LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Réponse de Maître Nathalie THIBAUD, avocat spécialisé en droit de l'urbanisme, consultante à l'Association :

Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), prévu aux articles L. 313-1 et suivants du Code de l'urbanisme, est un document d'urbanisme de nature réglementaire, applicable aux seuls secteurs sauvegardés créés en vertu du Code du patrimoine. Sa particularité est double : il a à la fois valeur de plan local d'urbanisme (PLU) et de document de protection du patrimoine.

Lorsqu'il est approuvé, le PSMV se substitue intégralement, dans son périmètre, aux dispositions du PLU ou du PLUi-H en vigueur (article L. 313-2 du Code de l'urbanisme). Cette substitution n'est pas une simple dérogation ponctuelle : elle emporte disparition de plein droit des règles du PLUi-H applicables dans ce périmètre. Toutes les autorisations d'urbanisme (permis de construire, de démolir, déclaration préalable…) y sont alors instruites exclusivement au regard du PSMV.

Le PSMV détermine non seulement les règles d'usage et d'occupation du sol, mais aussi les prescriptions architecturales et patrimoniales propres à assurer la conservation ou la mise en valeur du secteur. Il peut ainsi fixer des obligations de maintien ou de restauration des constructions, interdire des démolitions, imposer des matériaux ou des gabarits spécifiques.

Il s'impose aux particuliers, aux collectivités et à l'État. En cas de contradiction entre une disposition du PLUi-H et le PSMV, seule la règle issue du PSMV s'applique. Le Conseil d'État l'a d'ailleurs rappelé : le PSMV est un document de substitution et non de superposition (CE, 23 juin 2014, n° 359645).

En résumé, dans les secteurs sauvegardés, le PSMV constitue la norme urbanistique exclusive, à la fois protectrice et prescriptive, se substituant intégralement aux documents d'urbanisme de droit commun comme le PLUi-H.

Réponse de Maitre Robert-François Rastoul, avocat et médiateur et consultant Association des propriétaires & copropriétaires :

Une indemnité de départ est contractuellement prévue sur l'application et le montant de laquelle les deux dirigeants s'opposent.

Une clause de médiation a été insérée dans la convention d'origine.

Ce type de clause contractuelle rend ainsi obligatoire le recours à une médiation avant tout engagement de procédure contentieuse.

Transgresser cette obligation librement consentie rendrait irrecevable l'engagement d'une action judiciaire.

La Cour de cassation s'est prononcée sur la portée d'une telle clause en considérant que son non-respect devait être sanctionné par une fin de non-recevoir, non susceptible d'être régularisée en cours de procédure (Cass. Ch. mixte 14-2-2003 – n° 0019423P).

Elle a également eu l'occasion d'apprécier la rédaction de la clause qui, pour être recevable, doit spécifier :

- le champ d'application par rapport au contrat (sa formation, sa validité, son interprétation, son exécution, sa résolution)

et par rapport à l'étendue du litige (demande incidente ou reconventionnelle) ;

- la mise en œuvre : choix du médiateur d'un commun accord ;

- le déroulement : durée, lieu ;

- la répartition des frais
(Cass. Comm. 29-4-2014 – n° 12-27.004 F.PB)

A l'issue de deux réunions de médiation, les parties se sont accordées sur la rédaction d'un protocole d'accord qui règle les modalités de leur séparation et met un terme définitif à tout recours.

L'exécution financière de l'accord étant soumis à des modalités de paiement sur une durée d'un an, les parties ont décidé de soumettre leur accord à l'homologation d'un juge (art. 131-12 du Code de Procédure Civile).

Une telle formalité a pour effet de donner force exécutoire à leur protocole, qui aura ainsi la même valeur qu'un jugement ce qui permettrait de contraindre la partie défaillante à une exécution forcée.


En résumé :

Cet exemple révèle toute l'efficacité de la clause de médiation en amont de tout contentieux, dès la signature d'un contrat, puis au terme du processus de médiation, par l'homologation pour garantir sa parfaite exécution.

Réponse de Thibaut RUEDA :

En cette période exceptionnelle de crise sanitaire, le Gouvernement a prévu plusieurs mesures fiscales et sociales en vue de soutenir l’économie. Et pour vous ? En effet, l’épidémie de Coronavirus Covid-19 peut avoir des répercussions sur votre vie quotidienne, et en particulier sur votre patrimoine et sur votre épargne.

Focus sur certaines solutions à privilégier :

- L'ASSURANCE-VIE :

Le placement préféré des français reste à ce jour une des solutions d’épargne la plus attractive, même en cette période incertaine. Il faut en revanche être vigilant sur plusieurs points :

o Privilégier les fonds euros innovants

Nous assistons depuis l’été dernier à une accélération de la baisse des taux d’intérêts dans un environnement où ils étaient déjà historiquement bas. Aujourd’hui, le taux de l’emprunt d’Etat français à dix ans s’établit en territoire négatif. Les fonds euro « traditionnels » étant majoritairement investis sur des obligations de l’Etat français, les taux négatifs impactent directement la performance délivrée aux épargnants.
Dans ce contexte, les assureurs ont pris des mesures majeures et inédites (baisse significative des rendements des fonds euro classiques, barrières à l’entrée avec une contrainte d’investissement en unités de compte, frais d’entrée spécifiques en cas de versement sur les fonds euro classiques).
Il convient donc de privilégier les contrats détenant plusieurs fonds euros dont des fonds euro innovants permettant non seulement de s’adapter au contexte actuel mais encore de suivre les évolutions futures de la conjoncture par ses capacités d’adaptation au sein du contrat.

o Investir sur les marchés financiers via l’assurance-vie

L’investissement en assurance-vie peut permettre de saisir des opportunités d’achat de titres (actions ou obligations) redescendus à des niveaux de valorisations attractifs ou dont les thématiques ou secteurs profitent de la conjoncture actuelle.
L’émergence de points d’entrée favorables sur les marchés financiers peut inciter les épargnants à ce type de stratégie, mais il est primordial de la faire au travers d’un contrat à architecture ouverte et avec l’appui d’un expert conseiller en investissement financier.

- L'IMMOBILIER OU LA PIERRE-PAPIER

Face à cet environnement économique incertain et la baisse des taux des livrets d’épargne et des fonds euros classiques, l’immobilier retrouve sa place de « bouclier » au sein de votre patrimoine. En temps de crise, l’immobilier est souvent identifié comme un placement défensif car il est connu pour être moins sensible aux variations des marchés. C’est le cas pour les SCPI qui ont pour objet de se constituer un parc immobilier vous permettant d’obtenir des revenus complémentaires immédiats ou pour votre retraite.
Il convient de privilégier les SCPI de rendement, dites SCPI « classiques » qui acquièrent des immeubles de différents secteurs d’activité, habituellement peu accessibles aux particuliers en direct (bureaux, immeubles, centres commerciaux, entrepôts logistiques…) dans des secteurs géographiques variés (différentes régions, en France, en Europe…) ou dans le cadre de thématiques porteuses (santé, éducation, logement…);

Pour conclure, les crises économiques majeures que nous avons connues par le passé nous l’ont toujours prouvé, la meilleure stratégie en ces périodes exceptionnelles consiste à opérer une réelle diversification de votre patrimoine tant en termes d’interlocuteurs qu’en termes de type d’actifs, de thématiques ou de situations géographiques…

Réponse de Stéphanie MACÉ :

Selon l’article 815-3 du Code civil, les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, peuvent à cette majorité effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis, sous réserve d’en informer les autres, afin d’assurer l’opposabilité de leur gestion. Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est donc prudent de désigner, à la majorité prévue à cet article, un mandataire qui peut être l’un des héritiers ou un tiers, ce qui évitera ambiguïtés et difficultés. Ce sont alors les règles de droit commun relatives au mandat qui s’appliquent (art. 1884 à 2010 du code civil). Lorsqu’un des héritiers a accepté à concurrence de l’actif net, la désignation du mandataire sera obligatoirement judicaire et les dispositions relatives au mandataire successoral désigné en justice s’appliqueront (articles 813-1 et suivants du Code civil).

Ce mandataire pourra accomplir les actes de gestion courante, dits actes d’administration, définis comme ceux qui relèvent de la gestion normale d’un patrimoine et qui ont pour but de sauvegarder, exploiter, ou faire fructifier les biens. En cas de doute, on pourra utilement se référer à la liste prévue par le décret n° 2008-1884 du 22 décembre 2008 qui propose une définition de ces actes.

En l’absence de mandat formel, les risques de conflit entre les indivisaires peuvent porter atteinte à la sécurité des actes ainsi effectués. Cependant, l’article 815-4 alinéa 2 du Code civil renvoie à notion de gestion d’affaires qui permet à l’indivisaire qui prend une initiative utile à l’intérêt de l’indivision d’en faire endosser les conséquences aux autres. La théorie de l’apparence peut aussi être invoquée par les tiers pour rendre opposable à tous les indivisaires l’acte effectué par un seul d’entre eux.

La prudence commande donc de désigner un mandataire, soit d’un commun accord, soit le cas échéant en justice