaire comme un « copropriétaire ».

Pour qu’un mur soit mitoyen, il faut donc 2 conditions préalables : des propriétaires différents possédant des fonds contigus et … un mur séparatif (CA Rennes 29/02/1904 ; Cass 1è civ. 06/12/1955 ; 3è civ. 08/12/1971 ; 19/03/1955 ; 29/04/1986 ; 08/06/1988).

La preuve de la mitoyenneté

Pour définir si un mur est mitoyen ou privatif, il convient d’analyser les éléments suivants :
• Le titre de propriété : c’est la preuve absolue. Cela peut être un jugement, un acte notarié, un acte sous seing privé (signé par les 2 parties), un procès-verbal de bornage. Le titre l’emporte sur les marques contraires, mais faute de titre mentionnant que le mur considéré n’est pas mitoyen, et en l’absence de marques de non-mitoyenneté, la présomption s’applique (CA Colmar 2è, 20/01/2005)

• La possession : la prescription trentenaire doit être vérifiée car elle peut s’appliquer dans le cadre de pose de poutres dans le mur, l’incorporation de canalisations, l’appui d’une construction (non légère)

• La présomption : les marques de mitoyenneté sont décrites à l’art. 654 du C.C., mais cette énumération n’est qu’énonciative.
- La présomption ne s’applique pas à un mur séparant un bâtiment d’une cour ou d’un jardin.

- Si un bâtiment a été construit avant l’autre, la présomption tombe (sauf titre ou marque contraire).

- Si le dessus du mur est arrondi ou a deux pentes dirigeant l’eau de pluie de chaque côté, il est présumé mitoyen.
A l’inverse, si le sommet du mur n’a qu’une pente, il est présumé appartenir au propriétaire du fonds vers lequel il penche. Idem dans le cas d’un chaperon, un filet, un corbeau se trouvant d’un seul côté.

- Un mur séparant 2 bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge seulement (donc jusqu’à la hauteur du bâtiment le plus bas). Aux limites de l’héberge, il faut également ajouter une hauteur de 16.5cm correspondant au solin. Et il faudra également tenir compte d’une largeur supplémentaire de 33cm sur les côtés de l’emprise (pieds d’aile). Ces règles sont issues de la Coutume de Paris.

- Si le mur est un mur de soutènement uniquement, on considère généralement qu’il appartient à la terre qu’il soutient. Mais s’il sert également de clôture, il est présumé mitoyen.

- Un mur pignon est par défaut privatif, mais il peut devenir mitoyen si une construction est envisagée en limite sur le fonds voisin.

La mitoyenneté est donc une affaire d’expertise car les présomptions peuvent cesser devant une preuve contraire. Les plans cadastraux sont des documents à caractère fiscal et ne sont donc pas une preuve recevable.

En tous les cas, il est préférable de demander une expertise à votre géomètre-expert pour reconnaître la possession de votre mur et les droits et devoirs qui en découlent.

Réponse de Maître Stéphanie Macé, avocat, consultant de l’Association des Propriétaires & Copropriétaires 31-09 :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables, accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus, liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretiens courants et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste des charges est fixée par décret en Conseil d’État n°87-713 du 26 aout 1987. L’article 23 précise également « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provision et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle ».

L’appel des charges par provision n’est donc qu’une faculté, mais c’est la pratique la plus couramment suivie. Elle impose toutefois au bailleur de procéder à des régularisations annuelles, tant dans son propre intérêt que dans celui de son locataire.
Il convient dès la signature du bail de prévoir une provision la plus réaliste possible. En effet, la fixation d’une provision sur charges manifestement insuffisante et irréaliste lors de la conclusion du bail pourrait être reprochée au bailleur comme un manque de loyauté dans la conclusion de la relation contractuelle et pourrait l’exposer à des sanctions.
Pendant la vie du bail, chaque année, le bailleur doit procéder à la régularisation et établir le décompte des charges restant dues par le locataire ou rembourser les provisions trop perçues.
Si au cours d’une année le montant des charges est amené à augmenter de manière importante, en raison notamment de l’inflation ou des consommations du locataire, il convient alors de réévaluer la provision mensuelle, ce qui aura un double mérite : celui d’éviter au bailleur de préfinancer ces dépenses et au locataire d’avoir à régler en fin d’année une régularisation trop importante, qui pourrait obérer la gestion de son budget.
La régularisation de charges doit bien évidemment s’accompagner de la mise à disposition de toutes les pièces permettant au locataire d’en vérifier l’exactitude. Ces pièces doivent être tenues à disposition du locataire pendant une durée de 6 mois à compter de l’envoi du décompte, sans qu’il soit nécessaire de les lui transmettre.
La rigueur comptable s’impose donc au bailleur, afin d’éviter à la fois les contestations de son locataire et d’avoir à préfinancer les charges dont il est le redevable final.

Réponse de Gérard Fons expert en évaluation immobilière, consultant Association des Propriétaires & Copropriétaires 31-09 :

En essayant de me mettre dans la peau d’un candidat acquéreur souhaitant obtenir le maximum d’informations sur le sujet, l’idée m’est venue d’interroger l’Intelligence Artificielle ; vous trouverez ci-dessous le résultat de mes échanges conversationnels avec le chatbot ChatGPT.

« Impact du DPE sur la décision d'achat d'un bien immobilier

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui évalue la performance énergétique d'un logement en termes de consommation d'énergie et d'émissions de gaz à effet de serre. Il fournit des informations sur l'efficacité énergétique du logement, notamment en ce qui concerne le chauffage, la climatisation, la production d'eau chaude et l'isolation*.

L'impact du DPE sur la décision d'achat d'un logement peut être significatif pour plusieurs raisons :

Conscience environnementale : Le DPE sensibilise les acheteurs potentiels à l'impact environnemental d'un logement. Les consommateurs sont de plus en plus préoccupés par les questions environnementales et cherchent à réduire leur empreinte carbone. Un logement avec une bonne performance énergétique est perçu comme plus respectueux de l'environnement et peut donc être plus attrayant pour certains acheteurs.

Coûts énergétiques : Un logement énergétiquement efficace peut entraîner des économies substantielles sur les factures énergétiques à long terme. Les acheteurs sont souvent attentifs aux coûts de fonctionnement d'un logement, et un DPE avec une bonne note indique une meilleure efficacité énergétique et donc des dépenses énergétiques réduites. Cela peut être un facteur décisif pour les acheteurs soucieux de leur budget.

Confort et qualité de vie : Un logement bien isolé et doté d'un système de chauffage efficace offre généralement un meilleur confort. Les acheteurs recherchent souvent des logements où ils pourront vivre confortablement toute l'année, sans avoir à subir des problèmes de froid ou de surchauffe. Un DPE favorable peut rassurer les acheteurs quant à la qualité de vie qu'ils pourront obtenir dans le logement.

Valeur immobilière : Un logement avec une bonne performance énergétique peut avoir une valeur immobilière plus élevée. À mesure que la sensibilisation à l'efficacité énergétique augmente, de nombreux acheteurs considèrent le DPE comme un critère important dans leur décision d'achat. Les logements avec une mauvaise performance énergétique peuvent être moins attractifs sur le marché, ce qui peut influencer négativement leur valeur de revente.

Il est important de noter que les résultats du DPE ne doivent pas être les seuls critères pris en compte lors de l'achat d'un logement. D'autres facteurs tels que l'emplacement, la taille, la qualité de construction et le prix sont également importants. Cependant, le DPE peut fournir des informations utiles pour prendre une décision éclairée. »

Les différents points évoqués ci-dessus répondent parfaitement à la question posée de l’impact du DPE sur une décision d’achat, dans une période où les préoccupations environnementales sont devenues particulièrement prégnantes.

C’est bien l’Intelligence Artificielle qui m’a donné l’ensemble de ces réponses, d’une façon particulièrement claire et structurée, ce qui pourrait à tort nous faire croire que l’intervention de l’humain n’est plus véritablement indispensable ; en effet, à ce jour cette technologie, bien qu’impressionnante, n’est basée que sur la compilation de nombreux articles et reportages.

Nous pouvons donc en conclure que si demain les humains cessent d’alimenter les bases de données sur lesquelles s’appuie l’Intelligence Artificielle, ou pire encore, si les humains, volontairement ou involontairement, alimentent ces bases de données de façon erronée, nous ne serons plus en présence d’une « intelligence » mais d’une « bêtise » artificielle.

Les acteurs du monde de l’immobilier se doivent donc de rester vigilants afin de pouvoir continuer à accompagner les acquéreurs pour que ceux-ci puissent prendre des décisions de façon éclairée et non sous influence.

* La fiabilisation de la réalisation du DPE par les diagnostiqueurs immobiliers est toujours d’actualité

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Réponse de Maître Stéphanie Macé, consultant Association des Propriétaires & des Copropriétaires 31-09 :

Lorsqu’un couple se marie, il doit choisir un régime matrimonial qui va régler les modalités de la gestion de ses biens pendant toute la durée du mariage et au moment de sa dissolution. Le droit français dispose de 3 régimes matrimoniaux :
- la communauté de meubles et acquêts (art. 1401 et suivants C.civ) applicable à défaut d’autre choix,
- la séparation de biens (art.1536 et suivants C.civ),
- la participation aux acquêts (art.1569 et suivants C.civ).
Séparation de biens et participation aux acquêts doivent obligatoirement faire l’objet d’un contrat établi par acte authentique chez un notaire.

Lorsque le mariage prend fin, il convient de liquider le régime matrimonial conformément aux règles applicables à chacun d’eux. Cela revient à établir le chiffrage des sommes que les époux pourraient se devoir l’un à l’autre ou à la communauté et réciproquement du fait de la vie commune, au titre des récompenses dans le cadre du régime de communauté ou de créances dans le cadre des autres régimes.

Une fois les opérations liquidatives effectuées, on peut alors passer au partage des biens qui intervient en nature si cela est possible, par l’attribution à chacun de biens d’une valeur équivalente à leurs droits, sauf versement d’une soulte si les biens attribués excèdent les droits de l’un des ex-époux, ou par des attributions en valeur, notamment si le patrimoine immobilier a été vendu.
Lorsque la liquidation du régime matrimonial concerne des biens immobiliers, celle-ci doit obligatoirement être établie par acte notarié. Le notaire se chargera ensuite de la publication de l’acte au fichier immobilier, afin de rendre opposable aux tiers les mutations de propriété intervenues.

Dans le cadre des opérations de partage, un droit de partage correspondant à 1,1% de l’actif net peut être réclamé par le trésor public, si le partage est établi à l’occasion d’un acte notarié ou sous seing privé, car ce droit n’est pas un impôt sur la mutation, mais un droit d’acte. La répartition du prix de vente d’un bien indivis conformément au titre de propriété ne donne pas lieu au paiement de ce droit.
Les coûts sont donc constitués des honoraires du notaire, tels qu’ils résultent de la tarification légale, des frais de publication de l’acte de partage au service de la publicité foncière et le cas échéant du droit de partage.

Michel Souviron, architecte honoraire, consultant de l’Association des propriétaires et des copropriétaires :

Si vous avez acheté un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et que le promoteur ne respecte pas le délai de livraison, cela peut entraîner pour vous un préjudice financier important.

Vous pouvez alors envisager l’annulation de la vente dans certaines conditions.

Mais attention, le promoteur peut légitimement justifier certaines causes de retard de l’avancement du chantier :
- Durée cumulée des jours d’intempéries des entreprises ;
- Mise en redressement ou liquidation judiciaire d’une ou plusieurs entreprises qui interviennent sur le chantier ;
- Grèves ou difficultés liées à une pandémie ;
- Et même, modifications demandées par l’acquéreur sur les prestations de son appartement.

Il faut comprendre qu’un promoteur sérieux n’a aucun intérêt à livrer en retard et que les motifs évoqués ci-dessus lui causent des difficultés et peuvent justifier ce retard sans qu’il puisse être pénalisé par les acquéreurs.

Souvent par précaution, le promoteur signe des contrats de travaux avec les entreprises qui prévoient une date d’achèvement des travaux nommée Réception des travaux fixée 2 à 3 mois avant la date de livraison indiquée sur votre contrat VEFA pour justement intégrer de petits retards imprévisibles comme par exemple le nombre de jours d’intempéries.

Si malgré cela la livraison dépasse la date initialement prévue, vous devez impérativement envoyer au promoteur une lettre de mise en demeure d’achever les travaux, cela sera utile en cas de procédure judiciaire ultérieure.

C’est aussi le moment de relire l’acte de vente que vous avez signé quelques mois auparavant sans y prêter suffisamment d’attention ; des pénalités de retard sont-elles prévues, car rien n’oblige les promoteurs à prévoir ces pénalités même si beaucoup le font. Sur ce point, il faut savoir que les acquéreurs peuvent exiger que ces pénalités soient prévues sur l’acte. Pensez-y pour vos prochaines acquisitions.

Imaginons que le jour prévu de la date de livraison (en général indiquée en trimestre sur l’acte VEFA) soit dépassé de plusieurs mois et que vous constatiez que le chantier est très peu actif et semble loin de l’achèvement et que vous préfériez alors annuler la vente plutôt que de subir encore des retards de livraison : comment vous y prendre ?

Il faut procéder en 2 temps :
- Ecrire en LRAR au promoteur pour lui demander d’annuler la vente en indiquant le montant des remboursements qu’il doit vous faire (sommes versées par appels de fonds+ dommages et intérêts justifiés) en demandant une réponse avant une date proche,
- En cas de non réponse ou de réponse négative, il faut donner un tournant judiciaire à l’affaire en vous adressant à un avocat qui saisira le tribunal pour faire condamner le promoteur indélicat.

Mais attention, si le promoteur est en faillite, il pourra être condamné mais dans l’incapacité de rembourser.

Dans ce cas, il vaut mieux laisser agir la garantie financière qui protège totalement les acquéreurs face à des promoteurs défaillants. Il s’agit d’une assurance obligatoire qui est indiquée sur l’acte VEFA.

Elle se substitue au promoteur défaillant et propose selon les clauses soit le remboursement des sommes versées, soit l’achèvement des travaux.

Réponse de Maître Stéphanie Macé :

Le partage est l’acte qui permet de mettre un terme à l’indivision et de fournir à chaque héritier sa part, telle qu’elle a été calculée aux termes d’un état liquidatif.

Amiable ou judicaire

Le partage est régi par les dispositions des articles 816 et suivants du Code civil et 1359 et suivants du Code de procédure civile.

C’est avant tout un acte amiable qui s’effectue obligatoirement chez un notaire lorsque l’indivision à partager concerne des immeubles.

Si le partage amiable s’avère impossible, soit parce que l’un des héritiers refuse d’y participer, soit parce qu’il y a un désaccord sur les conditions de ce partage, il peut alors devenir judiciaire.

Dans ce cas, n’importe lequel des héritiers peut saisir le tribunal de sa demande ; mais en application de l’article 1360 du Code de procédure civile le demandeur devra justifier des diligences vainement entreprises en vue de parvenir à un partage amiable, à peine d’irrecevabilité.

En nature ou en valeur

Aux termes des opérations de partage, les biens sont attribués aux héritiers en fonction de leurs droits dans la succession.

S’il n’y a pas d’accord sur les attributions ou que celles-ci sont impossibles faute, le plus souvent, pour l’héritier attributaire d’un bien excédant le montant de ses droits de régler la soulte correspondante aux autres héritiers, les biens sont alors vendus soit amiablement, soit dans le cadre d’une licitation à la barre du tribunal.

Les frais

A l’occasion du partage, le Trésor Public perçoit un impôt appelé « Droit de partage », calculé sur la valeur de l’actif net des biens à partager.

Ce droit qui était à l’origine de 2,5% est désormais de 1,8% depuis le 1er janvier 2021 et ne sera plus que de 1,10% à compter du 1er janvier 2022.

Si le partage est établi devant notaire, il conviendra de rajouter le montant de l’émolument proportionnel tarifé selon les dispositions règlementaires applicables.

Les frais du partage sont répartis entre chaque héritier.

Réponse de Maître Stéphanie MACÉ :

Prévu par les articles L 255-1 à L 255-19 du CCH pour faciliter l’accession au logement des ménages modestes, le bail réel solidaire (BRS) est fondé sur la dissociation du foncier et du bâti.
Il fait intervenir un organisme foncier solidaire (OFS) pour acquérir et gérer des terrains bâtis ou non en vue de les proposer ensuite aux bénéficiaires à l’accession à la propriété ou à la location dans le cadre d’un bail de longue durée (de 18 à 99 ans).
Le BRS peut porter soit sur une construction existante, soit sur la construction de logements ou la réhabilitation de logements existants.
Ce dispositif s’adresse à un preneur occupant (un ménage dont les ressources sont encadrées par décret) ou à un preneur opérateur qui s’engage à vendre ou à louer les constructions édifiées ou rénovées sur le foncier dont l’OFS reste propriétaire.
Pendant la durée du bail le preneur verse une redevance à l’OFS pour le foncier et acquiert des droits réels immobiliers sur les immeubles qu’il construit ou rénove.
Les loyers et les prix de vente sont strictement encadrés, afin de ne pas perdre de vue l’objectif social du dispositif.
Les droits réels qu’un preneur tient d’un BRS peuvent également être transmis par succession, si l’héritier répond lui-même aux conditions d’éligibilité du dispositif, à l’exception du conjoint survivant et du partenaire pacsé, qui sont automatiquement éligibles.
En cas de vente ou donation par le preneur des droits réels immobiliers qui lui ont été conférés, le bail se recharge pour une durée égale à la durée initiale.
Le BRS prend fin à la date prévue pour son terme ; la tacite reconduction est impossible et l’arrivée du terme impose qu’un nouveau bail soit conclu.
Il peut être résilié, notamment en cas de non-paiement de la redevance ou de non-agrément du donataire par l’OFS.
A l’expiration du bail, les droits réels immobiliers deviennent, après indemnisation du preneur dans les conditions prévues au bail, la propriété de l’OFS.

Réponse de M. Gérard FONS :

Réaliser l’évaluation de son bien immobilier reste, pour un propriétaire, une tâche complexe qui justifie, dans la majorité des cas, de recourir aux services d’un professionnel, en l’occurrence, il convient de faire appel à un expert en évaluation immobilière.

Pour réaliser son évaluation l’expert devra recueillir un maximum d’informations sur le bien concerné et pourra être amené à vous réclamer de nombreux documents, que nous reprenons dans la liste, non exhaustive, ci-dessous.

En 1er lieu :
- Votre titre de propriété ou mieux une attestation de propriété récente produite par votre notaire (et Kbis pour les sociétés),
- Les éventuelles servitudes associées au bien,
- Un état des taxes (impôt foncier et autres taxes),
- Les plans du bien et l’état détaillé des surfaces (si vous en disposez), sachant que dans tous les cas, l’expert réalisera son propre métré,
- Les diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, …) si vous en disposez.

S’il s’agit d’un bien que vous avez fait construire :
- Votre permis de construire,
- Les plans de l’architecte, et le plan de bornage (s’il existe),
- La déclaration d’achèvement de travaux,
- La conformité de votre système d’assainissement,
- Les contentieux éventuels en cours.

Si le bien est loué il vous sera également demandé :
- Les coordonnées du locataire pour organiser la visite du bien,
- Le contrat de bail en cours (+ éventuelle convention de sous-location),
- Le montant du loyer actualisé,
- Résiliation ou dénonciation du bail en cours,
- Les coordonnées du gestionnaire si vous ne gérez pas vous-même
- Toutes informations comptables dans le cas de l’évaluation d’un fonds de commerce

De son côté l’expert demandera auprès des services du cadastre et de ceux de l’urbanisme :
- Un relevé de propriété
- Un extrait du plan cadastral
- Les règles s’appliquant à la zone du PLU dans lequel se trouve votre bien.

Si recueillir tous ces documents constitue une première phase incontournable, l’analyse des dits documents doit être faite de la façon la plus précise, ce qui est nécessairement chronophage et peut justifier grandement les honoraires demandés par l’expert.

En effet, chaque détail peut avoir une incidence, parfois très importante, sur la valeur vénale du bien et il va de soi que tous les sites d’évaluation en ligne, qui prétendent donner une valeur sans avoir eu connaissance d’aucuns de ces éléments, ne pourront délivrer que des résultats très sujets à caution et très aléatoires.

Réponse de Gérard FONS :

Il fut un temps où, notamment en région Parisienne, la rémunération de l’expert correspondait à un pourcentage de la valeur vénale délivrée.
Pour des raisons évidentes de risque de non objectivité, ce temps semble désormais révolu.
De nos jours, la rémunération d’une expertise immobilière s’apprécie généralement en fonction du temps passé par l’expert pour réaliser les différentes phases de sa mission qui commence par la visite complète du bien, pour finir par la remise d’un rapport généralement détaillé, en passant par une phase de recherche de références.
Nous parlons donc, en l’espèce, d’une rémunération en fonction d’un taux horaire dont il appartient à chaque expert de fixer librement le montant, puisqu’en la matière, il n’existe pas de barème officiel.
De façon plus récente, nous constatons que de plus en plus d’experts fixent leur rémunération de façon forfaitaire, en essayant de calculer au mieux le temps qui leur sera nécessaire pour réaliser leur mission, en incluant bien entendu tous les frais annexes (déplacement et débours divers).
Cette façon de faire ayant pour avantage, pour le donneur d’ordre, de connaitre à l’avance le montant qu’il devra débourser, en lui évitant toute mauvaise surprise d’une facturation qu’il jugerait excessive ou au-delà de ses possibilités financières.
En effet, contrairement à une idée reçue, la surface du bien et/ou ses prestations sont parfois totalement déconnectés du temps nécessaire pour réaliser la mission.
De nombreux autres critères entrent en jeu ; nous pouvons citer notamment la complexité juridique (bien situé dans une copropriété mal organisée ou mal gérée), un contexte familial « crispé » rendant parfois la visite des lieux difficile à organiser.
Par ailleurs, l’expert ajuste sa rémunération en fonction du type de document attendu, soit, aux termes de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, un rapport simplifié, dit « synthétique »,ou un rapport plus complet, dit « détaillé ».
Concernant les expertises judiciaires, celles-ci sont commanditées directement par le juge saisi, qui fixe lui-même la rémunération de l’expert, en fonction de la complexité du dossier.

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