LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Maître Adam Lakehal, avocat, consultant de l’Association des Propriétaires & des Copropriétaires.

Lorsque l’expropriation porte sur une habitation principale ne répondant pas aux critères d’un logement décent, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1719 du Code civil prévoient que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article L321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. »

L’indemnité pour perte de revenus locatifs est une indemnité accessoire allouée au propriétaire exproprié lorsqu’il existe des baux en cours au jour de l’ordonnance d’expropriation.

Les juridictions d’expropriation indemnisent à ce titre le temps nécessaire au bailleur pour rechercher de nouveaux locaux similaires et les louer.

La Cour d’appel de Paris avait jugé qu’était un préjudice réparable la perte de revenus locatifs pour un propriétaire exproprié qui donnait à bail des logements indécents, lesquels étaient constitués d’une superficie inférieure à 9 m².

La Cour d’appel avait ainsi considéré que, malgré cette indécence, le propriétaire exproprié disposait d’un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation en raison de son droit de propriété et de la conclusion des baux.

La Troisième chambre de la Cour de cassation par un arrêt du 11 janvier 2023 a censuré cette décision au visa des articles L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 1719 du code civil.

Elle a ainsi jugé qu’un exproprié ne peut « se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation » lorsqu’il ne délivre pas au preneur un logement décent.

La Cour de cassation rappelle ainsi l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent, et qu’un logement qui ne respecte pas les critères de décence ne peut donner lieu à aucune indemnisation lors d’une expropriation au titre de la perte des revenus locatifs.

Réponse de Valérie Masure, juriste à l’Association des propriétaires & des Copropriétaires :

La loi ne donne aucune définition de la notion de « travaux d’amélioration » Mais la jurisprudence a cependant dégagé un certain nombre de critères. Il s’agit de travaux apportant au logement :
• « un équipement nouveau,
• un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou
• une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation
• ou encore une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

L’installation d’un poêle à bois peut permettre « de diminuer de façon certaine les dépenses » notamment celles d’énergie, et peut, par ailleurs donner lieu à l’attribution d’une aide ou prime permettant de financer une partie des travaux de rénovation énergétique.

A ce titre donc, une telle installation relève bien de travaux dits d’amélioration.

Pour autant, dans quelles conditions la réalisation de ces travaux autorise-t-elle le bailleur à majorer le loyer ?

La loi prévoit trois situations particulières dans lesquelles le bailleur peut réévaluer le loyer à la suite de ce type de travaux.
> A la relocation, c’est-à-dire entre deux locataires, et en zone tendue, la majoration du loyer ne peut excéder 15 % du coût des travaux d'amélioration réalisés dans le logement loué, les travaux en question devant représenter au moins 50 % d'une annuité de loyer.

> Lors du renouvellement du bail, en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l'augmenter au moment du renouvellement, sous certaines conditions. En zone tendue, le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Toutefois, l'augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :
• 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait)
• Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration, réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer. La réévaluation sera en fonction de son importance étalée sur une période de 3 ou 6 ans.

Attention : il est interdit d'augmenter le loyer des logements classés F et G lors de la remise en location ou du renouvellement du bail quelle que soit la zone concernée.

> En cours du bail d’habitation, ce qui est le cas en l’espèce, la loi du 6 juillet 1989 précise que les parties peuvent convenir de travaux d’amélioration du logement que le propriétaire bailleur pourra faire exécuter en contrepartie d’une augmentation de loyer à réception des travaux. À défaut d’accord entre les parties, les travaux réalisés par le bailleur ne pourront pas donner lieu à une augmentation du loyer (article 17-1 de la loi précitée). La loi ne spécifie pas formellement que l’avenant déterminant la majoration de loyer au regard des futurs travaux, soit obligatoirement signé avec le locataire avant le commencement des travaux.

Sous réserve de l’interprétation des juges, un accord a postériori semble donc possible. En pratique, néanmoins, il sera probablement plus difficile de l’obtenir du locataire, une fois les travaux réalisés.

Enfin, dans l’hypothèse d’une augmentation qui interviendrait en cours de bail, il n’y a pas de barème ni de plafond à respecter ; le montant de cette augmentation est contractuellement déterminé entre les parties dans l’avenant travaux. La proposition faite par le bailleur doit, cependant, être raisonnable et cohérente par rapport aux valeurs locatives du marché pour espérer l’accord du locataire.

Réponse de Michel Souviron, architecte honoraire et consultant de l’Association des propriétaires et des Copropriétaires :

La mise en application de la loi n° 2021-1104 du 22 aout 2021 et de la méthode de calcul mise à jour par arrêté du 8 octobre 2021 donne une importance capitale au DPE qui passe du statut informatif au statut opposable.

Le classement peut varier de la note A (la plus performante) à la note G attribuée aux logements les plus énergivores.

Les classes F et G sont qualifiées de passoires énergétiques.

Depuis aout 2022 la relocation de tels logements peut se faire mais il est interdit d’augmenter le loyer. Et, depuis le 1er janvier 2023, la relocation est interdite aux logements dont la consommation est supérieure à 450 kwh/m²/an (dits G+). Ce sera le cas de tous les logements classés G en 2025, puis des logements F et G en 2028.

Il est donc très important d’obtenir pour vos logements locatifs des diagnostics le plus juste possible.

Le classement fait par le diagnostiqueur est le résultat de multiples renseignements sur le logement, ses équipements et les performances d’isolation des parois donnant sur l’extérieur.

Il est essentiel de comprendre que pour exécuter un diagnostic il faut connaître le plus précisément possible les caractéristiques des éléments suivants :
-parois extérieures, fenêtres, système de chauffage et climatisation, ventilation.
En outre, il faut fournir la surface habitable, l’année de construction et les tantièmes si l’appartement est en copropriété.

La difficulté pour les logements anciens est que le propriétaire est souvent incapable de fournir les factures des travaux antérieurs qui pourraient aider le diagnostiqueur dans sa tâche.

Lors de sa visite le diagnostiqueur vous posera des questions auxquelles il faut tenter de répondre le plus précisément possible ; par exemple :

De quoi sont faits les murs, l’isolation, quelle chaudière et sa date d’installation…

A défaut les valeurs retenues sont par défaut les moins bonnes et peuvent être inférieures à la réalité, ce qui fausserait le résultat final.

Le ministère de la Transition écologique propose une fiche intitulée « comment préparer mon DPE accessible par le site https://www.ecologie.gouv.fr

Enfin, ne confiez la mission qu’à un diagnostiqueur agréé, et lisez attentivement le document qui vous sera remis par le diagnostiqueur qui simultanément le transmets obligatoirement à l’ADEME.

Si vous ne comprenez pas ou que vous trouvez des anomalies, reprenez contact avec le diagnostiqueur pour obtenir des réponses.

Si vous n’avez pas ces réponses, vous pouvez porter réclamation auprès de l’organisme certificateur de votre diagnostiqueur, ou bien utiliser le processus de médiation à la consommation.

Réponse de Vincent Izard, conseiller financier et patrimonial CERFRANCE, consultant de l’Association des propriétaires & des copropriétaires :

Il convient de rappeler que la location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal, impliquant des obligations déclaratives plus contraignantes que la location nue.

Formalités à l’inscription

D’abord, le contribuable doit demander un numéro d’identification auprès de l’Insee. Pour ce faire, il doit se rendre en ligne sur le guichet unique tenu par l’INPI où il remplit un formulaire POi concernant son activité de loueur de meublé en création. Cette formalité lui permet de s’identifier auprès des administrations et de recevoir un numéro SIRET.

Une fois identifié auprès de l’administration fiscale, cette dernière attribue au contribuable un numéro fiscal professionnel lui permettant d’accéder à son espace impots.gouv professionnel. Le contribuable remplit le formulaire n°1447-C-SD qui permet à l’administration fiscale d’appeler la Contribution Économique Territoriale chaque année.

Ces deux formalités concernent l’ensemble des loueurs de meublés.

Obligations déclaratives périodiques fiscales et sociales

Dès lors que le loueur de meublé relève d’un régime réel d’imposition – soit parce que les recettes charges comprises annuelles de son activité excèdent un seuil fixé à 77 700 € (ou 188 700 € pour la fourniture de logement meublé de tourisme classé), soit parce que le bien est détenu en indivision, soit parce que le loueur a opté pour un régime réel – il doit transmettre chaque année à l’administration fiscale une déclaration de résultat, fruit de sa comptabilité.

Lors du remplissage de sa déclaration de revenus, le contribuable indiquera dans la case voulue le montant des recettes générées s’il relève du régime micro-BIC ou le montant du résultat s’il relève d’un régime réel d’imposition BIC.

Par ailleurs, le contribuable qui relève du régime de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou qui réalise des recettes annuelles de location saisonnière supérieures à 23 000 € doit adresser des déclarations périodiques à l’organisme social dont il relève (souvent, la Sécurité Sociale des Indépendants) afin de permettre à ce dernier d’appeler les cotisations dues.


Obligations déclaratives générales

Tous les biens immobiliers font également l’objet d’une obligation déclarative par leur propriétaire. Cette formalité existe depuis cette année 2023.

Les contribuables redevables de l’IFI doivent également déclarer leurs biens loués meublés à l’IFI sauf s’ils en sont exonérés (l’exonération concerne certains loueurs en meublés professionnels).

Obligations déclaratives spécifiques à la fourniture de logement meublé de tourisme et/ou aux activités hôtelières ou para hôtelières

Enfin, selon la nature de la location meublée, certains contribuables sont susceptibles de devoir :
• Dans certaines communes, demander une autorisation préalable ;
• Produire une déclaration périodique de TVA dans les rares cas où le contribuable en est redevable ;
• Verser la taxe de séjour aux collectivités concernées ;
• Verser des droits d’auteur à la Sacem.

Chaque individu doit comprendre sa situation à chacun des égards exposés (régime fiscal, régime social, mode de location, etc.) afin de connaître les obligations déclaratives dont il relève. Il peut également prendre attache auprès d’un expert-comptable pour l’accompagner dans ses démarches et tenir sa comptabilité le cas échéant.

Valérie Masure, juriste et consultant à l'Association des propriétaires et des copropriétaires :

Même lorsqu’il a donné son congé, le locataire continue à disposer du droit de jouir paisiblement du bien jusqu’à la fin de son bail. Cependant le bailleur peut avoir intérêt à faire visiter les locaux loués encore occupés afin d’envisager leur relocation. Pour pénétrer dans les lieux loués, le bailleur doit y avoir été préalablement autorisé par le locataire. En effet, il est interdit au propriétaire d’entrer dans le logement sans cette autorisation. Pour rappel, la violation de domicile est une infraction pénale punie d’1 an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.

La loi du 6 juillet 1989 portant amélioration des rapports locatifs ne prévoit pas expressément que le locataire ait une obligation de laisser visiter les locaux en vue de leur relocation sauf si le bail le spécifie. Elle organise, néanmoins, les modalités dans lesquelles le bailleur peut, avec l’autorisation du locataire, exercer un droit de visite du logement. En effet, son article 4 prévoit que le bailleur ne peut pas obliger le locataire, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables en vue de la vente ou de la location du local loué. En revanche, la loi ne fixe pas d'horaires, qui sont laissés à la libre convenance des parties
L'exercice du droit de visite nécessite donc un écrit et l’obtention préalable de l’autorisation du locataire. Pour la Cour de cassation, « ouvrir sa porte n’est obligatoire que si le contrat de location l’a prévu ».

Par ailleurs, il a pu être jugé que « ne commet pas de faute le locataire qui refuse la visite de son logement pendant le préavis, à des heures non fixées à l’avance dans la limite de deux heures par jour ou le dimanche et jours fériés ».
Il est donc important que le contrat de location prévoit un droit de visite pour le bailleur pendant la période de préavis. Mais, dans tous les cas, les parties devront convenir, à l’amiable, des conditions dans lesquelles les visites pourront avoir lieu.

Dès lors que le droit de visite du bailleur est organisé par le bail, le locataire ne peut pas, en principe, s’y opposer. Dans une telle éventualité, le bailleur doit, par lettre recommandée avec accusé de réception, rappeler son obligation au locataire et peut, le cas échéant, engager des poursuites judiciaires à l’encontre de ce dernier. Un arrêt de la Cour de Versailles a, ainsi, condamné un locataire a des dommages et intérêts pour obstruction au droit de visite (Versailles 26 février 2013).

En pratique, pourtant, et particulièrement lorsque le préavis du congé délivré par le locataire n’est que d’un mois, le délai est trop court pour permettre au bailleur d’engager ce genre de démarches.

Réponse de Maître Valérie Redon-Rey :

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. A peine de nullité, le congé donné par le

bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas d'acquisition d'un bien occupé comme c’est le cas en l’espèce, vous avez donc repris le bail de location en cours. Lorsque le terme dudit contrat intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise signifié au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. En clair, les effets du congé sont reportés.

Dès lors, il convient en préalable de voir à quelle date vous avez fait l’acquisition du logement litigieux. Bien évidemment, dès lors que le terme du bail en cours intervient deux ans ou plus après l'acquisition, vous n’aurez pas de difficulté et vous pourrez notifier le congé dans les délais requis, soit 6 mois avant son terme et le congé sera effectif au terme du bail.

J’attire votre attention sur le fait que selon les dispositions de l’article 15 de la loi précitée, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé pour reprendre à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Il en est également de même lorsque le locataire a, à sa charge, une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité. Il existe cependant une exception : ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Dans tous les cas, en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Réponse de Janine REDON :

L’état des lieux est un document obligatoire, à joindre au contrat de location, qui vise à protéger aussi bien le locataire que le propriétaire. Mieux vaut le réaliser avec soin, à l'entrée et à la sortie du logement. La loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, détermine les modalités de réalisation de l'état des lieux qui permet de comparer le logement au début et à la fin de la location, de déterminer les éventuelles réparations à réaliser afin de les répartir justement entre propriétaire et locataire. En effet, l’état des lieux caractérise ce qui est d’ordre de l’usure normale qui incombera au propriétaire et ce qui a été détérioré par le locataire. Cela permettra lors de la comparaison entrée / sortie de budgéter les retenues locatives principalement.
Les modalités de la réalisation de l’état des lieux sont les suivantes :
-le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
-la forme du document permet la comparaison de l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux. Ainsi, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
-l'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.
L'état des lieux doit être obligatoirement joint au bail, mais son éventuelle absence ne remet pas en cause le contrat de location. Dans ce cas, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état quant aux réparations locatives (même si celui-ci ne l'était pas), et il devra, dans tous les cas, le restituer selon les mêmes conditions, une présomption défavorable pour le locataire. Attention donc à la sortie !
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire a désormais 1 mois pour restituer le dépôt de garantie, 2 mois si des travaux d’ordre retenues locatives sont à réaliser dans le logement.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Cependant, cette majoration n'est pas applicable s’il résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Réponse de Michel FERNANDEZ :

Conformément à la réglementation en vigueur en matière d’impayés de loyer, le bailleur doit déclarer l’impayé à la CAF dès que son montant atteint une somme au moins égales à deux fois le montant du loyer toutes charges comprises.

- Si l’allocation logement est versée au locataire l’impayé doit être égal à deux fois le montant du loyer sans déduction de l’aide au logement ;
- Si l’allocation logement est versée au bailleur l’impayé doit être égal à deux quittances résiduelles, soit deux fois le montant du loyer charges comprises, déduction faite de l’aide au logement.

Le bailleur est tenu de signaler l’impayé par courrier dans un délai de deux mois suivant sa constitution en mentionnant :
- Nom, prénom, adresse, n° allocataire du locataire ;
- Date de début de l’impayé ;
- Mois correspondant aux impayés ;
- Montant de l’impayé.

Dès qu’il y a constitution d’impayé, la CAF dispose de trois possibilités en fonction du montant de l’impayé et/ou de la situation socio-financière du locataire :

1) Elle peut solliciter les deux parties (bailleur et locataire) pour la mise en place d’un plan d’apurement (durée maximale 7 ans, un seul avenant possible). Le locataire doit s’engager à régler un montant déterminé avec le bailleur en supplément de son loyer jusqu’à apurement de la dette. Ce plan devra être signé par les deux parties et adressé à la CAF.

- Si l'aide au logement est versée au bailleur, les délais de réception du plan sont de 6 mois.
- Si l'aide au logement est versée au locataire, les délais de réception du plan sont de 4 mois.

Le versement de l’aide au logement est maintenu dans l’attente de la réception du plan d’apurement. La CAF interrogera le bailleur tous les 6 mois afin de savoir si le plan est respecté.

2) la CAF peut solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement(FSL). Il appartiendra au locataire de prendre rdv avec un travailleur social du Conseil départemental qui après examen de la situation pourra solliciter le FSL si le dossier rentre dans les critères du règlement intérieur. La décision du FSL devra être adressée à la CAF dans un délai de 3 à 6 mois.

3) Si l’impayé est inférieur à 100€, la CAF peut proposer un plan par défaut sur 36 mois après accord du bailleur et du locataire.

En cas d’échec des procédures, le versement de l’aide au logement est suspendu, toutefois si le locataire continue à payer son terme courant ou son demi-terme (si le locataire est en situation sociale difficile), le versement de l’aide au logement peut être maintenu pour une période de 6 mois à titre exceptionnel.

Réponse de Mme Marie-Laure GUILLAUMOT :

Lorsqu’un locataire quitte un logement qui est assuré en GLI, celle-ci prend fin à compter de l’état des lieux de sortie. Si le bien est géré par un Administrateur de bien et la GLI souscrite par son intermédiaire, le gestionnaire de bien ne déclarera plus à sa compagnie d’assurance le lot comme étant assuré et c’est ainsi qu’elle prendra fin. En revanche, si la GLI est souscrite auprès d’un assureur directement, sans passer par un administrateur de bien, le bailleur devra envoyer à son assurance un état des lieux de sortie signifiant ainsi la fin de la garantie. Il n’y a pas de prime d’assurance à régler lorsque le lot est inoccupé. Dès qu’un nouveau candidat locataire sera choisi, l’assurance devra être souscrite de nouveau, soit par le professionnel qui gère le bien soit par le bailleur lui-même auprès de son assureur en respectant les critères de solvabilité requis par ce dernier.

Non, un seul membre du couple doit être titulaire du bail pour prétendre aux aides au logement.

Oui, par au moins 2 personnes constituant des foyers distincts et occupant le même logement.

Réponse de M. Michel FERNANDEZ :

Il s’agit d’un principe général concernant ce type de prestation.
Exemple : l’aide au logement du mois de janvier 2021 sera servie au plus tard le 5 février 2021 et ainsi de suite.

Réponse de M. Michel FERNANDEZ :

Ils sont au nombre de 4 :
- Situation familiale,
- Situation professionnelle,
- Montant du loyer,
- Montant et nature des ressources.

A compter du 1er janvier 2021, le calcul des aides au logement est évalué sur la base des ressources nettes imposables selon le principe suivant :
- 12 mois glissants (M-13 à M-2) actualisés tous les trimestres (M étant le mois d’ouverture du droit réel ou théorique de l’aide personnelle au logement).

Exemple : pour une ouverture de droits au 01/2021, les ressources prises en compte pour le calcul des aides au logement sont celle qui vont du 12/2019 au 11/2020 pour la nature des revenus suivants : salaires, indemnités chômage, Indemnité journalière maladie, retraites, pensions d’invalidité.
Le principe qui a prévalu à cette réforme est celui de la prise en compte de la dernière base annuelle de ressources pour une période de 3 mois (trimestre de droit) et ainsi coller au plus juste sur la situation réelle des allocataires.

Réponse de M. Michel FERNANDEZ :

Oui, sur simple demande du bailleur ou du gestionnaire. L’accord de l’allocataire n’est pas nécessaire.
Champ d’application : tous types de logements (location, accession, hébergement individuel ou collectif).
La possibilité de remise en cause du tiers payant relève uniquement du bailleur, du gestionnaire ou du prêteur et cela peut concerner un ou plusieurs logements.

Réponse de Jean-Luc VALADIÉ :

Résilier un contrat de gestion locative est un acte simple mais qui requiert d’être réalisé avec rigueur et le respect de certaines obligations.

Le mandat de gestion signé entre le propriétaire bailleur dénommé « le mandant » et le gestionnaire dénommé « le mandataire » définit les missions et conditions d’exercice du gestionnaire.
Il précise entre autres les principales modalités de résiliation du contrat.

1) Moments clés et motifs de résiliation
Les moments et motifs de résiliation sont à considérer à l’échéance ou hors échéance

- A l’échéance :

Sans avoir à justifier d’un quelconque motif, le propriétaire peut dénoncer son mandat à l’échéance de celui-ci.
Il doit pour ce faire se référer aux conditions de résiliation qui y sont énoncées.
Les mandats ont en général une durée d’un an à compter de la date de signature, avec renouvellement à l’échéance par tacite reconduction et une durée maximum ne pouvant pas dépasser 30 ans.
Ils indiquent également la période de préavis qui est le plus souvent de 1 à 3 mois.

- Hors échéance:

La vente: La vente entraîne la résiliation de fait du mandat au jour de la signature de l’acte

La loi CHATEL: La loi CHATEL prévoit que le mandataire gestionnaire a l’obligation d’informer le propriétaire, avant chaque reconduction et par écrit, de sa possibilité de résilier le contrat à l’échéance.
Faute du respect par le gestionnaire de cette obligation, le propriétaire peut résilier son mandat à tout moment avec effet immédiat.

La faute grave de gestion : la faute grave de gestion de la part du gestionnaire est caractérisée par le non-respect de ses engagements initiaux prévus dans le mandat.
Il s’agit la plupart du temps du manque de certaines pièces justificatives dans le dossier locataire, de l’absence de demande de caution, de la mauvaise gestion des régularisations des loyers et charges ou des impayés de loyers.
Cette faute constitue un motif légitime de résiliation avec effet immédiat.

Le changement de gestionnaire : lorsque le gestionnaire change, exemple de la cession du portefeuille, le mandat peut être résilié à l’issue du délai d’un mois après le changement de gestionnaire.

2) Modalités de résiliation

- La résiliation est à adresser au gestionnaire par Lettre Recommandée avec Avis de Réception suffisamment à l’avance pour permettre si besoin le respect du délai de préavis.
La lettre doit comporter la référence ou numéro du mandat, les dates de fin souhaitée ou d’échéance, le motif légitime le cas échéant.

- Le propriétaire doit demander et veiller à récupérer l’ensemble des pièces de son dossier nécessaires à la
poursuite de la gestion locative par lui-même ou un autre mandataire.
Il doit prendre contact avec le locataire afin d’établir le lien et mettre en place les nouvelles modalités de
paiement des loyers.

- Il est important de noter que tous les contrats souscrits par l’ancien gestionnaire pour le compte du propriétaire (assurance loyers impayés, PNO…) prendront fin en même temps que le mandat de gestion.

Réponse de Janine REDON :

Si le propriétaire décide de faire gérer son bien immobilier, il peut faire appel à un administrateur de biens avec lequel il signera un mandat de gestion (article 70.9 de la loi Hoguet du 2 juin 1970).

Les missions confiées au mandataire dans ledit mandat seront :
- La recherche du locataire
- L’étude de solvabilité
- L’établissement du bail
- La réalisation de l’état des lieux entrant et sortant
- La constitution du dossier des diagnostics.

Le mandataire devra :
- Procéder à l’encaissement des loyers pour les redistribuer au propriétaire
- Etablir le remboursement du dépôt de garantie
- Exercer contre les défaillants toutes actions en justice
- Procéder à la révision des loyers
- Réajuster les charges locatives dont il fera la régularisation annuelle
- Suivre les travaux et en établir les devis nécessaires
- Conclure tout contrat d’abonnement, les modifier, les résilier
- Contracter les assurances du propriétaire
- Vérifier que le locataire soit assuré
- Délivrer toutes quittances, décharges, mains levées
- Faire le nécessaire au mieux des intérêts du mandant
- Représenter le mandant aux assemblées générale si demandé.

Les missions sus citées sont rémunérées par des honoraires préalablement fixés lors de la signature du mandat et retenus sur les encaissements. Hormis les honoraires de location qui sont eux fixés par la loi ALUR qui a installé de nouvelles règles.

Tous les frais d’honoraires sont déductibles des revenus fonciers.

Réponse de Valérie Redon-Rey :

Les charges locatives sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire. Les charges récupérables sont listées par le décret du 26 août 1987.
Concernant le moment de la régularisation des charges, l'article 23 alinéa 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle ».
Ainsi, au moins une fois par an, le propriétaire doit procéder à la régularisation des charges locatives.
Concernant la procédure, l’article 23 alinéa 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un mois avant la régularisation, un décompte répartissant les différents postes de charges doit être envoyé au locataire.
De jurisprudence constante, l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limité du délai de prescription de 3 ans.
Ainsi, l’absence de régularisation annuelle n’est pas sanctionnée expressément par la loi.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.
Pour éviter des abus de la part de certains bailleurs, les tribunaux ont pu sanctionner le bailleur, en estimant que « sa réclamation peut être jugée brutale, déloyale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat » et en conséquence, donner droit au profit du locataire à l’octroi de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi.

Réponse de Gérard FONS : Les frais d’agence sont, en matière de vente, supportés soit par le vendeur, soit par l’acquéreur, la décision se faisant en fonction d’un accord entre le vendeur et le professionnel, en précisant que, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ils ne sont pas une charge augmentative du prix et donc non soumis aux droits de mutation. Dans les deux cas, les honoraires sont libres et exprimés en pourcentage du prix net vendeur ; la pratique veut qu’aujourd’hui ils se situent en moyenne entre 5 et 8 à 10 % TTC. En matière de location, les honoraires sont supportés, à parts égales, par le bailleur et le locataire ; ils sont règlementés depuis la Loi ALUR et variables en fonction de la zone géographique. Soit pour chacune des parties au contrat de location :
Zone très tendue (Paris et région parisienne) = 12 €/m²
Zone tendue (Grandes villes, exemple Toulouse) = 10 €/m²
Autres zones = 8 €/m²
A ces honoraires de location peuvent se rajouter des honoraires relatifs à l’état des lieux = 3€/m² pour toutes les zones. Ces honoraires de location et d’état des lieux constituent des montants maximum à ne pas dépasser ; le professionnel reste toutefois libre de pratiquer des honoraires inférieurs mais, en pratique, nous constatons qu’ils sont la plupart du temps appliqués, notamment en région parisienne. Publication : Décembre 2018

Réponse de Christian FRAISSE : Lorsque les ressources de l’emprunteur sont inférieures à un plafond réglementaire, il peut obtenir un Prêt d'accession sociale (ou prêt PAS) qui est une forme particulière de prêt conventionné garanti par l’Etat.
Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier qui existe depuis 1993. Il s’agit d’un prêt conventionné, accordé par les établissements financiers ayant signé une convention avec l'Etat. Son fonctionnement est réglementé et son taux d'intérêt plafonné. Il a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux ressources moyennes ou modestes.
Le PAS se distingue du prêt conventionné dit classique (PC) par le fait qu'il est exclusivement destiné au financement de la résidence principale et qu'il est accordé sous conditions de ressources. Le PAS bénéficie de la garantie de l'Etat par l'intermédiaire du Fonds de garantie à l'Accession Sociale (FGAS), défini par l’article L312-1 du Code de la construction et de l’habitation.
En 2016, les PAS représentent près de 88,6 % des prêts conventionnés. Publication : Novembre 2018

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Réponse de Guy TERRACOL : A cette question, il y a un an la réponse aurait été négative par application des dispositions de l'art 1792-2 qui dispose :
« La présomption de responsabilité établie par l'art. 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité équipements d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.
Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».
Il était alors considéré que l'installation d'un ouvrage tel qu'une pompe à chaleur, ne formait pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert et son démontage ou son remplacement pouvant s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage et donc ne bénéficiait pas de la garantie décennale.
La jurisprudence a changé depuis un arrêt de la 3ème chambre de la Cour de cassation en date du 15 juin 2017 qui considère que dans le cas d'une telle panne de pompe à chaleur la maison n'étant plus chauffée ni alimentée en eau chaude, les désordres affectent l'ouvrage dans son ensemble et le rendent impropre à sa destination.
On aurait pu se demander si une telle décision qui semble ignorer les dispositions de l'article 1792-2 précité était une décision isolée.
La réponse est négative puisque par un arrêt du 14 septembre 2017 la Cour de cassation statue dans le même sens à propos cette fois-ci, des travaux d'installation d'un insert, estimant que les désordres affectant les éléments d'équipement dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage, dans son ensemble, impropre à sa destination.
C'est donc le critère d'impropriété à destination qui désormais prévaut sur les critères d'indissociabilité avec l'ouvrage préexistant.
Cette nouvelle jurisprudence étend considérablement le champ d'application de la garantie décennale.
Il faut donc s'attendre dans l'avenir, si une telle jurisprudence se confirme, à voir la garantie décennale s'appliquer à des ouvrages qui jusque-là en étaient exclus comme, par exemple, des parquets posés sans scellement, ou des carrelages simplement collés ou posés sur plots.
En résumé, pour répondre à la question posée, la pose et l'installation d'une pompe à chaleur sont bien assujetties désormais, à la garantie décennale. Publication : Juillet/Août 2018

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Réponse de Christian FRAISSE : Au moment de la mise en place du prêt immobilier, la loi Lagarde donne au client la liberté de choisir son assurance décès. En cas de choix d'une délégation d'assurance décès pour le prêt immobilier, la Banque ne peut pas modifier les conditions de prêt négociées au préalable. Quand le prêt est en place, deux lois permettent de résilier l’assurance emprunteur :
1- La loi Hamon du 26 juillet 2014 permet de résilier son assurance emprunteur les 12 premiers mois suivants la signature de l’offre de prêt :
- la loi concerne les offres de prêt signées à partir du 26 juillet 2014 ;
- la demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard 15 jours avant la fin de la première année de l'offre de prêt ;
- les garanties du nouveau contrat doivent être au minimum identiques à celles du contrat d'assurance décès de la Banque ;
- la Banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre ;
- les Banques s'exposent à payer une amende de 3000€ si la loi n'est pas respectée ;
- tous les contrats sont concernés quelle que soit la date de souscription.
2- La seconde loi est l’amendement Bourquin (ou Loi Sapin 2) du 22 février 2017 : elle permet de résilier seulement à date anniversaire l’assurance emprunteur soit au plus tôt après la première année.
Le 12 janvier 2018, le Conseil Constitutionnel a validé la possibilité ouverte aux consommateurs de changer chaque année de contrat d'assurance emprunteur, ce qui va sûrement développer l'utilisation de cette possibilité.
- L'emprunteur peut changer d'assurance à une date fixe : l'échéance annuelle.
- La demande de résiliation doit être effectuée dans un délai minimum de 2 mois avant la date anniversaire du contrat. La résiliation doit s’accompagner des conditions du nouveau contrat (certificat d’adhésion, délégation de bénéfice, fiche standardisée d’information).
- Pour les contrats souscrits à compter du 1er mars 2017, la résiliation annuelle prendra effet à partir de l'échéance 2019.
- La loi concerne les prêts immobiliers souscrits par les personnes physiques pour financer l'acquisition d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation. Les prêts exclusivement professionnels sont exclus.
- Les garanties du nouveau contrat doivent être au minimum identiques à celles du contrat d'assurance décès de la Banque.
- La Banque dispose de 10 jours ouvrés pour répondre. En cas de refus, la Banque doit justifier sa décision par écrit.
- Les Banques s'exposent à payer une amende de 3000€ si la loi n'est pas respectée.
- Selon l'article L313-32 du Code de la Consommation et la loi Bourquin elle-même changer d'assurance de prêt immobilier dans le cadre d'une résiliation annuelle ne peut pas induire de frais.

Réponse de Thomas CABANIS : Le service mandaté doit recueillir votre accord par la validation du tracé et la signature d'une convention de servitude. La servitude doit être établie par acte authentique (acte notarié) soumis à publicité foncière pour être opposable aux propriétaires successifs du terrain. La convention détermine les droits de la collectivité bénéficiaire (droits de passage, entretien, travaux…) et les obligations du propriétaire du terrain (interdiction de construire sur l’emprise de la servitude, de la modifier, de la déplacer...). En conséquence, à connaissance d'un tel projet, il est fortement recommandé de s'assurer que les travaux prévus n'auront peu ou pas d'impact sur de futurs aménagements sur votre terrain.
Pour obtenir conventionnellement la modification du tracé de cette servitude, en limite de propriété par exemple, il faut démontrer le potentiel constructible du terrain et donc le respect du droit des sols. Pour ce faire, il faut déposer auprès du service de l’urbanisme une demande de certificat d’urbanisme qui précisera la constructibilité du terrain. A défaut d’accord amiable, le gestionnaire du réseau électrique peut envisager l’institution d’une servitude administrative dite d’utilité publique qui requiert une lourde procédure tant sur le fond que sur la forme : - l’utilité publique doit être démontrée ; - la servitude doit être validée par les services préfectoraux et faire l’objet d’un acte administratif authentifié soumis à publicité foncière. Une servitude d'utilité publique constitue une charge qui existe de plein droit sur tous les biens immobiliers bâtis ou non. Vous pourriez donc être amené à supporter l’exécution des travaux et l’installation des lignes de transport d’énergie électrique sans pouvoir contester. Publication : Avril 2018

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Réponse de Jean-Yves SADRAN : Tous les sites accessibles aux particuliers donnent une évaluation du bien après avoir complété un questionnaire descriptif mais succinct. La valeur du bien représente un écart de 25 à 30 % entre l'estimation basse et haute. Le questionnaire sera toujours incomplet, il est très difficile quand il s'agit de son appartement ou sa maison d'avoir une analyse objective par des questions réponses souvent inadaptées ou incomplètes. Les biens ayant besoin d'une rénovation importante sont rarement évalués à leur vrai valeur (travaux difficiles à estimer soi-même). Tous ces sites demandent de remplir un questionnaire personnel (adresse, téléphone, mail) qui engendrent par la suite une politique commerciale suivi de nombreux mails ou appels téléphoniques pour proposer une offre de service tels que : agent immobilier, propositions de crédit ou offre de gestion. Aucun site ne remplacera la visite par un professionnel pour évaluer le bien à sa juste valeur tant sur l'emplacement que sur la qualité de construction. La valeur vénale sera ainsi plus précise (+ ou - 5 %). Publication : Mars 2018

Réponse de Claude OUATTARA : Le dispositif Pinel, prorogé de 4 ans par la loi de finance pour 2018 (jusqu’au 31 décembre 2021) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat d’un bien locatif neuf dans la limite de 300 000 € d’investissement annuel (maximum de 2 achats par an). Soit une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € comme en 2017. La particularité de ce dispositif en 2018 est un recentrage sur des zones géographiques dites "tendues" (zones faisant l’objet d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements). Désormais, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles à la réduction Pinel en 2018. Les zones B2 et C sont donc exclues du dispositif.
- Zone A Bis : Paris et 1ère couronne - Zone A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants - Zone B : grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 € habitants. Les conditions d’éligibilité pour bénéficier de la réduction Pinel restent les mêmes et s’appliquent pour toutes les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2018. Les conditions d’achat ne changent pas par rapport à 2017. Concrètement, pour un achat de 300 000 € (frais de notaire inclus), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de : - 12 % du prix d’achat en cas de location pendant 6 ans, soit 36 000 € de réduction d’impôt ;
- 18 % du prix d’achat en cas de location pendant 9 ans, soit 54 000 € de réduction d’impôt ; - 21 % du prix d’achat en cas de location pendant 12 ans, soit 63 000 € de réduction d’impôt ;
La réduction d’impôt est de 2 % par an de la 1ère à la 9ème année, puis de 1 % par an de la 10ème à la 12ème année. La durée minimum de location reste de 6 ans. Compte tenu du niveau actuellement bas des taux immobiliers, il est assez intéressant de réaliser un investissement Pinel en bénéficiant de l’effet de levier de l’emprunt. Exemple : Vous achetez un bien Pinel à 200 000 €. Emprunt au taux de 1,5 % sur 15 ans, soit 1 241 € de mensualités. Loyers mensuels de 500 € à compter de l’achèvement des travaux. Ces loyers rembourseront une partie des échéances d’emprunt. Votre effort de trésorerie moyen : 795 € par mois. Économie d’impôt pour une location de 12 ans : 5 040 € par an (420 €/ mois). Le conseil d’un professionnel peut vous permettre de mieux sélectionner le programme qui vous convient. Publication : Mars 2018

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Réponse de Marie-Laure GUILLAUMOT : Devant la recrudescence des impayés, la garantie loyers impayés, appelée communément GLI, apparaît comme un gage de sérénité pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent se prémunir de pertes pécuniaires et de charges de procédures souvent longues et incertaines consécutives à un incident de paiement de leurs locataires.
Aujourd’hui, on estime à 3 à 4 % le pourcentage de loyers impayés, entraînant une perte de revenus locatifs et des démarches qui s’en suivent ne garantissant pas toujours un recouvrement de cette dette.
Que Garantit-elle ? La garantie Loyers Impayés, non cumulable avec une caution solidaire, permet de garantir le maintien des loyers en cas d’impayés, avec ou sans franchise selon les contrats et prend en charge les procédures juridiques liées au recouvrement jusqu’à l’expulsion du locataire si nécessaire. Elle couvre également les éventuelles dégradations immobilières constatées à la sortie du locataire et assure une protection juridique en cas de litige dans le cadre du bail. Son coût se situe entre 2,5 % et 5 % du loyer charges comprises. Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?
A l’étude d’un dossier locataire, préalable à l’entrée des lieux, les conditions de ressources doivent correspondre aux critères de solvabilité, c’est-à-dire au type de revenus et au pourcentage du loyer par rapport au revenu fixé par la compagnie d’assurance choisie. Ces critères sont aléatoires selon les compagnies et peuvent s’étendre de façon générale de 33 % à 37 % du loyer charges comprises. Exemple : pour un loyer de 600 € charges comprises avec un critère de solvabilité à 33 % : le revenu du locataire doit être régulier et supérieur ou égal à environ 1800 €. Avantages de la garantie Loyers Impayés : La GLI est véritablement une couverture sécurisée pour un propriétaire, que le loyer perçu représente tout ou partie de ses revenus, même en cas d’une sélection rigoureuse du locataire qui n’exclut pas les accidents de la vie tel un divorce ou une perte d’emploi déstabilisant son équilibre financier. En effet, ses loyers lui parviendront dans la limite du plafond de garantie fixé par son assurance. A noter également que la prime payée annuellement au titre de la garantie Loyers Impayés est déductible à 100 % des revenus fonciers dans le cadre de la déclaration des revenus au régime réel d’imposition. Publication : Décembre 2017

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Réponse de Françoise TOURNIER-SALES :
Le bail « dérogatoire » ou « précaire » est un bail de courte durée régie par l’article L 145-5 du Code de commerce. Il permet de déroger au statut des baux commerciaux notamment au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction.
Sa durée peut être inférieure à 9 ans mais elle est limitée à 3 ans au maximum à la suite de la loi Pinel du 18 juin 2014 (durée de deux ans auparavant).
A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent conclure un nouveau bail dérogatoire pour « exploiter le même fonds dans les mêmes locaux » et ce, même si le locataire accepte de renoncer expressément au bénéfice des baux commerciaux.
En outre, à défaut pour le bailleur d’avoir manifesté sa volonté de « façon non équivoque » de faire partir le locataire, il se forme un bail de 9 ans qui ouvre au locataire le droit au statut des baux commerciaux aux mêmes conditions que le bail dérogatoire.
Depuis la loi du 18 juin 2014, le locataire ne peut prétendre à ce droit que s’il « reste et est laissé en possession » au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance du bail dérogatoire.
La jurisprudence considère à ce titre que le bailleur ne peut s’exonérer de cette obligation en insérant dans le bail une clause type prévoyant que le bail prendra obligatoirement fin à son expiration.
Dès lors, le bailleur, qui ne souhaite pas qu’un nouveau bail de 9 ans prenne effet aux mêmes conditions que le bail dérogatoire, devra adresser à son locataire, en temps utile, un congé par Lettre Recommandée avec demande d’Avis de Réception ou acte d’huissier.
Si malgré cela, le locataire se maintient dans les lieux, il conviendra alors de lui faire délivrer une « sommation de déguerpir » avant d’envisager à son encontre une « procédure d’expulsion » souvent longue et coûteuse. Publication : Septembre 2017

Réponse de Gérard FONS : Applicable depuis le 1er avril 2017, un nouvel arrêté en date du 10 janvier, entend améliorer l’information des consommateurs par les professionnels intervenants dans une transaction immobilière.
Ces nouvelles mesures concernent notamment de nouvelles règles en matière d’affichage des annonces immobilières, tant sur les vitrines des agences que sur leurs sites et les portails immobiliers.
En matière de location, de nouvelles mentions sont désormais obligatoires, telles, sur le plan descriptif : le nom de la commune (et arrondissement s’il y a lieu), la surface du logement (individuel ou collectif) exprimée en m² de surface habitable ainsi que le caractère meublé ou non du logement.
De nouvelles mentions relatives au prix de la location sont également aujourd’hui incontournables. Ainsi le montant du loyer doit être exprimé « par mois » et s’il y a lieu avec la mention « charges comprises », étant entendu que le montant des charges récupérables et les modalités de règlement doivent être précisés (provisions pour charges mensuelles, forfait mensuel ou régularisation annuelle). Le montant du dépôt de garantie doit bien entendu être également mentionné.
A préciser que dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le montant du complément de loyer exigé devra être indiqué.
Enfin, les annonces locatives devront également faire état des mentions relatives au prix de la prestation de service du professionnel, telles que le montant des honoraires TTC à la charge du locataire, honoraires devant être décomposés, d’une part pour la prestation correspondant aux visites, à la constitution du dossier et à la rédaction du contrat de location et, d’autre part, s’il y a lieu, pour l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Toutes ces nouvelles obligations d’information, qui visent à toujours mieux protéger le candidat locataire confirment, s’il en était nécessaire, tout l’intérêt aujourd’hui du bailleur de confier la location de son bien à un professionnel, lui permettant ainsi de jouer la carte de la transparence. Publication : Juillet-Août 2017

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Réponse de Jean-Jacques Allière :
Tout d’abord, il est utile de rappeler la réglementation.
Aux termes des articles R.129-12 à 15 du Code de la construction et de l’habitation, tout lieu d’habitation (appartement, maison) doit être équipé d’au minimum un détecteur de fumée par niveau, depuis le 9 mars 2015. Cette installation doit permettre de détecter les fumées émises dès le début d’un incendie et d’émettre immédiatement un signal sonore suffisant pour permettre de réveiller une personne endormie.
Même si les textes indiquent que le locataire déjà installé dans les lieux peut lui-même procéder à l’installation du détecteur, nous conseillons à tous les propriétaires occupants et surtout bailleurs de s’assurer que l’installation a bien été effectuée car la responsabilité de l’installation leur incombe.
Selon l’article L.129-8, l’occupant du logement notifie cette installation à la compagnie d’assurance avec laquelle il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie.
Toutefois, aucune sanction n’est actuellement prévue par la réglementation en cas de non installation d’un détecteur de fumée. La compagnie d’assurance ne peut d’ailleurs pas se prévaloir du défaut et de l’absence d’installation d’un détecteur pour s’exonérer de son obligation d’indemniser les dommages causés par un incendie. Aujourd’hui aucun contrat ne prévoit une telle exclusion. Mais, nous vous conseillons de lire et relire votre contrat d’assurance, dans l’éventualité où votre compagnie d’assurance, lors d’une nouvelle souscription, aurait intégré cette clause contractuelle.
Enfin, l’installation est bien une obligation qu’il faut prendre en considération eu égard à la sécurité des personnes. Publication : Avril 2017

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Réponse de Jean-Yves SADRAN : Sur une même commune, il existe de très fortes disparités entre les prix de 2008 et les valeurs à ce jour. Les écarts de prix d’un quartier à l’autre sont de plus en plus importants, tirant les quartiers de l’hyper-centre vers le haut et les quartiers périphériques vers le bas avec parfois des décotes très élevées (de l’ordre de 5 à 10 % par rapport à 2008). Il convient également de préciser que les nouvelles normes de construction et la performance énergétique des bâtiments récents rendent les immeubles anciens moins attractifs.
Aujourd’hui, début 2017, les prix continuent de progresser dans Toulouse (+4,4 %) en partie en raison des taux d’intérêts très bas et de la durée des prêts qui ont permis d’accroître le pouvoir d’achat des emprunteurs d’environ 30% sur les 10 dernières années.
L’hyper-centre de Toulouse est devenu une valeur refuge pour beaucoup d’investisseurs avec une offre moins importante que la demande ; ce qui a pour conséquence de tirer encore davantage les prix vers le haut. Publication : Février 2017

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Réponse de Michel SOUVIRON : C’est déjà très bien de se poser la question.
Il faut savoir qu’aujourd’hui plus de 70% du marché du neuf, en promotion immobilière, s’écoule auprès des investisseurs.
La profession s’est organisée depuis longtemps pour faciliter et simplifier au maximum les démarches des acquéreurs qui, le plus souvent, sont même sollicités directement par les réseaux de vente. Avec le neuf, vous êtes propriétaires d’un appartement conforme aux normes les plus récentes, garanti pendant 10 ans.
Mais attention, cette tranquillité apparente d’esprit a un prix, et même un prix fort, qui est intégré au prix de vente du logement.
Sur le plan fiscal, la réduction d’impôt varie de 12 à 21 % selon la durée d’engagement de 6 à 12 ans, mais le loyer est plafonné à 10,07 €/m²/mois, ce qui est inférieur à la valeur normale de marché.
Si vous vendez après la période minimale de détention, vous avez de fortes probabilités de vous rendre compte qu’il n’y a pas de plus-value, et parfois même une diminution de prix.
Dans l’ancien, la situation est bien différente. L’achat est plus compliqué en lui-même et demande un peu plus de motivation de la part de l’acquéreur. Il faut chercher, sélectionner et choisir souvent rapidement car les affaires sont plus rares.
Une fois le bien sélectionné, faites-vous assister d’un expert en immobilier (architecte ou bureau d’études) qui visitera les lieux sous un aspect technique et verra des choses qui pourraient vous êtres cachées et vous donnera un avis éclairé considérant non seulement l’état de l’appartement mais aussi des parties communes.
S’il faut prévoir des travaux, ceux-ci donneront immédiatement une plus-value doublement intéressante car génératrice de déficit foncier jusqu’à 10 700 €/an reportables. Le taux de TVA sur les travaux varie de 5,5 % à 10 % selon leur nature.
Le loyer reste librement fixé (pour une nouvelle location ou pour un bien inoccupé depuis plus de 18 mois) donc « colle au marché ».
Vous pouvez revendre à tout moment sans aucune période de détention minimale.
Enfin, le plus important, que ce soit en neuf ou dans l’ancien, le critère absolu n° 1 reste l’emplacement qui détermine la variation de la valeur du bien à court et long terme.
Avant d’acheter, déplacez-vous et allez-voir ce que l’on vous propose.
Il y a de belles opportunités mais aussi beaucoup de mauvaises… Publication : Octobre 2016

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Réponse de Catherine ZUCCA : Aujourd’hui, différentes méthodes sont utilisées pour réaliser un audit énergétique, les techniques et données utilisées pour chaque méthode déterminent la qualité de celui-ci et sa conformité réglementaire.
Pour respecter la réglementation, l’audit énergétique doit comprendre une modélisation du fonctionnement thermique du bâtiment et tenir compte de sa localisation, de son exposition, de ses caractéristiques techniques et de ses conditions d’occupation. Cœur de l’audit, la modélisation informatique sera fiable si dans la situation existante, les consommations calculées par le modèle approchent les consommations réellement constatées.
Pour réaliser cette modélisation, un logiciel de simulation thermique doit être utilisé. Attention les logiciels basés sur les méthodes réglementaires, tel que 3CL (pour le DPE) et TH-CEex pour les études thermiques (Moteur de calcul RT2005) permettent d’obtenir les aides financières nationales, mais ne peuvent pas être l’outil unique de modélisation utilisé dans l’audit (les données techniques utilisées étant trop limitées). Un audit réalisé via ces méthodes ne sera pas conforme à la réglementation.
Pour effectuer les simulations prévues par l’audit, il existe donc 2 types de méthodes et de logiciels de simulations thermiques : les simulations thermiques « statiques » et les simulations thermiques « dynamiques ».
Les simulations thermiques statiques tiennent compte, à la différence des simulations réglementaires, des consommations réelles et des températures réelles. Elles sont réalisées à partir de moyennes sur des périodes de temps d’une année :
• température extérieure moyenne,
• ensoleillement moyen,
• inertie des parois moyenne,
• …
La précision des simulations thermiques statiques permet des projections de gains énergétiques et financiers avec des écarts de l’ordre de +/- 25% par rapport à la réalité après travaux.
Ces simulations sont plus économiques, sans avoir une précision optimale elles peuvent être utilisées sur les bâtiments récents où les marges de progrès sont limitées ou lorsque le maître d’ouvrage ne souhaite pas faire de travaux suite à l’audit énergétique.
Les simulations thermiques dynamiques sont réalisées sur des pas de temps horaires. Elles prennent en compte l’environnement extérieur du bâtiment, l’ensoleillement, l’inertie, la différenciation des zones intérieures, les problèmes d’inconfort d’été, les interactions entre le bâti, le système de chauffage, la gestion et la régulation, etc.
Ces simulations sont extrêmement précises mais demandent une grande exhaustivité en matière de données saisies dans le logiciel : caractéristiques des parois, description des zones, connaissance des usages…
Réaliser un audit en Simulation thermique dynamique est donc plus onéreux, mais recommandé lorsque :
• des travaux sont prévus sur le bâtiment avec des objectifs de réduction des consommations,
• un projet de remplacement de chaudière avec redimensionnement existe,
• des problèmes d’inconfort sont ressentis (froid en hiver dans certaines zones du bâtiment ou trop chaud en été).
En résumé, plusieurs méthodes et plusieurs logiciels de modélisation informatique permettent de réaliser un audit énergétique :
• les méthodes conventionnelles (3 CL et TH-CEex) simplement suffisantes pour définir la possibilité d’obtention d’aides financières,
• les méthodes en Simulation Thermique Dynamique ou Statique permettant l’élaboration d’un audit réglementaire et assez complet pour engager des travaux optimisés en garantissant les retours sur investissement. Publication : Mars 2016

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Réponse de Michel SOUVIRON : Pour bénéficier du crédit d'impôt, les propriétaires doivent, depuis le 1er janvier 2015, faire appel à un professionnel « Reconnu garant de l’environnement » (RGE) pour certains équipements, conformément au décret n° 2014-812 du 16 juillet 2014 sur l’éco-conditionnalité des aides à la rénovation énergétique.
La liste les équipements, matériaux et appareils pour lesquels l’entreprise est soumise au respect de critères de qualification est fixée à l’article 46 AX de l'annexe III au Code général des impôts.
Les critères de qualifications des entreprises sont précisés par arrêté du 16 juillet 2014. Le site officiel rénovation-info-service propose un annuaire des professionnels RGE.
L'Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) édite un document sur les qualifications et certifications RGE en rénovation avec la liste des travaux pour lesquels la qualification RGE est obligatoire, ainsi que la liste des certifications requises. Ce document est à consulter sur le site de l’agence : http://www.ademe.fr.
Il existe de très nombreuses entreprises qui possèdent cette qualification, mais malheureusement ce n’est pas le seul critère de qualité. Il est par contre incontournable. Publication : Janvier 2016

Réponse de Maître Valérie REDON-REY : Dès que le dossier est déclaré recevable, le bailleur en est informé par la Commission de surendettement par lettre recommandée (art. L.331-3 du Code de la consommation).
A compter de la décision de recevabilité du dossier de surendettement :
• le bailleur ne peut pas introduire une action en exécution de sa créance née antérieurement à la décision de suspension ;
• le locataire est dispensé du paiement des loyers correspondant à la période antérieure à cette décision.
Il doit par contre payer les loyers et charges locatives courants et respecter ses obligations générales découlant du bail.
- Si la décision de recevabilité du dossier de surendettement intervient dans le délai de deux mois du commandement de payer en cours (art. 24 de la loi du 6 juillet 1989): le locataire ne pouvant pas payer les loyers et charges antérieures à la décision de recevabilité, il ne peut pas s'acquitter des sommes dues au titre du commandement. Le bailleur ne pourra pas poursuivre la procédure au visa de l’article 24.
Si le bailleur – bien qu’informé de la recevabilité du dossier par la Commission - assigne le locataire, la demande d’acquisition de la clause résolutoire n’est pas fondée et le juge pourra rejeter les demandes du bailleur même si le locataire ne paye pas son loyer courant.
Il en va différemment si le commandement délivré au locataire est fondé au visa de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 pour défaut de l’attestation d’assurance locative. Si le locataire ne l’a pas justifiée dans le délai requis, le bailleur pourra engager la procédure en constatation de la résiliation du bail et l’expulsion pour le défaut d’assurance et non pour les loyers antérieurs à la décision de recevabilité.
- Si la décision de recevabilité du dossier intervient postérieurement au délai de deux mois : si le locataire n’a pas régularisé les loyers visés dans le commandement et ne paye pas son loyer courant, le bailleur peut engager la procédure classique en constatation de la résiliation du bail et expulsion.
- Si la décision de recevabilité intervient alors que le bailleur a d’ores et déjà assigné le locataire (la clause résolutoire est déjà acquise de plein droit depuis l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance au preneur d'un commandement de payer) : la procédure pourra être poursuivie. Dans cette hypothèse, le juge pourra constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion, ou suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement au locataire.
Dans tous les cas, la procédure de surendettement se substituera à la décision de justice quant au sort de la dette locative. Notamment, en cas de plan de redressement, les modalités de paiement de la dette locative fixées dans ce plan se substitueront à celles prévues par l’ordonnance. Publication : Septembre 2015

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Réponse de Gérard FONS : Depuis quelques années, certaines personnes proposent leurs services pour la recherche d’un bien immobilier en mettant en avant pour un acquéreur, les économies de temps et d’énergie réalisables.
Présentée comme une nouvelle profession, popularisée par de nombreuses émissions de téléréalité, le chasseur d’appartement ou chasseur immobilier s’engage à prospecter, visiter, sélectionner des biens immobiliers, puis négocier et assister son client dans les différentes démarches d’acquisition du bien choisi.
La proposition semble, a priori, alléchante pour l’acquéreur, à qui ledit chasseur explique généralement qu’il n’a rien à voir avec les intermédiaires habituels de l’immobilier que sont les agents immobiliers.
Pour se démarquer de ces derniers, trop souvent décriés à tort, ces chasseurs ont décidé d’utiliser ce nouveau nom et certains ont même réussi pendant plusieurs années à s’auto persuader qu’ils pouvaient « chasser » librement, en s’affranchissant des contraintes professionnelles liées à la loi Hoguet, qui encadre ce secteur et exige notamment la possession d’une carte professionnelle délivrée par la Préfecture, d’une garantie financière et d’une assurance en responsabilité civile professionnelle.
Afin d’éviter de possibles dérives, certaines associations de consommateurs et les organisations nationales regroupant les agents immobiliers, ont demandé au gouvernement de clarifier cette situation.
La loi ALUR du 26 mars 2014 a répondu parfaitement et sans équivoque à cette question.
Le chasseur immobilier est un professionnel qui n’est autre qu’un agent immobilier ayant décidé de consacrer en priorité son temps à la recherche, pour ses clients, de biens, tant auprès de particuliers que de ses confrères, agents immobiliers.
Lorsqu’il met en relation un acquéreur et un vendeur ou son mandataire, il ne fait rien d’autre qu’une opération d’intermédiation, comme le font depuis des dizaines d’années les professionnels « classiques ».
La loi ALUR a donc affirmé que le chasseur immobilier ne peut en aucun cas chasser sans permis et en l’occurrence, sans carte professionnelle (sans garantie financière et sans RCP) et cette carte doit pouvoir être présentée sur simple demande du vendeur ou de l’acquéreur.
La chasse reste donc ouverte, mais elle est désormais règlementée pour tous, et le permis de chasse… obligatoire. Publication : Mai 2015

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REPONSE DE Maître Valérie TERRAL-PRIOTON : Si le règlement de copropriété est taisant sur la nature commune ou privative de l’interphone de l’immeuble, il convient de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui vise, parmi les parties de l’immeuble « réputées parties communes », les « éléments d’équipement commun ».
La jurisprudence a eu l‘occasion de préciser que l’interphone de l’immeuble était un élément d’équipement commun (CA Aix en Provence 22 avril 1968, Gaz. Pal 1969, 2, page 257).
En conséquence, toute intervention et en l’espèce le réglage du volume de la sonnerie, doit se faire par l’intermédiaire du syndic, responsable de l’entretien des éléments d’équipement commun, ou du moins avec son aval. Publication : Novembre 2014

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Réponse de Maître Valérie REDON-REY : La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté des modifications majeures à la loi du 6 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».
Notamment, cette loi a modifié les diagnostics que le bailleur doit fournir au locataire lors de la conclusion du bail afin de prévenir les locataires contre des risques sanitaires (amiante et plomb), d’assurer leur sécurité (installation d'électricité ou de gaz), de les informer sur les performances énergétiques d’un logement ou encore de vérifier que la structure du bâtiment n’est pas fragilisée par les termites.
Notamment, a été inséré un article 3-3 (anciennement article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989) en y rajoutant de nouveaux documents à la charge du bailleur.
Outre le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le bailleur est désormais tenu d’annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement les documents suivants :
- Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante.
Un décret en Conseil d'Etat devra définir les modalités d'application notamment la liste des matériaux ou produits concernés.
- Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Un décret en Conseil d'Etat devra définir les modalités d'application ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements.
Ce diagnostic concerne les logements à usage de résidence principale datant de plus de 15 ans.

- Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du Code de l'environnement (à savoir les biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat), le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT). Ce document remplace l’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT).
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
Comme par le passé, le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
On aurait pu penser, compte tenu des nombreux litiges concernant l’absence de ce document lors de la conclusion du bail, que le législateur allait prévoir une sanction à l’encontre du bailleur. La loi ALUR n’a pas prévu de sanction particulière à ce titre. Toutefois, une telle négligence de la part du bailleur, peut entraîner des sanctions de droit commun :

- Sur le plan civil, l'absence de DPE peut être constitutif d’un dol. Le locataire sera en droit de solliciter la nullité du bail ou la diminution du prix du loyer ;
- Sur le plan pénal, si l'annonce comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat locataire, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur une amende de 37.500 € et une peine de 2 ans de prison.
- La loi ALUR a repris l’obligation faite au bailleur de mentionner la surface exacte du bien donné en location instaurée par la loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin. Cette obligation se matérialise par l’établissement d’un diagnostic de surface. La loi ALUR renforce la sanction en l’absence de mention de la surface. Ainsi, si la surface est, en réalité, inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, le locataire pourra obtenir une diminution de son loyer proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants. Egalement, le locataire pourra imposer que la surface soit mentionnée dans le bail. Publication : Juillet-Août 2014

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Réponse de G.TERRACOL : Toutes les entreprises ne sont pas garanties pour le ravalement de façade (piquetage, application du crépi…). La première des précautions consiste donc à s’assurer que cet artisan est bien couvert pour ce type d’activité (à vérifier sur son attestation d’assurance) et pour la période durant laquelle les travaux se feront.
Il faut ensuite faire rédiger un devis aussi précis que possible indiquant les surfaces à traiter, le type de produit appliqué, éventuellement questionner l’artisan sur les garanties intrinsèques du produit appliqué (peinture sur enduit par exemple).
Le prix unitaire au m² doit être mentionné dans le devis ainsi que les frais de mise en place des échafaudages et leur démontage.
Il faudra faire spécifier dans le devis que celui-ci a un caractère forfaitaire et définitif et faire état du délai d’exécution des travaux et de la date de commencement du chantier (éventuellement une fourchette, par exemple entre le 1er et le 15 du mois de mai).
A noter : ne jamais verser d’acompte avant le début des travaux !
Enfin, il faut vérifier attentivement l’identité de l’entreprise et ne pas se contenter d’une enseigne commerciale mais demander et faire préciser sur le devis si l’entreprise exerce en son nom propre ou sous la forme d’une Sarl (inscription au RCS ou au registre des métiers, domiciliation précise…).
Le cas échéant, il est également possible, avant de s’engager, de demander à l’entreprise ses références pour des chantiers déjà réalisés. Publication : Mai 2014

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Réponse de J.Y SADRAN : Il faut tout d’abord noter que le terme expertise implique la visite du bien à évaluer, quelle que soit la forme du rendu des conclusions de l’expert qui pourraient être exprimées de façon détaillée dans un rapport ou de façon succincte sous la forme d’un certificat.
L’avis de valeur ne peut être considéré comme une expertise car il peut se faire sans visite, à partir des documents ou dossier qui sont transmis par le client à l’expert (ce dernier pourra refuser l’étude de ce dossier s’il estime ne pas disposer d’éléments suffisants).
Les avis de valeur peuvent parfois suffire s’il s’agit d’actualiser une expertise récente. Les banques y recourent fréquemment lorsqu’il s’agit de porter une appréciation en garantie d’une hypothèque, à l’occasion d’une demande de prêt.
Le rapport d’expertise est rédigé selon un plan qui comprend quelques grands titres : la mission, les clauses de non publication, la situation géographique, la description du bien, l’appréciation qualitative, le détail des méthodes d’évaluation, les conclusions et les pièces annexes.
Le certificat d’expertise revêt une forme synoptique et standardisée dans sa rédaction. Les diligences imposées à l’expert sont identiques à celles d’un rapport. L’expert aura visité les lieux, recueilli et traité les données de base et effectué les mêmes calculs que pour un rapport. Seule la présentation sera simplifiée. Publication : Mai 2014

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Réponse de Françoise TOURNIER-SALES, juriste : La durée d’un bail meublé loué à usage d’habitation principale est régie par les dispositions de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation. La durée du bail est fixée à un an, renouvelable par période de un an sauf congé donné avec un préavis de trois mois de la part du bailleur pour reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux. Par exception, en cas de location à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. En ce cas, le bail prend fin à l’échéance de cette durée. En l’espèce, quand bien même votre locataire accepterait de signer un avenant afin de proroger la durée initiale du bail initial pour 6 mois, celui-ci ne pourrait empêcher la reconduction du bail pour une durée de un an à la date du 28 février 2013. En effet, les dispositions de l’article L 632-1 du Code civil sont d’ordre public, c’est-à-dire que les parties ne peuvent y déroger. C’est ce qu’a jugé la Haute juridiction par un arrêt récent du 22 mai 2013 (Cass.civ. 3e ch., 22 mai 2013 n° 12-17.768, F-D, M C/ Société Agence de la plage), dans une espèce où le contentieux portait sur une prorogation de six mois voulue par le propriétaire et acceptée par le locataire deux mois avant le terme du bail. Cette prorogation a été jugée illicite par la Cour de Cassation, au visa de l’article L 632-1 du CCH, la Cour ayant considéré que le mandataire signataire de l’avenant avait commis une faute. Dans une telle perspective, il vous est donc conseillé de donner congé à votre locataire pour le premier terme du bail, en respectant les modalités de préavis exigées. Publication : Janvier 2014

La réponse est très nuancée et mérite quelques précisions en amont. Sur le bail d’habitation, le bailleur doit indiquer la surface habitable, elle doit correspondre à la réalité et répondre à la définition de l’habitabilité. La surface habitable d’un logement se définit comme la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cela exclut la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m (article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation). Le Code de la santé publique ajoute : « les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux... » (article L.1331-22). Cette législation peut être complétée par des dispositions spécifiques du règlement sanitaire départemental. La combinaison de toutes ces réglementations permet de définir la surface habitable du logement mis en location et les combles et sous-sols aménagés peuvent être considérés comme habitables au cas par cas.
Le ministère de l'égalité des territoires et du logement a eu l’occasion de préciser la question*.
- Pour les combles : des aménagements respectant les différentes réglementations (cloisonnement, isolation, hauteur sous plafond, éclairement, chauffage...) permettent de créer un logement habitable. En conséquence, lorsque des pièces sont aménagées dans les combles d’un appartement suivant les mêmes prescriptions, elles peuvent faire partie de la surface habitable.
- Pour les sous-sols : ils sont considérés comme impropres à l’habitation par nature en raison de leur enfouissement dans le sol. En d’autres termes cela signifie qu’un logement entier en sous-sol ne pourra être loué pour de l’habitation et qu’un logement possédant un sous-sol pourra être loué mais le sous-sol ne pourra être pris en compte dans la surface habitable et ne pourra pas être loué à titre de pièce à vivre (salon, chambre...). Attention, en cas d’erreur dans le bail sur la surface habitable, le locataire pourrait demander une diminution du prix du loyer et même des dommages et intérêts et le relogement dans le cas où le logement s’avèrerait totalement inhabitable.
*Réponse ministérielle n° 29074, JOAS du 24 septembre 2013. Publication : Janvier 2014

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Réponse de Nicolas LUCON : L’investissement locatif en résidence gérée par un exploitant relève du régime juridique de la location meublée et peut s’avérer fiscalement intéressant.
En effet, le dispositif Censi-Bouvard prévoit, pour un investissement réalisé en 2013, une réduction d’impôt égale à 11 % du montant de l’investissement (plafonné à 300 000 €).
Toutefois, ce dispositif a perdu de son intérêt au fil des années, pour plusieurs raisons :
1.La réduction d’impôt accordée actuellement est passée de 25 % en 2009 à 11 % en 2013.
2.Le plafonnement global des niches fiscales a été considérablement durci en 2013 (10 000 €).
3.La location en meublé est incompatible avec la détention en SCI, et de surcroit, le dispositif Censi-Bouvard interdit toute détention en société.
4.Généralement, le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) est plus favorable du fait de l’amortissement et permet d’acheter au travers d’une société (SARL de famille).
5.En Censi-Bouvard comme en LMNP, dans le cadre d’une résidence gérée avec services, l’investisseur récupère la TVA (19,6 %) sur le prix d’acquisition. Toutefois, il est important de noter que la TVA est réputée acquise au bout de 20 ans et qu’en cas de revente ou de non-location pendant cette durée, il faudra restituer la TVA au prorata des années restantes.
Il faut souligner qu’un investissement Censi-Bouvard nécessite la mise en place d’un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans avec un exploitant.
Ce bail protège beaucoup le locataire et il convient d’être particulièrement exigeant sur le choix de ce dernier. La rentabilité de l’investissement et la qualité du gestionnaire conditionneront la revente du bien.
Concernant l’idée de récupérer le bien pour son usage personnel, à compter de la dixième année, il faut savoir que cela nécessitera de payer une indemnité d’éviction à l’exploitant, de restituer la moitié de la TVA et que les charges de copropriété seront importantes. Il sera plus judicieux de négocier des semaines d’occupation supplémentaires. Publication : Mai 2013

À une date librement fixée entre bailleur et locataire ou communément à chaque date anniversaire du bail, vous avez la faculté de réviser le loyer selon l’indice de révision des loyers (IRL) publié par l’Insee (art. 17 d de la loi du 6 juillet 1989). Si le loyer n’a pas été révisé les années passées, la loi vous autorise à demander la régularisation dans la limite de 5 ans (prescription quinquennale art. 2224 Code civil).
Mais pour éviter une hausse brutale du loyer, il est préférable de réviser annuellement le loyer. Pour cela, vos baux doivent contenir une clause de révision précisant le trimestre de référence pour indexer le loyer chaque année (il se détermine à la signature du bail).
La jurisprudence est variée en cas de litige, mais la réponse de principe est que, sans clause d’indexation, le bailleur n’a pas le pouvoir unilatéral de pratiquer la révision du loyer. Plusieurs cas d’espèce sont significatifs de la position des juges :
- Si la clause de révision fait l’objet d’un accord exprès du locataire postérieur à la signature du bail, elle peut être valablement appliquée par le bailleur si cet accord est certain et non équivoque,
- Si le locataire a réglé les sommes demandées, le bailleur lui adressant chaque année un courrier mentionnant la révision du loyer, la question est plus difficile. Est-ce la manifestation de l’acceptation de l’introduction d’une indexation annuelle du loyer ? Les juges ont répondu par l’affirmative dans un cas de bail meublé non soumis aux prescriptions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 (CA Rennes, 4ème chambre, 28 juin 2012, n° 11/02781),
- Si la clause n’est pas complétée sur un contrat type - ni date ni indice de référence - les juges appliquent l’article 1162 du Code civil qui dispose que dans le doute, une clause s’interprète contre celui qui l’a stipulé (le bailleur) et en faveur de celui qui l’a contracté (le preneur). Le bailleur n’est donc pas fondé à demander la révision car les « blanc » laissés dans le contrat traduisent son renoncement implicite à l’application de la clause de révision (CA Nîmes, 24 février 2011).
Compte tenu de ces éléments, le bail doit contenir une clause de révision complète. La date de révision et l’indice de référence sont les deux éléments indispensables à ladite clause, qu’elle soit pré-remplie ou pas. Publication Mai 2013

La mise en location d’un bien d’habitation impose d’être conforme aux critères du logement décent (art. 6 loi 6 juillet 1989). Le décret du 30 janvier 2002 énumère ces critères. L’article 3-1 du texte traite du chauffage : « une installation permettant un chauffage normal, munie de dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».
Cette rédaction ambigüe porte à confusion sur la teneur de l’obligation. L’installation doit être entendue comme le chauffage lui-même ou simplement les installations techniques permettant de le faire fonctionner ?
La réponse à cette question a été apportée par la jurisprudence. L’installation signifie que le logement soit être équipé d’un moyen de chauffage complet tel radiateurs, chaudière, insert, poêles... Le simple fait de disposer des branchements (alimentation, évacuation) ne suffit pas à remplir l’obligation de délivrer un logement décent.
Une réponse ministérielle du 14 juillet 2003 donnait l’interprétation contraire « dès lors qu'un logement dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées, il doit être considéré en conformité avec les textes réglementaires sur le logement décent ».
Les juges ont adopté un raisonnement plus conforme à l’essence générale du texte sur la décence en considérant que c’est une norme d’habitabilité du logement. La Cour d’appel de Paris a réaffirmé cette position en précisant que le propriétaire bailleur ne peut se borner à invoquer la conformité de l’installation électrique destinée à recevoir les convecteurs pour soutenir qu’il a rempli son obligation d’assurer le fonctionnement du chauffage (décision du 30 octobre 2012, n° 11/13294).
De plus, la décence impose que le chauffage doit être normal, c’est-à-dire suffisant. Un seul radiateur dans une salle de bain ne peut pas chauffer un étage comprenant 2 chambres, un radiateur placé dans un couloir desservant l’ensemble des pièces est insuffisant.
En conclusion, un logement destiné à la location doit être équipé d’un mode de chauffage effectif et suffisant. Publication : Avril 2013

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Réponse de Françoise TOURNIER-SALES, juriste : Pour qu’un locataire puisse bénéficier d’un préavis réduit à un mois, il doit être en mesure de justifier d’un des motifs fixés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Obtention d’un nouvel emploi
- Mutation
- Perte d’emploi
- Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,
- Locataire âgés de plus d e60 ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
- Bénéficiaire du RMI ou RSA.
A défaut, le préavis est de trois mois. En l’espèce, la jurisprudence s’est prononcée dans un arrêt récent (Cass.civ.3e ch. 19.09.2012, n° 11-21.186) et a admis le remords du propriétaire dans le cas où il revient sur son acceptation avant le départ du locataire. En l’espèce, le locataire avait donné congé avec un préavis réduit. Le bailleur avait accepté la réduction du préavis mais découvrant ensuite que le motif donné par le locataire ne lui permettait pas en réalité de bénéficier délai réduit, le bailleur l’avait assigné pour obtenir deux mois supplémentaires arguant du fait que l’article 15 est d’ordre public. La Cour de cassation a considéré que le bailleur ne pouvait revenir sur son acceptation, car il ne justifiait pas avoir informé le locataire avant son départ. Il résulte de cette décision a contrario que le bailleur ayant accepté trop vite ou à tort un préavis réduit, peut renoncer à celui-ci, à condition de revenir sur sa décision avant que les locataires ne quittent les lieux. Il devra en tout état de cause pouvoir justifier que son renoncement est intervenu avant le départ des locataires. Publication : Avril 2013

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Réponse de Françoise TOURNIER-SALES : En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire pour procéder à l’arrêté des comptes de la location.
Il doit donc restituer au locataire le dépôt de garantie dans ce délai déduction faite «des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire».
C’est la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie qui permet de déterminer les imputations, c’est-à-dire les réparations à déduire du dépôt de garantie.
Ce document sert de preuve en cas de contestation des parties.
En conséquence, toute omission dans l’état des lieux même s’il s’agit d’une dégradation ne peut ensuite être réclamé au locataire.
C’est pourquoi, il faut être extrêmement vigilant lors de la rédaction de cet état des lieux, et bien vérifier l’état des éléments d’équipement à l’entrée et à la sortie. L’imprimé d’état des lieux établi par l’UNPI 31-09 fait mention, en page 1, de ces équipements.
A noter que si les parties ne s’entendent pas sur les mentions à porter sur l’imprimé d’état des lieux, il est possible de le faire établir par un huissier de justice. En ce cas, ce dernier avise les parties 7 jours à l’avance (article 3 loi du 6 juillet 1989) et les frais sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Publication : Janvier 2013

Les dépenses relatives à la consommation d’eau dans un logement loué sont à la charge du locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987) et ce également en cas de fuite.
Si le recours qu’il doit engager auprès de la compagnie distributrice d'eau (Cf. La lettre n° 26 - Décembre 2012 p.10) est resté infructueux, pas de réponse satisfaisante ou absence de réponse dans le délai d’un mois, il est possible de saisir le médiateur de l’eau.
Ce dernier examine les litiges nés entre les consommateurs d'eau et les fournisseurs qui gèrent les services publics de distribution d'eau et d'assainissement des eaux usées afin de parvenir à une solution amiable.
La demande au médiateur peut émaner du locataire ou du propriétaire bailleur et le litige doit dater de moins de 2 ans, vous pouvez donc le saisir si votre locataire est défaillant.
La saisine se fait soit par courrier simple décrivant l’objet du litige auquel sont jointes les factures (Médiation de l'eau – B.P 40463 – 75366 PARIS CEDEX 08) soit par un formulaire téléchargeable sur le site www.mediation-eau.fr .
Le médiateur dispose de 3 mois renouvelables pour examiner le dossier. À l'issue, il formule une recommandation de solution au litige, écrite et motivée, dans un délai de 2 mois. Cette recommandation est communiquée à chacune des parties qui sont libres de la suivre ou non. Le distributeur ainsi que le consommateur doivent toutefois, dans un délai de 2 mois, informer le médiateur des suites données à sa recommandation.
Si, à l’issue de cette procédure, la surconsommation n’est pas prise en charge par le distributeur d’eau, votre locataire devra s’en acquitter.
La réparation de la canalisation ayant causé la fuite est en principe à la charge du propriétaire. Cependant si la fuite a lieu dans un délai rapproché d’une période de gel, il faut vérifier qu’elle ne soit pas due à des négligences de votre locataire (absence de protection des robinets et canalisations dans des lieux non isolés ou à l’extérieur). Dans ce cas, il devra assumer le coût des réparations, ce dernier n’ayant pas géré « en bon père de famille » les lieux (Cf. Le propriétaire immobilier n° 457 - Novembre 2012 p. 24).
Note : les assurances ne prennent en charge que les dégâts des eaux (revêtements de sol, de murs, plafonds,...) et non la recherche de fuite, les réparations et la surconsommation. Publication : Janvier 2013

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La loi n'ayant pas vocation à répondre à des cas particuliers, la jurisprudence a tranché la question. Sa position est sans ambiguïté et aux vues des arrêts rendus, il faut distinguer 2 situations :
• Les travaux réalisés par le locataire sont des aménagements entrant dans le cadre de l’article 6 d) de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le bailleur ne peut solliciter la remise en l’état initial des murs lors de la restitution du logement. Ces travaux doivent avoir été réalisés dans les règles de l’art, être facilement réversibles donc peu importants et ne pas s’opposer à une habitabilité normale. S’agissant de murs repeints, le bailleur peut conseiller au locataire, au cas de personnalisation des revêtements, de rester en harmonie avec l’existant. Les couleurs vives sont admises par la jurisprudence dans la mesure où leur application est limitée : quelques murs repeints en couleurs vives et non l’ensemble du logement par exemple.
Attention à la rédaction d’une éventuelle clause au bail, elle pourrait être déclarée abusive si elle n’entre pas dans les prescriptions d’ordre public de la loi précitée.
S’agissant des trous percés dans les murs par le locataire, il est admis qu’ils devront être rebouchés par ce dernier en fin de bail. Cependant, cela peut occasionner des imperfections cumulées sur les murs.
Conseils utiles préalablement à la location : percez les murs à des endroits « utiles » (au-dessus des fenêtres, sur quelques murs avec des crochets pour les tableaux, miroirs …) et demandez au locataire de vous prévenir s’il souhaite fixer des éléments supplémentaires afin que les travaux soient réalisés proprement ou par vous-même si nécessaire.
Il n’existe aucun barème légal à appliquer lors de l’état des lieux de sortie pour soustraire une somme par trou fait dans le mur, cela relève du contractuel et donc d’une éventuelle clause particulière au bail.
• Les travaux réalisés sont des transformations et dans ce cas, si le propriétaire n’a pas donné son accord préalable à leur réalisation, il est en droit de demander la remise en l’état initial des lieux aux frais du locataire au terme du bail ou de conserver les transformations sans dédommagement du locataire (aménagement d’une cuisine encastrée, d’une salle de bain, suppression d’une cloison...).
Dans tous les cas, privilégiez le dialogue avec votre locataire potentiel dès la visite du logement en abordant ces questions. Publication : juillet-août 2012

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