LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES
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Dans quelle hypothèse dois-je renouveler mes déclarations sur le site en ligne « Gérer mes biens immobiliers » ?
01/03/2024
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Réponse de Jean-Yves Stéphan, consultant Association des propriétaires & Copropriétaires :
Le service « Gérer mes biens immobiliers » permet aux propriétaires de biens immobiliers de déclarer l'identité des occupants ainsi que les loyers pour leurs biens loués.
Une première déclaration d'occupation des locaux d’habitation a dû être effectuée par l'ensemble des propriétaires en 2023 pour informer l’administration fiscale de la situation d'occupation de chaque bien au 1er janvier 2023.
Cette opération doit être renouvelée en 2024 dans l’hypothèse où un ou des changements sont intervenus depuis la précédente déclaration.
Cette déclaration devra être déposée avant le 1er juillet 2024 concernant les changements survenus au 1er janvier 2024, conformément à l’article 1418 du Code général des impôts.
Les changements peuvent être de plusieurs natures. Les changements peuvent porter sur la nature d’occupation (propriétaire occupant à titre de résidence principale, propriétaire occupant à titre de résidence secondaire, bien vacant (non meublé et non occupé), occupé à titre gratuit, loué) ou l’identité des occupants, qui doit être déclarée en cas de location ou d’occupation à titre gratuit par des tiers.
Le cas le plus fréquent sera certainement le changement de locataire d’un bien pour les propriétaires bailleurs.
En cas déménagement de sa résidence principale, le changement de statut du bien (location, résidence secondaire…) devra aussi être signalé.
En cas d’achat d’un bien, il faut attendre que les formalités d’enregistrement soient terminées pour pouvoir accéder à ce bien sur son espace personnel du site internet des impôts.
Enfin, le notaire procèdera à la déclaration dans l’attente du règlement de la succession du propriétaire.
Pour rappel, en cas d’indivision, chaque indivisaire a accès au service, la déclaration prise en compte est la dernière réalisée et, en cas d’usufruit, seul l’usufruitier peut déclarer les situations d’occupation. Pour les biens détenus en SCI, la déclaration se fait sur l’espace professionnel.
www.impots.gouv.fr rubrique « gérer mes biens immobiliers »
A relire sur le sujet paru dans votre magazine l’Actu immobilière et vous ! n°142, juin 2023
Pour toute information complémentaire, adressez vous à votre Association des Propriétaires & Copropriétaires.
Le service « Gérer mes biens immobiliers » permet aux propriétaires de biens immobiliers de déclarer l'identité des occupants ainsi que les loyers pour leurs biens loués.
Une première déclaration d'occupation des locaux d’habitation a dû être effectuée par l'ensemble des propriétaires en 2023 pour informer l’administration fiscale de la situation d'occupation de chaque bien au 1er janvier 2023.
Cette opération doit être renouvelée en 2024 dans l’hypothèse où un ou des changements sont intervenus depuis la précédente déclaration.
Cette déclaration devra être déposée avant le 1er juillet 2024 concernant les changements survenus au 1er janvier 2024, conformément à l’article 1418 du Code général des impôts.
Les changements peuvent être de plusieurs natures. Les changements peuvent porter sur la nature d’occupation (propriétaire occupant à titre de résidence principale, propriétaire occupant à titre de résidence secondaire, bien vacant (non meublé et non occupé), occupé à titre gratuit, loué) ou l’identité des occupants, qui doit être déclarée en cas de location ou d’occupation à titre gratuit par des tiers.
Le cas le plus fréquent sera certainement le changement de locataire d’un bien pour les propriétaires bailleurs.
En cas déménagement de sa résidence principale, le changement de statut du bien (location, résidence secondaire…) devra aussi être signalé.
En cas d’achat d’un bien, il faut attendre que les formalités d’enregistrement soient terminées pour pouvoir accéder à ce bien sur son espace personnel du site internet des impôts.
Enfin, le notaire procèdera à la déclaration dans l’attente du règlement de la succession du propriétaire.
Pour rappel, en cas d’indivision, chaque indivisaire a accès au service, la déclaration prise en compte est la dernière réalisée et, en cas d’usufruit, seul l’usufruitier peut déclarer les situations d’occupation. Pour les biens détenus en SCI, la déclaration se fait sur l’espace professionnel.
www.impots.gouv.fr rubrique « gérer mes biens immobiliers »
A relire sur le sujet paru dans votre magazine l’Actu immobilière et vous ! n°142, juin 2023
Pour toute information complémentaire, adressez vous à votre Association des Propriétaires & Copropriétaires.
Les indemnités d’occupation constituent-elles des revenus imposables ?
01/01/2024
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Réponse de Maître Isabelle Bastide avocat et consultant à l'Association des Propriétaires & Copropriétaires :
La Cour Administrative d’Appel (CAA) de Toulouse en a décidé ainsi dans une décision du 23 février 2023 n°22TL21024 à propos d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. L’Administration dans le cadre d’une vérification de comptabilité de la SCI avait procédé à la reconstitution des produits et, en particulier, des loyers perçus des locataires. Il résultait de l’instruction qu’une ordonnance de référé du « tribunal d'instance » de Toulouse, avait condamné l’un des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant du loyer, jusqu'à son départ effectif. Les circonstances de fait ayant abouti à la condamnation du locataire n’ont pas été mentionnées.
La Cour juge que les sommes effectivement encaissées jusqu'au départ du locataire (lesquelles correspondaient aux loyers enregistrés par la SCI dans le compte de ce locataire) constituent des produits imposables.
Le Conseil d’Etat a depuis longtemps considéré que les indemnités versées à un contribuable pour réparer une diminution subie de ses valeurs d'actif, une dépense qu'il a exposée ou une perte de recette, ne constituent des recettes imposables que si la perte ou la charge qu'elles ont pour objet de compenser est elle-même déductible pour la détermination des bénéfices imposables.
La Cour retient ici le fait que le locataire ayant été condamné au versement mensuel d’une indemnité d’occupation, celle-ci ne peut être considérée comme étrangère aux résultats de l’exploitation. Par conséquent, elle est imposable.
Ce faisant, l’administration dans sa doctrine admet en matière de revenus fonciers que les indemnités d’occupation puissent être de nature mixte.
C’est ainsi que les sommes fixées par les tribunaux judiciaires, en cas d’occupation de logements par des personnes dépourvues de bail (parfois dénommées indemnités d’occupation), présentent le plus souvent une nature mixte.
La partie de l’indemnité représentative du prix d’un loyer constitue pour le propriétaire un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, le supplément d’indemnité qui peut être versé au titre de la réparation du préjudice subi par le propriétaire présente le caractère de dommages et intérêts et n’est donc pas imposable.
La décision de la Cour aurait-elle été différente si la SCI avait été assujettie à l’impôt sur le revenu ?
Rien ne permet de l’affirmer.
La CAA de Toulouse se réfère, notamment, à une ordonnance de référé condamnant le locataire au paiement (jusqu'à son départ effectif) d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer. La lecture de cette ordonnance suffit à justifier le caractère de loyer à l’indemnité perçue et, dès lors qu’il s’agit bien d’un produit imposable. Il n’y a pas de place ici pour la réparation d’un préjudice et l’absence d’imposition fût-elle partielle.
Les décisions à venir sur cette question des indemnités d’occupation mériteront d’être analysées.
Pour conclure, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé par la SCI, le 24 juillet 2023 requête n° 473577 ; l’arrêt de la CAA de Toulouse est donc définitif.
La Cour Administrative d’Appel (CAA) de Toulouse en a décidé ainsi dans une décision du 23 février 2023 n°22TL21024 à propos d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. L’Administration dans le cadre d’une vérification de comptabilité de la SCI avait procédé à la reconstitution des produits et, en particulier, des loyers perçus des locataires. Il résultait de l’instruction qu’une ordonnance de référé du « tribunal d'instance » de Toulouse, avait condamné l’un des locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant du loyer, jusqu'à son départ effectif. Les circonstances de fait ayant abouti à la condamnation du locataire n’ont pas été mentionnées.
La Cour juge que les sommes effectivement encaissées jusqu'au départ du locataire (lesquelles correspondaient aux loyers enregistrés par la SCI dans le compte de ce locataire) constituent des produits imposables.
Le Conseil d’Etat a depuis longtemps considéré que les indemnités versées à un contribuable pour réparer une diminution subie de ses valeurs d'actif, une dépense qu'il a exposée ou une perte de recette, ne constituent des recettes imposables que si la perte ou la charge qu'elles ont pour objet de compenser est elle-même déductible pour la détermination des bénéfices imposables.
La Cour retient ici le fait que le locataire ayant été condamné au versement mensuel d’une indemnité d’occupation, celle-ci ne peut être considérée comme étrangère aux résultats de l’exploitation. Par conséquent, elle est imposable.
Ce faisant, l’administration dans sa doctrine admet en matière de revenus fonciers que les indemnités d’occupation puissent être de nature mixte.
C’est ainsi que les sommes fixées par les tribunaux judiciaires, en cas d’occupation de logements par des personnes dépourvues de bail (parfois dénommées indemnités d’occupation), présentent le plus souvent une nature mixte.
La partie de l’indemnité représentative du prix d’un loyer constitue pour le propriétaire un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. En revanche, le supplément d’indemnité qui peut être versé au titre de la réparation du préjudice subi par le propriétaire présente le caractère de dommages et intérêts et n’est donc pas imposable.
La décision de la Cour aurait-elle été différente si la SCI avait été assujettie à l’impôt sur le revenu ?
Rien ne permet de l’affirmer.
La CAA de Toulouse se réfère, notamment, à une ordonnance de référé condamnant le locataire au paiement (jusqu'à son départ effectif) d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer. La lecture de cette ordonnance suffit à justifier le caractère de loyer à l’indemnité perçue et, dès lors qu’il s’agit bien d’un produit imposable. Il n’y a pas de place ici pour la réparation d’un préjudice et l’absence d’imposition fût-elle partielle.
Les décisions à venir sur cette question des indemnités d’occupation mériteront d’être analysées.
Pour conclure, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi formé par la SCI, le 24 juillet 2023 requête n° 473577 ; l’arrêt de la CAA de Toulouse est donc définitif.
Est-il intéressant aujourd’hui de conserver un ancien PEL ?
01/11/2023
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Sur le site impôts.gouv.fr, existe désormais une rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». A quoi sert-elle ?
01/03/2023
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Réponse de Josiane Bessière, consultant de l’Association des Propriétaires et des Copropriétaires :
Le service «Gérer mes biens immobiliers» permet, depuis août 2021, aux propriétaires de locaux d’habitation ou professionnels de consulter le descriptif de leurs biens immobiliers à partir de leur espace sécurisé sur impots.gouv.fr.
Ce nouveau service donne la possibilité à tous les propriétaires de transmettre leur déclaration foncière et/ou de taxe d’aménagement, de suivre leurs obligations déclaratives et de répondre aux demandes de fiabilisation concernant des locaux existants.
Pour toute nouvelle construction (maison, véranda, abri de jardin, piscine...) et en cas de travaux d’agrandissement ou de modification de la consistance d’un local comme la transformation d’un garage ou l’aménagement de combles, la déclaration foncière (formulaire modèle H1, H2 ou 6660-Rev) devait être déposée soit au Service départemental des impôts fonciers, soit au Centre des Impôts fonciers du lieu de situation du bien.
Le parcours en ligne permet au propriétaire de déclarer en une seule fois tous les éléments nécessaires à la déclaration foncière et à la liquidation de la taxe d’aménagement.
Pour accéder à l’ensemble de ces informations, il vous suffit de vous connecter à votre espace particulier du site impots.gouv.fr. Cliquez ensuite sur l’onglet “Biens immobiliers”. Le tableau de bord s’affiche : les locaux sont présentés individuellement, sous forme de box. Chaque page comporte jusqu’à 6 biens. Vous pouvez facilement les retrouver via une recherche par localisation, par type de bien ou grâce à leur identifiant. Vous visualiserez alors les informations clés (adresse, nature du local, etc.).
Notez que les informations disponibles sont celles dont dispose la DGFIP. Il est donc possible que certaines données soient manquantes ou erronées, comme la surface d’un bien, un lot rattaché à celui-ci ou même sa nature. Dans ce cas, il vous faut le signaler au fisc, via la messagerie sécurisée de votre espace particulier, en choisissant le thème “J’ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier”. Rassurez-vous toutefois si vous ne voyez pas apparaître un bien récemment acquis ou, à l’inverse, si s’affiche encore sur votre espace un bien récemment vendu : il est en effet nécessaire que l’acte rédigé par votre notaire soit publié auprès des services de la publicité foncière, ce qui peut prendre entre quelques semaines et quelques mois, selon le fisc. Mais vous n’avez aucune démarche à faire.
Pour l’heure, l’intérêt de ce service se limite à la simple consultation des informations relatives à ses propriétés. Mais il sera bientôt enrichi et deviendra rapidement un outil indispensable, tant pour les propriétaires que pour l’administration. Dès la fin de l’année prochaine, il vous sera ainsi possible de réaliser vos déclarations foncières de manière dématérialisée, comme des demandes de permis de construire, tout comme vos démarches relatives aux taxes d’urbanisme (calcul de leurs montants, paiement, etc.). Depuis le début de l’année 2023 et jusqu’au 30 juin, les propriétaires sont invités à y communiquer l’affectation de chaque bien, c’est-à-dire s’il s’agit d’une résidence principale, une résidence secondaire, un logement locatif… (sur ce point voir notre rubrique Actualités en p.x).
Le service «Gérer mes biens immobiliers» permet, depuis août 2021, aux propriétaires de locaux d’habitation ou professionnels de consulter le descriptif de leurs biens immobiliers à partir de leur espace sécurisé sur impots.gouv.fr.
Ce nouveau service donne la possibilité à tous les propriétaires de transmettre leur déclaration foncière et/ou de taxe d’aménagement, de suivre leurs obligations déclaratives et de répondre aux demandes de fiabilisation concernant des locaux existants.
Pour toute nouvelle construction (maison, véranda, abri de jardin, piscine...) et en cas de travaux d’agrandissement ou de modification de la consistance d’un local comme la transformation d’un garage ou l’aménagement de combles, la déclaration foncière (formulaire modèle H1, H2 ou 6660-Rev) devait être déposée soit au Service départemental des impôts fonciers, soit au Centre des Impôts fonciers du lieu de situation du bien.
Le parcours en ligne permet au propriétaire de déclarer en une seule fois tous les éléments nécessaires à la déclaration foncière et à la liquidation de la taxe d’aménagement.
Pour accéder à l’ensemble de ces informations, il vous suffit de vous connecter à votre espace particulier du site impots.gouv.fr. Cliquez ensuite sur l’onglet “Biens immobiliers”. Le tableau de bord s’affiche : les locaux sont présentés individuellement, sous forme de box. Chaque page comporte jusqu’à 6 biens. Vous pouvez facilement les retrouver via une recherche par localisation, par type de bien ou grâce à leur identifiant. Vous visualiserez alors les informations clés (adresse, nature du local, etc.).
Notez que les informations disponibles sont celles dont dispose la DGFIP. Il est donc possible que certaines données soient manquantes ou erronées, comme la surface d’un bien, un lot rattaché à celui-ci ou même sa nature. Dans ce cas, il vous faut le signaler au fisc, via la messagerie sécurisée de votre espace particulier, en choisissant le thème “J’ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier”. Rassurez-vous toutefois si vous ne voyez pas apparaître un bien récemment acquis ou, à l’inverse, si s’affiche encore sur votre espace un bien récemment vendu : il est en effet nécessaire que l’acte rédigé par votre notaire soit publié auprès des services de la publicité foncière, ce qui peut prendre entre quelques semaines et quelques mois, selon le fisc. Mais vous n’avez aucune démarche à faire.
Pour l’heure, l’intérêt de ce service se limite à la simple consultation des informations relatives à ses propriétés. Mais il sera bientôt enrichi et deviendra rapidement un outil indispensable, tant pour les propriétaires que pour l’administration. Dès la fin de l’année prochaine, il vous sera ainsi possible de réaliser vos déclarations foncières de manière dématérialisée, comme des demandes de permis de construire, tout comme vos démarches relatives aux taxes d’urbanisme (calcul de leurs montants, paiement, etc.). Depuis le début de l’année 2023 et jusqu’au 30 juin, les propriétaires sont invités à y communiquer l’affectation de chaque bien, c’est-à-dire s’il s’agit d’une résidence principale, une résidence secondaire, un logement locatif… (sur ce point voir notre rubrique Actualités en p.x).
Comment savoir si ma taxe foncière n’est pas surévaluée ?
01/01/2023
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Réponse de Jean-Yves Stéphan, consultant de l’Association des Propriétaires & des Copropriétaires 31-09 :
Les locaux des particuliers sont évalués sur la base de règles déterminées en 1970 après consultation des commissions communales et font l’objet d’une revalorisation forfaitaire annuelle.
La valeur locative est censée représenter le loyer annuel théorique que produirait le bien s'il était loué dans les conditions normales de marché. L'évaluation de cette surface locative se fait en deux étapes. D'abord l'administration calcule la surface pondérée de votre bien puis lui applique un tarif au mètre carré. Pour obtenir la surface pondérée de votre logement, les services fiscaux déterminent en premier lieu une surface fictive en apportant à la surface réelle un certain nombre de correctifs, qui tiennent compte des caractéristiques de confort du logement et de son état d'entretien. C’est ce qui est appelé surface pondérée. Après avoir calculé la surface pondérée, les services du cadastre lui appliquent un tarif, déterminé en 1970 par chaque commune, pour chaque catégorie de logement présente dans la commune. Il y a donc autant de tarifs qu'il y a de communes.
Le calcul de la taxe foncière est l’application des taux votés par les collectivités territoriales sur la base imposable.
La meilleure méthode à appliquer pour savoir si l’imposition est correcte est d’appliquer la même règle que l’administration : la comparaison.
Il faut comparer le montant de la taxe avec d’autres taxes émises pour des logements identiques dans le même quartier.
En ce qui concerne les appartements, cela devrait être simple : les bases calculées pour la commune devraient être les mêmes dans un même quartier pour chaque type d’appartement en fonction de la surface, de la situation et des éléments de confort.
En ce qui concerne les maisons et villas, en théorie le même principe devrait s’appliquer.
Il faut quand même savoir que lors de la révision foncière de 1970, les bases ont été calculées d’après une déclaration effectuée par le propriétaire de l’époque.
Ces déclarations sont conservées par le Centre des impôts foncier du lieu de situation des biens.
En cas d’interrogation à ce sujet, cette déclaration d’origine peut être consultée afin de vérifier si la base a été bien déclarée et bien imposée, il y a pu avoir des erreurs en 1970, dans un sens comme dans l’autre.
Ces valeurs locatives d’origine peuvent aussi avoir évolué en fonction de changements de consistance ou d’affectation des biens ainsi que de changements de caractéristiques physiques importants qui doivent être déclarés par les propriétaires.
En ce qui concerne les locaux professionnels, ceux-ci ont été réévalués en 2017 sur de nouvelles bases après consultation des propriétaires et peuvent faire l’objet d’un lissage de la cotisation jusqu’en 2026. Les changements d’affectation et de consistance doivent faire l’objet d’une déclaration auprès des services compétents pour obtenir une nouvelle évaluation.
Les locaux des particuliers sont évalués sur la base de règles déterminées en 1970 après consultation des commissions communales et font l’objet d’une revalorisation forfaitaire annuelle.
La valeur locative est censée représenter le loyer annuel théorique que produirait le bien s'il était loué dans les conditions normales de marché. L'évaluation de cette surface locative se fait en deux étapes. D'abord l'administration calcule la surface pondérée de votre bien puis lui applique un tarif au mètre carré. Pour obtenir la surface pondérée de votre logement, les services fiscaux déterminent en premier lieu une surface fictive en apportant à la surface réelle un certain nombre de correctifs, qui tiennent compte des caractéristiques de confort du logement et de son état d'entretien. C’est ce qui est appelé surface pondérée. Après avoir calculé la surface pondérée, les services du cadastre lui appliquent un tarif, déterminé en 1970 par chaque commune, pour chaque catégorie de logement présente dans la commune. Il y a donc autant de tarifs qu'il y a de communes.
Le calcul de la taxe foncière est l’application des taux votés par les collectivités territoriales sur la base imposable.
La meilleure méthode à appliquer pour savoir si l’imposition est correcte est d’appliquer la même règle que l’administration : la comparaison.
Il faut comparer le montant de la taxe avec d’autres taxes émises pour des logements identiques dans le même quartier.
En ce qui concerne les appartements, cela devrait être simple : les bases calculées pour la commune devraient être les mêmes dans un même quartier pour chaque type d’appartement en fonction de la surface, de la situation et des éléments de confort.
En ce qui concerne les maisons et villas, en théorie le même principe devrait s’appliquer.
Il faut quand même savoir que lors de la révision foncière de 1970, les bases ont été calculées d’après une déclaration effectuée par le propriétaire de l’époque.
Ces déclarations sont conservées par le Centre des impôts foncier du lieu de situation des biens.
En cas d’interrogation à ce sujet, cette déclaration d’origine peut être consultée afin de vérifier si la base a été bien déclarée et bien imposée, il y a pu avoir des erreurs en 1970, dans un sens comme dans l’autre.
Ces valeurs locatives d’origine peuvent aussi avoir évolué en fonction de changements de consistance ou d’affectation des biens ainsi que de changements de caractéristiques physiques importants qui doivent être déclarés par les propriétaires.
En ce qui concerne les locaux professionnels, ceux-ci ont été réévalués en 2017 sur de nouvelles bases après consultation des propriétaires et peuvent faire l’objet d’un lissage de la cotisation jusqu’en 2026. Les changements d’affectation et de consistance doivent faire l’objet d’une déclaration auprès des services compétents pour obtenir une nouvelle évaluation.
J’ai versé un acompte pour la réalisation de travaux en 2021. Puis-je le déduire de mes revenus fonciers de 2021 ?
01/07/2022
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Je reçois un avis d’imposition à la taxe sur les logements vacants alors que mon logement est loué. Que dois-je faire ?
01/06/2022
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Réponse de Josiane BESSIERE, fiscaliste et consultant Association des propriétaires et des copropriétaires :
La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt local que les propriétaires d’un logement inoccupé depuis plus d’un an doivent payer. L’objectif de la TLV est de lutter contre l’inoccupation longue durée de logements situés dans les zones tendues où les personnes peinent à trouver une location ou un bien à acheter.
Sont concernées les communes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre de logements et la demande.
Elle ne doit pas être confondue avec la THLV Taxe d’habitation sur les logements vacants qui peut être instaurée dans certaines communes dans lesquelles la Taxe sur les logements vacants TLV n’est pas applicable et concerne les propriétaires possédant un logement vacant depuis plus de deux ans consécutifs.
Sont redevables de la TLV les propriétaires, usufruitiers, preneurs à bail à réhabilitation, preneurs à bail à construction ou emphytéote lorsque le logement est vacant depuis un an au moins au 1er janvier de l’année d’imposition.
Dans le cas de plusieurs logements vacants, la taxe est due pour chacun d’eux. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du logement.
Si une taxe est émise à tort par le Centre des Finances Publiques à savoir : logement occupé, résidence secondaire, bien en vente, logement non habitable, il convient de déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale.
Cette demande à laquelle seront joints tous justificatifs en votre possession (bail d’occupation, mandat de vente etc.) devra mentionner vos noms et adresse, l’impôt concerné, les raisons de la contestation.
Dans le cas d’un logement non habitable les preuves à apporter sont les suivantes :
- Si le logement fait partie d’un plan de rénovation de quartier demander à la mairie un document justifiant la réhabilitation.
- S’il ne fait pas partie d’un tel plan demander à un huissier d’établir un état des lieux. Dans le cas où le procès-verbal de l’huissier déclare les lieux inhabitables ce PV vaut pour preuve devant un tribunal.
La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt local que les propriétaires d’un logement inoccupé depuis plus d’un an doivent payer. L’objectif de la TLV est de lutter contre l’inoccupation longue durée de logements situés dans les zones tendues où les personnes peinent à trouver une location ou un bien à acheter.
Sont concernées les communes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre de logements et la demande.
Elle ne doit pas être confondue avec la THLV Taxe d’habitation sur les logements vacants qui peut être instaurée dans certaines communes dans lesquelles la Taxe sur les logements vacants TLV n’est pas applicable et concerne les propriétaires possédant un logement vacant depuis plus de deux ans consécutifs.
Sont redevables de la TLV les propriétaires, usufruitiers, preneurs à bail à réhabilitation, preneurs à bail à construction ou emphytéote lorsque le logement est vacant depuis un an au moins au 1er janvier de l’année d’imposition.
Dans le cas de plusieurs logements vacants, la taxe est due pour chacun d’eux. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du logement.
Si une taxe est émise à tort par le Centre des Finances Publiques à savoir : logement occupé, résidence secondaire, bien en vente, logement non habitable, il convient de déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale.
Cette demande à laquelle seront joints tous justificatifs en votre possession (bail d’occupation, mandat de vente etc.) devra mentionner vos noms et adresse, l’impôt concerné, les raisons de la contestation.
Dans le cas d’un logement non habitable les preuves à apporter sont les suivantes :
- Si le logement fait partie d’un plan de rénovation de quartier demander à la mairie un document justifiant la réhabilitation.
- S’il ne fait pas partie d’un tel plan demander à un huissier d’établir un état des lieux. Dans le cas où le procès-verbal de l’huissier déclare les lieux inhabitables ce PV vaut pour preuve devant un tribunal.
L’expert-comptable est-il un allié précieux en LMP - LMNP ?
01/12/2021
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Réponse de Jacquotte Raffaele :
Rappelons tout d’abord qu’en tant que loueur meublé, vous avez certaines obligations notamment l’enregistrement de votre activité auprès du centre de formalités des entreprises, que vous soyez au régime micro BIC ou au réel ainsi que l’établissement de votre liasse fiscale annuelle (au réel).
En revanche, il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert-comptable. Mais alors pourquoi est-il un allié précieux ?
Beaucoup d’interrogations se posent quand on démarre une activité de Loueur Meublé Professionnel ou non (LMNP/LMP) ; l’expert-comptable pourra vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches et dans vos choix. Grace à ses compétences, ses connaissances du métier et des règles et évolutions fiscales, il est le partenaire indispensable.
Voici quelques questions qui pourront être abordés avec l’expert-comptable :
- choix du statut juridique : entreprise individuelle, indivision, société ;
- choix du régime d’imposition : le Micro BIC et Réel BIC, le choix du régime a une conséquence directe en matière d’imposition des revenus dégagés par l’activité) ;
- le seuil non professionnel / professionnel (LMNP/LMP) et les obligations associées à chacun des régimes ;
- l’assujettissement ou non à la TVA ;
- l’adhésion à un CGA ou non (Centre de gestion agréé) ;
- les démarches à réaliser au démarrage de l’activité avec l’administration ;
- la tenue de la comptabilité et l’établissement et télétransmission des déclarations fiscales et parfois sociales à effectuer tous les ans (bilan simplifié, d’un compte de résultat, d’un tableau des immobilisations, des amortissements).
Avoir recours à un expert-comptable pour l’établissement de la liasse fiscale vous évitera des erreurs, des retards et du stress, ce dernier sera le lien entre vous propriétaire bailleur et l’administration fiscale.
Rappelons tout d’abord qu’en tant que loueur meublé, vous avez certaines obligations notamment l’enregistrement de votre activité auprès du centre de formalités des entreprises, que vous soyez au régime micro BIC ou au réel ainsi que l’établissement de votre liasse fiscale annuelle (au réel).
En revanche, il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert-comptable. Mais alors pourquoi est-il un allié précieux ?
Beaucoup d’interrogations se posent quand on démarre une activité de Loueur Meublé Professionnel ou non (LMNP/LMP) ; l’expert-comptable pourra vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches et dans vos choix. Grace à ses compétences, ses connaissances du métier et des règles et évolutions fiscales, il est le partenaire indispensable.
Voici quelques questions qui pourront être abordés avec l’expert-comptable :
- choix du statut juridique : entreprise individuelle, indivision, société ;
- choix du régime d’imposition : le Micro BIC et Réel BIC, le choix du régime a une conséquence directe en matière d’imposition des revenus dégagés par l’activité) ;
- le seuil non professionnel / professionnel (LMNP/LMP) et les obligations associées à chacun des régimes ;
- l’assujettissement ou non à la TVA ;
- l’adhésion à un CGA ou non (Centre de gestion agréé) ;
- les démarches à réaliser au démarrage de l’activité avec l’administration ;
- la tenue de la comptabilité et l’établissement et télétransmission des déclarations fiscales et parfois sociales à effectuer tous les ans (bilan simplifié, d’un compte de résultat, d’un tableau des immobilisations, des amortissements).
Avoir recours à un expert-comptable pour l’établissement de la liasse fiscale vous évitera des erreurs, des retards et du stress, ce dernier sera le lien entre vous propriétaire bailleur et l’administration fiscale.
Mes revenus ont diminué en 2021, comment puis-je adapter mon taux de prélèvement à la source ? Comment procéder ?
01/11/2021
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Réponse de Maître Isabelle BASTIDE :
1- Le montant du prélèvement à la source (PAS) peut être modulé à la baisse, sur simple demande, une seule fois par an, afin de tenir compte de l'évolution de vos revenus ou de votre situation au titre de l'année en cours.
En cas de mariage, conclusion ou rupture d'un PACS, décès de l'un des conjoints ou de l'un des partenaires, divorce, naissance, adoption… aucune modulation ne peut être présentée tant que cet évènement n’a pas été au préalable déclaré.
La modulation à la baisse est subordonnée à l'existence d'un écart de plus de 10 % entre, le montant du prélèvement résultant de la situation et des revenus que vous aurez estimés pour l'année en cours soit 2021 et, le montant du prélèvement que vous supporteriez en l'absence de modulation.
Exemple : vous estimez que le taux de PAS pour 2021 est de 850 € alors que le montant du prélèvement serait de 1 150 € en l’absence de modulation.
L’écart est de 300 € représente 26,08 % du prélèvement supporté en l'absence de modulation soit plus de 10%.
Vous êtes autorisé à moduler à la baisse.
2- Via votre espace en ligne « Gérer mon prélèvement à la source » puis « Actualiser suite à une hausse ou à une baisse de vos revenus », il vous est possible de déclarer une fluctuation de revenus.
A défaut d’accès internet vous pouvez vous rendre au Service des Impôts dont vous dépendez ou effectuer votre demande par courrier.
1- Le montant du prélèvement à la source (PAS) peut être modulé à la baisse, sur simple demande, une seule fois par an, afin de tenir compte de l'évolution de vos revenus ou de votre situation au titre de l'année en cours.
En cas de mariage, conclusion ou rupture d'un PACS, décès de l'un des conjoints ou de l'un des partenaires, divorce, naissance, adoption… aucune modulation ne peut être présentée tant que cet évènement n’a pas été au préalable déclaré.
La modulation à la baisse est subordonnée à l'existence d'un écart de plus de 10 % entre, le montant du prélèvement résultant de la situation et des revenus que vous aurez estimés pour l'année en cours soit 2021 et, le montant du prélèvement que vous supporteriez en l'absence de modulation.
Exemple : vous estimez que le taux de PAS pour 2021 est de 850 € alors que le montant du prélèvement serait de 1 150 € en l’absence de modulation.
L’écart est de 300 € représente 26,08 % du prélèvement supporté en l'absence de modulation soit plus de 10%.
Vous êtes autorisé à moduler à la baisse.
2- Via votre espace en ligne « Gérer mon prélèvement à la source » puis « Actualiser suite à une hausse ou à une baisse de vos revenus », il vous est possible de déclarer une fluctuation de revenus.
A défaut d’accès internet vous pouvez vous rendre au Service des Impôts dont vous dépendez ou effectuer votre demande par courrier.
Qu’est-ce qu’un amortissement en matière de location ?
21/07/2021
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Réponse de Mme Josiane BESSIERE :
En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Cette perte de valeur liée à l’usure normale de l’objet ou de l’immeuble en question sur une période donnée est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de cette entreprise est calculé.
En location meublée, on estime que le bien loué s’use tous les ans, et cette perte de valeur est répercutée comme une charge du revenu imposable.
Il est possible d’amortir un bien ancien, ou acheté depuis plusieurs années : tout amortissement commençant à partir du moment où le loueur en meublé passe au régime réel, quel que soit l’âge du bien ou sa date d’achat.
L’administration exige que l’amortissement soit calculé par composants défini à l’article 311-2 du plan comptable général.
Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement bien précise. Il faut noter que le terrain qui représente 15 % de la proportion du bien en moyenne n’est jamais amorti. Après avoir procédé au calcul de l’amortissement de chaque composant de façon linéaire, il convient d’additionner les montants d’amortissements des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.
Il est possible d’amortir les meubles présents dans le bien loué ainsi que les travaux qui y sont effectués, cependant pour être amortie la valeur unitaire de ces opérations doit être supérieure à 598 € et les factures doivent être postérieures à la date de début d’activité présente sur la déclaration POi.
Amortissement non utilisé :
L’amortissement ne peut pas créer de déficit, ainsi dans le cas où les charges couvrent déjà la totalité des recettes, l’amortissement ne peut être imputé pour obtenir un résultat négatif, dans ce cas les amortissements seront stockés et imputés si besoin sur les années suivantes.
A noter que ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limites dans le temps.
En conclusion l’amortissement est un des éléments clés de la location meublée au régime simplifié, toutefois il est impératif de se faire accompagner par un professionnel afin de réaliser la déclaration des revenus de location meublée au réel simplifié.
En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Cette perte de valeur liée à l’usure normale de l’objet ou de l’immeuble en question sur une période donnée est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de cette entreprise est calculé.
En location meublée, on estime que le bien loué s’use tous les ans, et cette perte de valeur est répercutée comme une charge du revenu imposable.
Il est possible d’amortir un bien ancien, ou acheté depuis plusieurs années : tout amortissement commençant à partir du moment où le loueur en meublé passe au régime réel, quel que soit l’âge du bien ou sa date d’achat.
L’administration exige que l’amortissement soit calculé par composants défini à l’article 311-2 du plan comptable général.
Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement bien précise. Il faut noter que le terrain qui représente 15 % de la proportion du bien en moyenne n’est jamais amorti. Après avoir procédé au calcul de l’amortissement de chaque composant de façon linéaire, il convient d’additionner les montants d’amortissements des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.
Il est possible d’amortir les meubles présents dans le bien loué ainsi que les travaux qui y sont effectués, cependant pour être amortie la valeur unitaire de ces opérations doit être supérieure à 598 € et les factures doivent être postérieures à la date de début d’activité présente sur la déclaration POi.
Amortissement non utilisé :
L’amortissement ne peut pas créer de déficit, ainsi dans le cas où les charges couvrent déjà la totalité des recettes, l’amortissement ne peut être imputé pour obtenir un résultat négatif, dans ce cas les amortissements seront stockés et imputés si besoin sur les années suivantes.
A noter que ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limites dans le temps.
En conclusion l’amortissement est un des éléments clés de la location meublée au régime simplifié, toutefois il est impératif de se faire accompagner par un professionnel afin de réaliser la déclaration des revenus de location meublée au réel simplifié.
On me parle d’une exonération temporaire de don de sommes d’argent en vigueur jusqu’au 30 juin 2021. De quoi s’agit-il ?
08/06/2021
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Réponse de M. Jean-Yves STEPHAN :
Il est encore temps de pouvoir bénéficier de l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre d’une donation de sommes d’argent jusqu’à hauteur de 100000€ à condition de respecter les termes de l’article 790 A bis du Code Général des Impôts ci-dessous reproduits :
Les dons de sommes d’argent prévus à l’article 790 A bis du CGI, dans la limite de 100 000 € par donateur, consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 à un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) ou, à défaut de descendance, de neveux ou nièces en ligne directe sont exonérés de droit de mutation.
Ces sommes doivent être affectées au financement d’une entreprise ou à la construction ou aux travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Champ d’application et obligations déclaratives :
L’exonération s’applique aux seuls dons de somme d’argent réalisés en pleine propriété par chèque, virement, mandat ou numéraire.
Aucune limite d’âge n’est fixée.
La donation doit être réalisée par acte notarié ou sous seing privé et en l’absence d’acte, une déclaration de don manuel n° 2735 doit être souscrite par le donataire dans un délai d’un mois suivant la date du don.
Conditions d’emploi des sommes d’argent :
Dans les 3 mois de leur perception par le donataire, les sommes doivent soit :
• Financer la construction de la résidence principale
• Financer les travaux de rénovation énergétique du logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Ces travaux doivent être éligibles à la prime de transition énergétique gérée par l’ANAH.
• Participer à la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise de moins de 50 salariés. L’entreprise doit exercer son activité depuis moins de cinq ans, ne pas avoir encore distribué de bénéfices. La direction doit être assurée par le donataire pendant une durée minimale de trois ans à compter de la souscription
Portée de l’exonération :
L’exonération de droits de mutation est limitée au don d’une somme d’argent de 100 000 euros.
Ce plafond s’applique à toutes les donations consenties par un même donateur au profit d’un seul ou de plusieurs donataires.
Il est possible de cumuler la présente exonération de droits prévu à l’article 790 A bis du CGI avec :
• Le dispositif de dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 euros prévu à l’article 790 G du CGI
• Les abattements de droits communs exposés à l’article 757 du CGI prévoyant une exonération de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 euros, sous condition du lien de parenté existant entre donateur et donataire).
Clauses de non-cumul d’avantages fiscaux :
Cette exonération ne pourra pas être cumulée avec d'autres avantages fiscaux notamment la réduction d'impôt Madelin, la réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer, le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique ou encore Ma Prime Rénov'.
Il est encore temps de pouvoir bénéficier de l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre d’une donation de sommes d’argent jusqu’à hauteur de 100000€ à condition de respecter les termes de l’article 790 A bis du Code Général des Impôts ci-dessous reproduits :
Les dons de sommes d’argent prévus à l’article 790 A bis du CGI, dans la limite de 100 000 € par donateur, consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 à un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) ou, à défaut de descendance, de neveux ou nièces en ligne directe sont exonérés de droit de mutation.
Ces sommes doivent être affectées au financement d’une entreprise ou à la construction ou aux travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.
Champ d’application et obligations déclaratives :
L’exonération s’applique aux seuls dons de somme d’argent réalisés en pleine propriété par chèque, virement, mandat ou numéraire.
Aucune limite d’âge n’est fixée.
La donation doit être réalisée par acte notarié ou sous seing privé et en l’absence d’acte, une déclaration de don manuel n° 2735 doit être souscrite par le donataire dans un délai d’un mois suivant la date du don.
Conditions d’emploi des sommes d’argent :
Dans les 3 mois de leur perception par le donataire, les sommes doivent soit :
• Financer la construction de la résidence principale
• Financer les travaux de rénovation énergétique du logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Ces travaux doivent être éligibles à la prime de transition énergétique gérée par l’ANAH.
• Participer à la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise de moins de 50 salariés. L’entreprise doit exercer son activité depuis moins de cinq ans, ne pas avoir encore distribué de bénéfices. La direction doit être assurée par le donataire pendant une durée minimale de trois ans à compter de la souscription
Portée de l’exonération :
L’exonération de droits de mutation est limitée au don d’une somme d’argent de 100 000 euros.
Ce plafond s’applique à toutes les donations consenties par un même donateur au profit d’un seul ou de plusieurs donataires.
Il est possible de cumuler la présente exonération de droits prévu à l’article 790 A bis du CGI avec :
• Le dispositif de dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 euros prévu à l’article 790 G du CGI
• Les abattements de droits communs exposés à l’article 757 du CGI prévoyant une exonération de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 euros, sous condition du lien de parenté existant entre donateur et donataire).
Clauses de non-cumul d’avantages fiscaux :
Cette exonération ne pourra pas être cumulée avec d'autres avantages fiscaux notamment la réduction d'impôt Madelin, la réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer, le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique ou encore Ma Prime Rénov'.
Qu’est-ce qu'une valeur locative cadastrale ?
01/04/2021
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Réponse de M. Jean-Yves STÉPHAN :
La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée.
La valeur locative cadastrale d’un bien sert de base d’imposition aux divers impôts locaux.
Cette valeur locative est fixée après consultation des commissions communales ou départementales des impôts directs lors des opérations de révision foncière.
Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties. Pour le bâti et le non bâti dans les DOM hors Mayotte, elle est calculée à partir du marché locatif au 1er janvier 1975 et pour Mayotte, à partir des conditions du marché au 1er janvier 2012.
1- Pour les immeubles d’habitation, ces valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison.
Concrètement, cette méthode consiste à définir des catégories d’immeubles (8 catégories) en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, à déterminer un tarif d’évaluation au mètre carré.
Une fois ce premier travail effectué, chaque local à évaluer est rattaché à une catégorie.
Sur la base des déclarations souscrites par les propriétaires, la valeur locative de chaque local est calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.
Cette valeur locative 70 est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.
Elle peut également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l'administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l'accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipement(s) supplémentaire(s) (garage, piscine, véranda,...).
2- Pour les locaux commerciaux, la valeur locative a fait l'objet d'une révision générale au titre des taxes établies depuis 2017.
Depuis le 1er janvier 2017, tous les locaux professionnels entrant dans le champ de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, disposent désormais d'une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation
Ces valeurs sont dorénavant assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés. Chaque local est rattaché à une des 38 catégories (en fonction de la nature de l'activité principale exercée dans le local. Par exemple, les bureaux, les magasins, les dépôts ou bien encore les hôtels) et à un secteur d’évaluation représentant un marché locatif homogène au sein de chaque département.
3- La valeur locative sert aussi de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
Les évaluations cadastrales des propriétés non bâties ont été déterminées lors de la dernière révision, avec pour date de référence le 1er janvier 1961.
La valeur locative résulte d’un tarif d’évaluation établi dans chaque commune par nature de culture ou de propriété, et éventuellement par classe.
Toutes précisions concernant la valeur locative peuvent être utilement consultées sur le site officiel des impôts, notamment par la consultation de la brochure pratique impôts locaux 2020 à la rubrique documentation.
La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée.
La valeur locative cadastrale d’un bien sert de base d’imposition aux divers impôts locaux.
Cette valeur locative est fixée après consultation des commissions communales ou départementales des impôts directs lors des opérations de révision foncière.
Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties. Pour le bâti et le non bâti dans les DOM hors Mayotte, elle est calculée à partir du marché locatif au 1er janvier 1975 et pour Mayotte, à partir des conditions du marché au 1er janvier 2012.
1- Pour les immeubles d’habitation, ces valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison.
Concrètement, cette méthode consiste à définir des catégories d’immeubles (8 catégories) en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, à déterminer un tarif d’évaluation au mètre carré.
Une fois ce premier travail effectué, chaque local à évaluer est rattaché à une catégorie.
Sur la base des déclarations souscrites par les propriétaires, la valeur locative de chaque local est calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.
Cette valeur locative 70 est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.
Elle peut également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l'administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l'accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipement(s) supplémentaire(s) (garage, piscine, véranda,...).
2- Pour les locaux commerciaux, la valeur locative a fait l'objet d'une révision générale au titre des taxes établies depuis 2017.
Depuis le 1er janvier 2017, tous les locaux professionnels entrant dans le champ de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, disposent désormais d'une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation
Ces valeurs sont dorénavant assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés. Chaque local est rattaché à une des 38 catégories (en fonction de la nature de l'activité principale exercée dans le local. Par exemple, les bureaux, les magasins, les dépôts ou bien encore les hôtels) et à un secteur d’évaluation représentant un marché locatif homogène au sein de chaque département.
3- La valeur locative sert aussi de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
Les évaluations cadastrales des propriétés non bâties ont été déterminées lors de la dernière révision, avec pour date de référence le 1er janvier 1961.
La valeur locative résulte d’un tarif d’évaluation établi dans chaque commune par nature de culture ou de propriété, et éventuellement par classe.
Toutes précisions concernant la valeur locative peuvent être utilement consultées sur le site officiel des impôts, notamment par la consultation de la brochure pratique impôts locaux 2020 à la rubrique documentation.
Je reçois un avis d'imposition au titre des logements vacants alors que mon logement locatif est régulièrement occupé. Que dois-je faire ?
03/03/2021
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Réponse de Josiane BESSIERE :
La taxe sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret 2015-1284 du 13 octobre 2015.
Cette taxe frappe les logements habitables volontairement laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il est précisé que ne sont pas soumis à la taxe :
- Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence,
- Les logements meublés (résidences secondaires ) soumis à la taxe d’habitation,
- Les locaux dont la mise en état d’habitation nécessiterait des travaux importants, d’un montant supérieur en pratique à 25 % de la valeur vénale du logement (BOI-IF-AUT-60 n°140).
L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement retenue pour la taxe d’habitation.
Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du bien : 12,5% la première année d’imposition et 25 % à compter de la deuxième.
L’imposition est établie annuellement dans la commune de situation du logement. Aucune obligation déclarative n’incombe au contribuable. Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Dans le cas où une taxe est émise à tort, il convient d’effectuer une réclamation au centre des impôts en indiquant quelle est la situation du bien au regard de son occupation au 1er janvier de l’année d’imposition, en précisant depuis quand il est loué (joindre tous documents justifiants cette situation, copie du bail notamment).
La taxe sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret 2015-1284 du 13 octobre 2015.
Cette taxe frappe les logements habitables volontairement laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il est précisé que ne sont pas soumis à la taxe :
- Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence,
- Les logements meublés (résidences secondaires ) soumis à la taxe d’habitation,
- Les locaux dont la mise en état d’habitation nécessiterait des travaux importants, d’un montant supérieur en pratique à 25 % de la valeur vénale du logement (BOI-IF-AUT-60 n°140).
L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement retenue pour la taxe d’habitation.
Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du bien : 12,5% la première année d’imposition et 25 % à compter de la deuxième.
L’imposition est établie annuellement dans la commune de situation du logement. Aucune obligation déclarative n’incombe au contribuable. Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Dans le cas où une taxe est émise à tort, il convient d’effectuer une réclamation au centre des impôts en indiquant quelle est la situation du bien au regard de son occupation au 1er janvier de l’année d’imposition, en précisant depuis quand il est loué (joindre tous documents justifiants cette situation, copie du bail notamment).
Est-il encore intéressant de renégocier le taux d’un crédit immobilier ?
01/06/2020
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Je vais devoir employer un jardinier pour tailler ma haie. Puis-je bénéficier d'un crédit d'impôt ? Comment sera-t-il pris en compte en 2019 ?
23/01/2019
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Réponse de Jean-Yves STEPHAN : Les contribuables qui supportent des dépenses au titre de la rémunération de services à la personne rendus à leur résidence bénéficient d'un crédit d'impôt.
Les petits travaux de jardinage, tels que la taille d'une haie, entrent dans cette catégorie de services.
Ces services doivent être rendus, soit par un salarié dont le contribuable est l'employeur direct, soit par une association, entreprise ou organisme déclaré en Préfecture, soit par un organisme à but non lucratif habilité au titre de l'aide sociale ou conventionné par un organisme de sécurité sociale.
Le montant de ce crédit d'impôt est égal à 50 % du montant des dépenses effectivement supportées retenues dans une limite fixée à 12 000 € dans le cas général. Ce montant devra figurer dans votre déclaration de revenus à déposer en 2019 et vous obtiendrez le crédit d'impôt correspondant aux frais engagés. Publication : Février 2019
Les petits travaux de jardinage, tels que la taille d'une haie, entrent dans cette catégorie de services.
Ces services doivent être rendus, soit par un salarié dont le contribuable est l'employeur direct, soit par une association, entreprise ou organisme déclaré en Préfecture, soit par un organisme à but non lucratif habilité au titre de l'aide sociale ou conventionné par un organisme de sécurité sociale.
Le montant de ce crédit d'impôt est égal à 50 % du montant des dépenses effectivement supportées retenues dans une limite fixée à 12 000 € dans le cas général. Ce montant devra figurer dans votre déclaration de revenus à déposer en 2019 et vous obtiendrez le crédit d'impôt correspondant aux frais engagés. Publication : Février 2019
Je viens d’acheter un appartement neuf dont la construction est terminée. Je crois pouvoir bénéficier d’une exonération de taxe foncière. Comment dois-je procéder pour faire valoir ce droit ?
03/01/2018
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Je vais faire réaliser des travaux de réfection de toiture en 2017 sur un bien dont j’ai la nu-propriété. Pourrai-je déduire ces dépenses de mon revenu global ?
10/05/2017
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J’ai vendu un appartement dont l’acte de vente est daté du 16 novembre 2015. La taxe foncière 2016 pour ce bien m’est adressée sans tenir compte de cette vente. Quelles démarches dois-je entreprendre ?
22/12/2016
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En tant que propriétaire-bailleur, je souhaite louer en bail professionnel un appartement anciennement loué en habitation. Les futurs locataires souhaitent que j'entreprenne à mes frais quelques travaux avant leur entrée dans les lieux (peinture de quelques murs et plafonds, câblage électronique...). Ces travaux seront-il déductibles de mes revenus fonciers ?
05/12/2016
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Réponse d'André HERAL : A propos de la déductibilité des travaux d’aménagement d’un local professionnel sur vos revenus fonciers :
-seul les travaux d’entretien sont déductibles des revenus fonciers quelle que soit la nature de l’occupation (habitation, professionnelle ou commerciale),
-en revanche, les travaux d’amélioration (apport d’un élément nouveau) ne sont pas déductibles des revenus d’un local professionnel. A priori, les travaux d’aménagement nécessaires pour la transformation des lieux ne peuvent s’analyser comme des travaux d’entretien.
Ces principes émanent de l’article 31 I-1a et 1b du Code général des impôts
A noter que le changement de destination de l’occupation d’habitation en professionnel va entraîner par ailleurs une modification du calcul de la valeur locative cadastrale et une augmentation des taxes foncières. Publication : Décembre 2016
-seul les travaux d’entretien sont déductibles des revenus fonciers quelle que soit la nature de l’occupation (habitation, professionnelle ou commerciale),
-en revanche, les travaux d’amélioration (apport d’un élément nouveau) ne sont pas déductibles des revenus d’un local professionnel. A priori, les travaux d’aménagement nécessaires pour la transformation des lieux ne peuvent s’analyser comme des travaux d’entretien.
Ces principes émanent de l’article 31 I-1a et 1b du Code général des impôts
A noter que le changement de destination de l’occupation d’habitation en professionnel va entraîner par ailleurs une modification du calcul de la valeur locative cadastrale et une augmentation des taxes foncières. Publication : Décembre 2016
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière sur un bien locatif vacant ?
10/10/2016
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Un de mes logements locatifs à Toulouse s’est libéré depuis peu. Je vais devoir y réaliser des travaux mais cela prendra du temps. Quels risques aurai-je de payer la taxe sur les logements vacants ?
24/08/2016
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J’ai entendu parler de nouveautés fiscales concernant les assurances vie depuis ce début d’année. Suis-je concerné si mon contrat a été souscrit il y a plusieurs années ?
24/08/2016
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Déductions, réductions et crédits d’impôt, quelle est la différence ?
04/07/2016
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J’ai acquis il y a 2 ans un bien immobilier sous le régime Scellier. J’envisage de le vendre ou d’en faire donation.
J’aimerais connaître les conséquences fiscales avant de faire un choix définitif.
Par ailleurs, pourriez-vous me préciser les conséquences juridiques vis-à-vis du locataire en place, concernant le loyer ?
18/05/2016
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J’aimerais connaître les conséquences fiscales avant de faire un choix définitif.
Par ailleurs, pourriez-vous me préciser les conséquences juridiques vis-à-vis du locataire en place, concernant le loyer ?
Concernant l’aspect fiscal :
Le principe du régime Scellier est une réduction d’impôt conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans et c’est bien cette durée qui importe.
Quelle que soit l’hypothèse retenue, vente ou donation, celle-ci remet en cause les avantages fiscaux retirés de l’option Scellier, et par voie de conséquence, la reprise des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié. Même s’il ne s’agit que de donner la nue-propriété, les conséquences sont identiques. Le démembrement du droit de propriété est impossible.
L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’évènement entrainant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction.
Concernant l’aspect juridique et notamment le loyer :
Si vous décidez de vendre ou de faire une donation, plusieurs cas de figure sont à étudier.
• Dans le cas où le logement est vendu ou s’il fait l’objet d’une donation avec le locataire restant en place, l’acquéreur devra respecter les termes du contrat, le loyer restant celui prévu au bail initial et subissant les variations indiciaires (révision annuelle selon l’IRL).
Toutefois, en cas de loyer manifestement sous-évalué, (ce qui est rarement le cas car les loyers plafonds en régime Scellier peuvent être supérieurs au marché), l’acquéreur pourra réévaluer le loyer en application de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 à l’échéance de chaque période triennale s’il s’agit d’une personne physique ou chaque période de six ans s’il s’agit d’une personne morale.
• Dans le cas où le logement est vendu libre, le loyer est déterminé librement par l’acquéreur avec le nouveau locataire. Publication : Mars 2012
Le principe du régime Scellier est une réduction d’impôt conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans et c’est bien cette durée qui importe.
Quelle que soit l’hypothèse retenue, vente ou donation, celle-ci remet en cause les avantages fiscaux retirés de l’option Scellier, et par voie de conséquence, la reprise des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié. Même s’il ne s’agit que de donner la nue-propriété, les conséquences sont identiques. Le démembrement du droit de propriété est impossible.
L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’évènement entrainant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction.
Concernant l’aspect juridique et notamment le loyer :
Si vous décidez de vendre ou de faire une donation, plusieurs cas de figure sont à étudier.
• Dans le cas où le logement est vendu ou s’il fait l’objet d’une donation avec le locataire restant en place, l’acquéreur devra respecter les termes du contrat, le loyer restant celui prévu au bail initial et subissant les variations indiciaires (révision annuelle selon l’IRL).
Toutefois, en cas de loyer manifestement sous-évalué, (ce qui est rarement le cas car les loyers plafonds en régime Scellier peuvent être supérieurs au marché), l’acquéreur pourra réévaluer le loyer en application de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 à l’échéance de chaque période triennale s’il s’agit d’une personne physique ou chaque période de six ans s’il s’agit d’une personne morale.
• Dans le cas où le logement est vendu libre, le loyer est déterminé librement par l’acquéreur avec le nouveau locataire. Publication : Mars 2012
Quels sont les frais de copropriété déductibles des revenus fonciers ?
26/02/2016
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Réponse de André HERAL : Dans un premier temps, les frais déductibles des revenus fonciers concernent l’ensemble des provisions versées au syndic au cours de l’exercice, sans se préoccuper du caractère déductible ou non des dépenses réglées par le syndic.
Le montant des provisions est à porter à la rubrique n° 229 de l’imprimé 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime du réel).
Cette déduction « globale » doit toutefois faire l’objet d’une régularisation l’année suivante par voie de réintégration des charges non déductibles en fonction du décompte des charges établi par le syndic (il s’agit essentiellement des charges locatives récupérables auprès des locataires). Publication : Mars 2016
Le montant des provisions est à porter à la rubrique n° 229 de l’imprimé 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime du réel).
Cette déduction « globale » doit toutefois faire l’objet d’une régularisation l’année suivante par voie de réintégration des charges non déductibles en fonction du décompte des charges établi par le syndic (il s’agit essentiellement des charges locatives récupérables auprès des locataires). Publication : Mars 2016
En matière de location immobilière est-il possible pour un bailleur d’opter pour la TVA ?
Quel en est l’intérêt ? Quelles en sont les conditions ?
26/02/2016
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Quel en est l’intérêt ? Quelles en sont les conditions ?
Réponse de Claure SERIEYE : L’assujettissement à la TVA du bailleur permet à ce dernier de récupérer, auprès du trésor public, le montant de la TVA, souvent 20 %, qu’il a payé sur l’ensemble des dépenses portant sur les biens donnés en location : acquisition, construction, entretien, honoraires, …
Ce montant est d’autant plus important que le bailleur a engagé des frais importants notamment en cas de construction ou de grosses réparations.
En contrepartie, le bailleur doit facturer de la TVA au taux de 20% (cas général) ou de 10% (cas des locations meublées) selon l’usage du bien. Le montant du loyer doit donc être majoré de la TVA, et cette TVA doit être restituée au trésor public. Cela ne portera cependant pas de préjudice au preneur à condition que ce dernier soit assujetti à la TVA. Dans ce cas, le coût de revient pour le preneur est bien constitué du seul montant HT. Dès lors, le montant de la TVA sur achats ou travaux constitue un gain net pour le bailleur. Pour le preneur assujetti à la TVA, l’opération est presque « blanche », ce n’est qu’une question d’avance de trésorerie car il récupère par la suite la TVA qu’il a payée sur son loyer.
Si le preneur n’est pas assujetti à la TVA, l’opération pourra tout de même être intéressante si c’est le taux réduit de TVA (10 %) qui est appliqué sur les loyers et si les investissements sont importants.
Conditions d’option à la TVA
Le principe de base pour le bailleur est l’exonération de la TVA. Mais le bailleur peut donc opter pour l’assujettissement à la TVA.
- Pour les locaux loués nus : l'option est possible pour tous les locaux professionnels : boutiques, entrepôts, bureaux, terres et bâtiments agricoles, …
Pour un bailleur qui détiendrait plusieurs locaux professionnels, l’option peut ne porter que sur certains locaux, un ou plusieurs.
Pour les biens agricoles, le bailleur ne peut opter pour l’assujettissement à la TVA que lorsque son locataire est lui-même assujetti à cette taxe.
L’assujettissement ne peut pas porter sur des locaux d’habitations (sauf cas des meublés).
- Pour les logements loués meublés (gîtes, chambres d’hôtes, résidences -services …), une option ne sera possible qu’à condition que des prestations para-hôtelières soient proposées aux clients, à savoir au moins 3 des 4 prestations suivantes :
- l’accueil du public,
- la fourniture du petit déjeuner,
- le ménage,
- la fourniture du linge de maison (draps, serviettes,…)
… plus inscription au RCS du bailleur.
A noter : la TVA est définitivement acquise dès la consommation des biens (consommables, honoraires,…), mais uniquement au terme d’une durée de 20 ans pour la TVA récupérée sur les immeubles.
Ce qui signifie qu’en cas de vente ou de cessation d’activité ou de la fin de l’option à la TVA, l’assujetti est à même de devoir régulariser une partie de la TVA (1/20ème x le nombre d’années non écoulées entre l’arrêt d’assujettissement et l’acquisition du bien).
Formalités de déclaration :
L’option initiale est expresse (simple lettre), et prend effet à compter du 1er jour du mois où elle est réalisée, et pour une durée de 9 ans minimum. Elle doit être exercée immeuble par immeuble, sauf pour les biens agricoles où elle est globale.
Un registre des dépenses et des recettes doit être tenu, et les déclarations de TVA doivent être établies soit trimestriellement soit mensuellement (annuellement possible pour les biens agricoles).
Exemple :
Construction d’un entrepôt pour un montant de 120 000 € TTC dont 20 000 € de TVA Dépenses annuelles courantes de 3 000 € TTC dont 400 € de TVA.
Biens loué à un artisan assujetti à la TVA : 700 € / mois HT + 140 € de TVA (20%)
Bailleur assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 100 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 2 600 €.
Bailleur non assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 120 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 3 000 €.
Publication : Mars 2016
Ce montant est d’autant plus important que le bailleur a engagé des frais importants notamment en cas de construction ou de grosses réparations.
En contrepartie, le bailleur doit facturer de la TVA au taux de 20% (cas général) ou de 10% (cas des locations meublées) selon l’usage du bien. Le montant du loyer doit donc être majoré de la TVA, et cette TVA doit être restituée au trésor public. Cela ne portera cependant pas de préjudice au preneur à condition que ce dernier soit assujetti à la TVA. Dans ce cas, le coût de revient pour le preneur est bien constitué du seul montant HT. Dès lors, le montant de la TVA sur achats ou travaux constitue un gain net pour le bailleur. Pour le preneur assujetti à la TVA, l’opération est presque « blanche », ce n’est qu’une question d’avance de trésorerie car il récupère par la suite la TVA qu’il a payée sur son loyer.
Si le preneur n’est pas assujetti à la TVA, l’opération pourra tout de même être intéressante si c’est le taux réduit de TVA (10 %) qui est appliqué sur les loyers et si les investissements sont importants.
Conditions d’option à la TVA
Le principe de base pour le bailleur est l’exonération de la TVA. Mais le bailleur peut donc opter pour l’assujettissement à la TVA.
- Pour les locaux loués nus : l'option est possible pour tous les locaux professionnels : boutiques, entrepôts, bureaux, terres et bâtiments agricoles, …
Pour un bailleur qui détiendrait plusieurs locaux professionnels, l’option peut ne porter que sur certains locaux, un ou plusieurs.
Pour les biens agricoles, le bailleur ne peut opter pour l’assujettissement à la TVA que lorsque son locataire est lui-même assujetti à cette taxe.
L’assujettissement ne peut pas porter sur des locaux d’habitations (sauf cas des meublés).
- Pour les logements loués meublés (gîtes, chambres d’hôtes, résidences -services …), une option ne sera possible qu’à condition que des prestations para-hôtelières soient proposées aux clients, à savoir au moins 3 des 4 prestations suivantes :
- l’accueil du public,
- la fourniture du petit déjeuner,
- le ménage,
- la fourniture du linge de maison (draps, serviettes,…)
… plus inscription au RCS du bailleur.
A noter : la TVA est définitivement acquise dès la consommation des biens (consommables, honoraires,…), mais uniquement au terme d’une durée de 20 ans pour la TVA récupérée sur les immeubles.
Ce qui signifie qu’en cas de vente ou de cessation d’activité ou de la fin de l’option à la TVA, l’assujetti est à même de devoir régulariser une partie de la TVA (1/20ème x le nombre d’années non écoulées entre l’arrêt d’assujettissement et l’acquisition du bien).
Formalités de déclaration :
L’option initiale est expresse (simple lettre), et prend effet à compter du 1er jour du mois où elle est réalisée, et pour une durée de 9 ans minimum. Elle doit être exercée immeuble par immeuble, sauf pour les biens agricoles où elle est globale.
Un registre des dépenses et des recettes doit être tenu, et les déclarations de TVA doivent être établies soit trimestriellement soit mensuellement (annuellement possible pour les biens agricoles).
Exemple :
Construction d’un entrepôt pour un montant de 120 000 € TTC dont 20 000 € de TVA Dépenses annuelles courantes de 3 000 € TTC dont 400 € de TVA.
Biens loué à un artisan assujetti à la TVA : 700 € / mois HT + 140 € de TVA (20%)
Bailleur assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 100 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 2 600 €.
Bailleur non assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 120 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 3 000 €.
Publication : Mars 2016
J’envisage de réaliser des travaux qui risquent d’augmenter de plus de 10 % la surface de plancher existant de ma maison. Pourrai-je quand même bénéficier du taux réduit de TVA ? Quelle sont les règles précises en la matière ?
29/09/2015
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Réponse de M. Jean-Yves STEPHAN : Les travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits, sous certaines conditions.
Dans tous les cas, les locaux doivent être achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux, et affectés à l'habitation, que ce soit une résidence principale ou secondaire.
Les taux de TVA applicables dépendent de la nature des travaux.
Le taux intermédiaire de 10 % concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien.
Le taux réduit de 5,5 % concerne les travaux de rénovation ou amélioration énergétique comme la pose, l’installation et l’entretien de matériaux et équipements d'économie d'énergie qui respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales. Par exemple :chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d'énergie renouvelable, ainsi que des travaux induits, liés aux travaux d'efficacité énergétique, qui figurent sur la même facture que les travaux principaux.
La TVA au taux intermédiaire ou réduit ne peut pas être appliquée :aux travaux de rénovation effectués dans les locaux à usage autre que d'habitation, par exemple locaux à usage professionnel, travaux d'aménagement, de nettoyage et d'entretien des espaces verts, à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers, de l'installation sanitaire ou de climatisation, à l'installation ou l'entretien des ascenseurs.
Dans tous ces cas, c'est le taux normal de 20 % qui doit s'appliquer.
Le taux intermédiaire ou réduit est également exclu pour les travaux importants qui constituent plus qu'une simple rénovation :
- surélévation du bâtiment ou addition de construction,
- remise à l'état neuf de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs, façades hors ravalement),
- remise à l'état neuf à plus des 2/3 des éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage,
- augmentation de la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 %.
Attention ! Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés. Les équipements achetés directement par le particulier sont soumis au taux normal de 20 %.
A consulter : Bofip-Impôts n° BOI-TVA-LIQ-30-20-90 sur l'application du taux réduit aux travaux de rénovation. Publication : Octobre 2015
Dans tous les cas, les locaux doivent être achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux, et affectés à l'habitation, que ce soit une résidence principale ou secondaire.
Les taux de TVA applicables dépendent de la nature des travaux.
Le taux intermédiaire de 10 % concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien.
Le taux réduit de 5,5 % concerne les travaux de rénovation ou amélioration énergétique comme la pose, l’installation et l’entretien de matériaux et équipements d'économie d'énergie qui respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales. Par exemple :chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d'énergie renouvelable, ainsi que des travaux induits, liés aux travaux d'efficacité énergétique, qui figurent sur la même facture que les travaux principaux.
La TVA au taux intermédiaire ou réduit ne peut pas être appliquée :aux travaux de rénovation effectués dans les locaux à usage autre que d'habitation, par exemple locaux à usage professionnel, travaux d'aménagement, de nettoyage et d'entretien des espaces verts, à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers, de l'installation sanitaire ou de climatisation, à l'installation ou l'entretien des ascenseurs.
Dans tous ces cas, c'est le taux normal de 20 % qui doit s'appliquer.
Le taux intermédiaire ou réduit est également exclu pour les travaux importants qui constituent plus qu'une simple rénovation :
- surélévation du bâtiment ou addition de construction,
- remise à l'état neuf de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs, façades hors ravalement),
- remise à l'état neuf à plus des 2/3 des éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage,
- augmentation de la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 %.
Attention ! Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés. Les équipements achetés directement par le particulier sont soumis au taux normal de 20 %.
A consulter : Bofip-Impôts n° BOI-TVA-LIQ-30-20-90 sur l'application du taux réduit aux travaux de rénovation. Publication : Octobre 2015
Comment puis-je contacter l’AGIRA (Association pour la Gestion des Information sur le Risque en Assurance) ?
27/11/2014
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Réponse de Philippe PRATS, consultant UNPI31-09 : La marche à suivre est la suivante :
1) Demandez le certificat de décès du défunt :
Commencez par demander un certificat de décès, dont l'objet est bien entendu de prouver que le souscripteur est décédé et que vous avez donc le droit de faire usage de votre bénéfice.
Tout le monde peut demander un certificat de décès, il vous suffit de vous rendre sur le service en ligne de l'État civil.
2) Envoyez une demande à AGIRA :
Rédigez une lettre dans laquelle vous expliquez souhaiter savoir si vous êtes bénéficiaire de la personne décédée, pour laquelle vous joigniez le certificat de décès.
Datez, signez puis envoyez par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse suivante :
AGIRA recherche des bénéficiaires en cas de décès - 1 rue Jules Lefebvre 75 431 Paris cedex 09.
3) Dès réception de votre courrier, l'AGIRA dispose de 15 jours pour transmettre votre demande à tous les organismes émetteurs d'assurance vie de France.
4) Si vous n'êtes pas bénéficiaire du défunt : l'AGIRA vous informera de l'échec de la recherche par courrier ou par email.
5) Si vous êtes bénéficiaire du défunt :
• C'est l'assureur qui prendra contact avec vous dans un délai d'un mois après réception de la demande de recherche émise par AGIRA.
• Il vous suffira de suivre ses indications pour faire valoir votre droit en tant que bénéficiaire de l'assurance vie du défunt.
• La société d'assurance vous informera du fait que la sortie de l'assurance vie est prévue en capital, en rente ou au choix.
• Elle est tenue de vous verser votre dû dans un délai maximum d'un mois après réception des documents qu'elle vous demandera.
Sachez que de toute façon, il est du devoir d'un assureur que de rechercher le bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie, lorsque celui-ci ne s'est pas manifesté après le décès de l'assuré.
Si malgré tout, ce délai d’un mois est outrepassé, le capital non versé produit légalement des intérêts pour le bénéficiaire :
• au taux légal majoré de moitié, pendant les 2 mois suivants le premier mois où le capital aurait dû être versé ;
• au double du taux légal pour toute durée excédant les trois premiers mois au cours desquels le capital aurait dû être versé.
A noter : Les compagnies d’assurances demandent aujourd’hui de plus en plus, d’indiquer les coordonnées complètes de chaque bénéficiaire : (nom, nom de jeune fille, prénom d’usage, prénom de l’état civil, date de naissance, lieu et département de naissance, adresse). Cela leur facilite grandement la tâche pour rechercher les bénéficiaires. Publication : Décembre 2014
1) Demandez le certificat de décès du défunt :
Commencez par demander un certificat de décès, dont l'objet est bien entendu de prouver que le souscripteur est décédé et que vous avez donc le droit de faire usage de votre bénéfice.
Tout le monde peut demander un certificat de décès, il vous suffit de vous rendre sur le service en ligne de l'État civil.
2) Envoyez une demande à AGIRA :
Rédigez une lettre dans laquelle vous expliquez souhaiter savoir si vous êtes bénéficiaire de la personne décédée, pour laquelle vous joigniez le certificat de décès.
Datez, signez puis envoyez par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse suivante :
AGIRA recherche des bénéficiaires en cas de décès - 1 rue Jules Lefebvre 75 431 Paris cedex 09.
3) Dès réception de votre courrier, l'AGIRA dispose de 15 jours pour transmettre votre demande à tous les organismes émetteurs d'assurance vie de France.
4) Si vous n'êtes pas bénéficiaire du défunt : l'AGIRA vous informera de l'échec de la recherche par courrier ou par email.
5) Si vous êtes bénéficiaire du défunt :
• C'est l'assureur qui prendra contact avec vous dans un délai d'un mois après réception de la demande de recherche émise par AGIRA.
• Il vous suffira de suivre ses indications pour faire valoir votre droit en tant que bénéficiaire de l'assurance vie du défunt.
• La société d'assurance vous informera du fait que la sortie de l'assurance vie est prévue en capital, en rente ou au choix.
• Elle est tenue de vous verser votre dû dans un délai maximum d'un mois après réception des documents qu'elle vous demandera.
Sachez que de toute façon, il est du devoir d'un assureur que de rechercher le bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie, lorsque celui-ci ne s'est pas manifesté après le décès de l'assuré.
Si malgré tout, ce délai d’un mois est outrepassé, le capital non versé produit légalement des intérêts pour le bénéficiaire :
• au taux légal majoré de moitié, pendant les 2 mois suivants le premier mois où le capital aurait dû être versé ;
• au double du taux légal pour toute durée excédant les trois premiers mois au cours desquels le capital aurait dû être versé.
A noter : Les compagnies d’assurances demandent aujourd’hui de plus en plus, d’indiquer les coordonnées complètes de chaque bénéficiaire : (nom, nom de jeune fille, prénom d’usage, prénom de l’état civil, date de naissance, lieu et département de naissance, adresse). Cela leur facilite grandement la tâche pour rechercher les bénéficiaires. Publication : Décembre 2014
Mon ex époux vient de décéder. Je sais qu’il avait souscrit une assurance vie au profit de ma fille. Les relations avec sa veuve étant difficiles, par quel moyen pourrais-je savoir si cette assurance vie existe bien au profit de ma fille ?
27/11/2014
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J’ai fait réaliser des travaux dans le local commercial que je donne en location. Puis-je les déduire de mes revenus fonciers ?
12/09/2014
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J’ai fait un prêt à ma fille pour l’achat de son appartement. Elle doit me rembourser en une seule fois à l’échéance avec une majoration. Ma fille et moi devrons-nous déclarer ce prêt au fisc ? Comment ?
16/07/2014
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Je détiens un PEA. Comment le transformer en rente défiscalisée pour ma retraite ?
03/06/2014
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Nous avons l'intention de changer les velux de notre maison en résidence principale pour avoir du vitrage plus performant au niveau énergétique : à quelles déductions fiscales avons-nous droit ?
09/05/2014
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La dernière loi de finances a modifié les règles pour bénéficier du crédit d’impôt développement durable (CIDD). Quels sont les principaux changements pour 2014
17/02/2014
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Réponse de Jean-Louis d'Esparbès : A nouveau revu par la loi de finances n°2013-1278 du 29 décembre 2013, le CIDD pour les travaux relatifs à l’habitation principale est recentré, simplifié et harmonisé avec l’éco-prêt à taux zéro. Ses nouvelles dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2014.
Le CIDD est recentré sur les dépenses d’isolation thermique et d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable qui ne font pas l’objet d’autres mesures de soutien public. Ont ainsi été exclus les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales et les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil (déjà subventionnés par le tarif garanti de rachat de l’énergie par ERDF).
En outre, le nouveau texte rend plus exigeant les critères d’éligibilité des chaudières, autres que celle à condensation, et des pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude.
Point fort des nouvelles règles : le CIDD est désormais subordonné par principe à la réalisation d’un bouquet de travaux (avec toutefois une exception pour les contribuables modestes). Pour la réalisation d’un bouquet de travaux, les dépenses pourront être étalées sur une période de deux ans.
Autre nouveauté : seuls deux taux s’appliquent désormais : un taux de 15 % (applicable uniquement au contribuable dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil) relevé à 25 % quand au moins deux catégories de dépenses du bouquet de travaux sont réalisées sur une période de deux ans.
Dernier point à retenir : les bailleurs de logements loués nus à usage d’habitation principale ne bénéficient plus du crédit d’impôt. Publication : Février 2014
Le CIDD est recentré sur les dépenses d’isolation thermique et d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable qui ne font pas l’objet d’autres mesures de soutien public. Ont ainsi été exclus les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales et les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil (déjà subventionnés par le tarif garanti de rachat de l’énergie par ERDF).
En outre, le nouveau texte rend plus exigeant les critères d’éligibilité des chaudières, autres que celle à condensation, et des pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude.
Point fort des nouvelles règles : le CIDD est désormais subordonné par principe à la réalisation d’un bouquet de travaux (avec toutefois une exception pour les contribuables modestes). Pour la réalisation d’un bouquet de travaux, les dépenses pourront être étalées sur une période de deux ans.
Autre nouveauté : seuls deux taux s’appliquent désormais : un taux de 15 % (applicable uniquement au contribuable dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil) relevé à 25 % quand au moins deux catégories de dépenses du bouquet de travaux sont réalisées sur une période de deux ans.
Dernier point à retenir : les bailleurs de logements loués nus à usage d’habitation principale ne bénéficient plus du crédit d’impôt. Publication : Février 2014
En 2014, j’envisage de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique de ma maison (notamment changement de la chaudière et isolation des combles). Quel est le taux de TVA applicable ?
17/02/2014
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Comment est calculée la valeur locative d’un bien ?
16/01/2014
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L’évaluation des propriétés bâties et non bâties est assurée par le Centre des Finances Publiques compétent, dont les coordonnées sont indiquées sur l’avis d’imposition, avec le concours des Commissions communales et départementales des impôts directs auxquelles participent des élus locaux et des représentants des contribuables.
Les valeurs locatives des biens imposables à la taxe foncière sont évaluées actuellement en retenant comme date de référence le 1/1/1970 en Métropole et le 1/1/1975 dans les DOM. Un local est évalué par comparaison aux locaux de référence choisis dans la commune. Chaque local est classé dans une catégorie, puis sa surface est pondérée en fonction de la dite catégorie, de l’état d’entretien du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments de confort dont il dispose. La surface pondérée définitive obtenue est multipliée par le tarif au m² de la catégorie pour obtenir la valeur locative du bien (référence année 1970 en Métropole). Publication : Janvier 2014
Les valeurs locatives des biens imposables à la taxe foncière sont évaluées actuellement en retenant comme date de référence le 1/1/1970 en Métropole et le 1/1/1975 dans les DOM. Un local est évalué par comparaison aux locaux de référence choisis dans la commune. Chaque local est classé dans une catégorie, puis sa surface est pondérée en fonction de la dite catégorie, de l’état d’entretien du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments de confort dont il dispose. La surface pondérée définitive obtenue est multipliée par le tarif au m² de la catégorie pour obtenir la valeur locative du bien (référence année 1970 en Métropole). Publication : Janvier 2014
J’envisage d’investir dans l’immobilier locatif neuf à Toulouse. De quel avantage fiscal puis-je bénéficier ?
03/12/2013
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J’ai acquis un appartement neuf locatif en novembre 2010 (signature devant le notaire) qui m’a été livré en juin 2012 et que j’ai mis en location dès septembre de cette même année. Je pensais être exonéré de taxe foncière pendant deux ans, soit jusqu’en 2014, mais je viens de recevoir un avis d’imposition pour 2013. Est-ce normal ?
03/12/2013
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Je suis propriétaire d’un immeuble composé de 3 appartements et de 2 locaux professionnels, le tout en location. Des travaux sont nécessaires dans ces locaux. Quels seront les travaux déductibles de mes revenus fonciers ?
20/11/2013
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Je suis propriétaire d’un immeuble composé de 3 appartements et de 2 locaux professionnels, le tout en location. Des travaux sont nécessaires dans ces locaux. Quels seront les travaux déductibles de mes revenus fonciers ?
04/11/2013
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Pour être déductibles, vos travaux doivent entrer dans la catégorie des dépenses de réparation et d’entretien ou d’amélioration et doivent être payés l’année d’imposition (travaux payés en 2013 sont à déduire sur la déclaration des revenus de 2013 à déposer en 2014).
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’y apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
S’agissant des locaux professionnels, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles. Seuls seront déductibles les travaux de réparation et d’entretien ainsi que ceux destinés à traiter les locaux contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées.
Dans tous les cas, les travaux ne doivent pas modifier la consistance et la structure des locaux. En effet, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas des dépenses d’amélioration et, à ce titre, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Cette distinction a fait naître de nombreux contentieux portant sur la nature des travaux tant la distinction est ténue dans certains cas.
L’administration examine les dossiers au cas par cas et il est établi, par exemple, que la mise aux normes (électricité, plomberie...) relève des travaux d’entretien, tout comme la remise en état de la toiture de l’immeuble, le ravalement de façade, le remplacement de la chaudière. Par contre, la jurisprudence considère l’aménagement des combles comme non déductible. Il en va de même pour des travaux importants sur le gros œuvre car ils sont assimilés à des travaux de construction.
Les dépenses à caractère locatif (peinture, papier peint…) ne sont pas déductibles sauf lorsqu’il s’agit :
- de dépenses occasionnées par vétusté et force majeure ;
- de dépenses engagées en vue de faciliter la location.
De plus, vous ne pourrez pas déduire la rémunération du travail que vous avez consacré à la réparation ou à l’entretien de votre immeuble, seule la valeur des matériaux est déductible (factures justificatives).
Il faut conserver tous les justificatifs des travaux qui permettraient de prouver à l’administration fiscale que les travaux sont déductibles. A ce sujet, les factures doivent contenir au-delà des règles de forme (prix HT, TVA et prix TTC, immatriculation de l’entreprise), la nature précise des travaux ainsi que l’adresse exacte du lieu d’exécution des travaux (n° appartement, lot de copropriété, maison ...). Publication : Novembre 2013
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’y apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
S’agissant des locaux professionnels, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles. Seuls seront déductibles les travaux de réparation et d’entretien ainsi que ceux destinés à traiter les locaux contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées.
Dans tous les cas, les travaux ne doivent pas modifier la consistance et la structure des locaux. En effet, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas des dépenses d’amélioration et, à ce titre, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Cette distinction a fait naître de nombreux contentieux portant sur la nature des travaux tant la distinction est ténue dans certains cas.
L’administration examine les dossiers au cas par cas et il est établi, par exemple, que la mise aux normes (électricité, plomberie...) relève des travaux d’entretien, tout comme la remise en état de la toiture de l’immeuble, le ravalement de façade, le remplacement de la chaudière. Par contre, la jurisprudence considère l’aménagement des combles comme non déductible. Il en va de même pour des travaux importants sur le gros œuvre car ils sont assimilés à des travaux de construction.
Les dépenses à caractère locatif (peinture, papier peint…) ne sont pas déductibles sauf lorsqu’il s’agit :
- de dépenses occasionnées par vétusté et force majeure ;
- de dépenses engagées en vue de faciliter la location.
De plus, vous ne pourrez pas déduire la rémunération du travail que vous avez consacré à la réparation ou à l’entretien de votre immeuble, seule la valeur des matériaux est déductible (factures justificatives).
Il faut conserver tous les justificatifs des travaux qui permettraient de prouver à l’administration fiscale que les travaux sont déductibles. A ce sujet, les factures doivent contenir au-delà des règles de forme (prix HT, TVA et prix TTC, immatriculation de l’entreprise), la nature précise des travaux ainsi que l’adresse exacte du lieu d’exécution des travaux (n° appartement, lot de copropriété, maison ...). Publication : Novembre 2013
Existe-t-il un régime particulier en matière de taxe d’habitation liée à la location meublée ?
04/10/2013
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Mes revenus vont baisser en 2014 hors je vais devoir m’acquitter d’un impôt substantiel en raison de mes revenus de 2013. Pourrais-je demander un étalement de paiement ?
12/09/2013
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Comment permettre à mes enfants de régler sans difficulté les droits de succession sur le patrimoine immobilier dont ils hériteront à mon décès ?
12/09/2013
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Bailleur de logements dans une ville moyenne, je ne parviens pas à louer mes biens (je subis un manque à gagner de 25 000 € brut par an de revenus locatifs) en raison, notamment, d’un fort développement de la construction de logements publics. Or, les taxes d’enlèvement des ordures s’élèvent à 12 000 €/an. Mon impôt foncier tiendra-t-il compte de cette situation ?
17/06/2013
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Je fais l’objet d’un contrôle de mes déclarations d’ISF 2009, 2010 et 2011. Le fisc me propose des rectifications excessives de mes biens immobiliers. Puis-je les contester et comment ?
10/05/2013
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Réponse d'André HERAL : Tout contribuable dispose en matière de contrôle de l’administration d’un droit de réponse et de contestation des propositions de rectification qu’il reçoit.
En principe, le délai de réponse est d’un mois ; s’il s’agit d’une procédure contentieuse (faisant l’objet d’un envoi recommandé), le délai d’un mois est impératif.
La réponse du contribuable doit préciser les points évoqués par l’administration qu’il entend contester (par exemple, l’inadéquation des éléments de comparaison fournis par l’administration).
Dans la mesure où le différend persisterait, il convient de demander la saisine de la Commission de conciliation devant laquelle il appartiendra au redevable soit de se présenter en personne, soit de se faire représenter par un conseil de son choix (notaire, avocat).
En matière de contestation portant sur des évaluations, il est rappelé que des consultants à la Chambre des propriétaires (fiscalistes, experts en évaluation immobilière) sont à votre disposition pour vous aider dans la constitution de votre dossier. Publication : Mai 2013
En principe, le délai de réponse est d’un mois ; s’il s’agit d’une procédure contentieuse (faisant l’objet d’un envoi recommandé), le délai d’un mois est impératif.
La réponse du contribuable doit préciser les points évoqués par l’administration qu’il entend contester (par exemple, l’inadéquation des éléments de comparaison fournis par l’administration).
Dans la mesure où le différend persisterait, il convient de demander la saisine de la Commission de conciliation devant laquelle il appartiendra au redevable soit de se présenter en personne, soit de se faire représenter par un conseil de son choix (notaire, avocat).
En matière de contestation portant sur des évaluations, il est rappelé que des consultants à la Chambre des propriétaires (fiscalistes, experts en évaluation immobilière) sont à votre disposition pour vous aider dans la constitution de votre dossier. Publication : Mai 2013
Les travaux de jardinage réalisés par une entreprise spécialisée sont-ils susceptibles de bénéficier des réduction ou crédit d’impôt existant en matière d’emploi d’un salarié à domicile ?
10/04/2013
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Réponse d'André HERAL, fiscaliste : Dans la mesure où les travaux de jardinage ne sont âs effectués par une personne dont le redevable est l’employeur direct (payé par chèque emploi service), l’intervention d’une entreprise est soumise, pour bénéficier du régime de réduction ou crédit d’impôt, à certaines conditions relatives à la nature de l’entreprise.
Il doit, en effet, s’agir d’une entreprise ou d’une association de service aux personnes possédant un agrément délivré par le Préfet ou d’un organisme à but lucratif ou conventionné comme les Centres d’action sociale ou association d’aide à domicile agissant dans le cadre d’une convention avec un département ou un organisme de sécurité sociale.
Le recours à une entreprise ne répondant pas aux critères ci-dessus n’est pas susceptible d’ouvrir le bénéfice de la réduction ou du crédit d’impôt.
A toutes fins utiles, il convient de rappeler que les interventions de petits travaux de jardinage (taille, tonte, débroussaillage) sont plafonnés à 3000 € par an et par foyer fiscal. Publication : Avril 2013
Il doit, en effet, s’agir d’une entreprise ou d’une association de service aux personnes possédant un agrément délivré par le Préfet ou d’un organisme à but lucratif ou conventionné comme les Centres d’action sociale ou association d’aide à domicile agissant dans le cadre d’une convention avec un département ou un organisme de sécurité sociale.
Le recours à une entreprise ne répondant pas aux critères ci-dessus n’est pas susceptible d’ouvrir le bénéfice de la réduction ou du crédit d’impôt.
A toutes fins utiles, il convient de rappeler que les interventions de petits travaux de jardinage (taille, tonte, débroussaillage) sont plafonnés à 3000 € par an et par foyer fiscal. Publication : Avril 2013
J’ai loué durant 7 mois, en 2012, une pièce de 25 m² dans ma résidence principale à raison de 250 €/mois. Pourrai-je bénéficier de l’exonération fiscale prévue au I de l’article 35 bis du Code général des impôts ?
15/01/2013
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Réponse de André HERAL : Dans l’hypothèse d’une location partielle au cours de l’année, les conditions d’exonération de la location doivent s’entendre par référence au loyer annuel.
Si vous louez une pièce de 25 m² dans votre résidence principale à raison de 250 € par mois durant 7 mois, l’appréciation du caractère raisonnable de la location doit s’effectuer sur la base d’un loyer annuel de 3000 € (250 € x 12 mois), qui ramené au m² : 3000 € / 25 m² ressort à 120 €/m².
Ce prix étant inférieur au prix de référence (hors Ile-de-France : 129 €/m²), résultant de la doctrine administrative, les conditions de l’exonération sont remplies.
Rappelons, toutefois, que l’exonération est également subordonnée à la condition que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire. Cette pièce devra également respecter les normes d’habitabilité en vigueur et doit ainsi offrir un minimum de commodités pour être un logement dit décent, notamment une fenêtre (un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre), une installation électrique conforme aux normes de sécurité… Publication : Janvier 2013
Si vous louez une pièce de 25 m² dans votre résidence principale à raison de 250 € par mois durant 7 mois, l’appréciation du caractère raisonnable de la location doit s’effectuer sur la base d’un loyer annuel de 3000 € (250 € x 12 mois), qui ramené au m² : 3000 € / 25 m² ressort à 120 €/m².
Ce prix étant inférieur au prix de référence (hors Ile-de-France : 129 €/m²), résultant de la doctrine administrative, les conditions de l’exonération sont remplies.
Rappelons, toutefois, que l’exonération est également subordonnée à la condition que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire. Cette pièce devra également respecter les normes d’habitabilité en vigueur et doit ainsi offrir un minimum de commodités pour être un logement dit décent, notamment une fenêtre (un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre), une installation électrique conforme aux normes de sécurité… Publication : Janvier 2013
Ma locataire est partie le 31 décembre 2011, elle occupait le logement depuis 4 ans. J’ai signalé son départ par courrier aux services des impôts en donnant sa nouvelle adresse. Le logement est resté vide (pour travaux) jusqu’au 1er mai 2012. Je reçois ce jour la taxe d’habitation à payer avant le 12 décembre 2012. Que dois-je faire ?
14/12/2012
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En plus de la taxe foncière pour la piscine de notre copropriété, nous avons reçu une taxe d’habitation. Cette dernière nous est réclamée par le syndic, donc à payer par tous les copropriétaires résidents ou non. Est-ce normal ?
14/12/2012
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Réponse d'André Héral : S’agissant d’un équipement collectif concernant la copropriété, il est normal que l’avis d’imposition de la taxe d’habitation ait été adressé au syndic qui représente le syndicat des copropriétaires. Le caractère commun de cet équipement ne permet pas de l’individualiser et de l’inclure à la taxe d’habitation des logements de la copropriété réglée par chaque occupant.
Précision : la piscine constitue un équipement dont l’existence rentre en compte dans la fixation du loyer et dont l’entretien figure éventuellement dans les charges détaillées par le syndic et récupérables auprès des locataires. Publication : Décembre 2012
Précision : la piscine constitue un équipement dont l’existence rentre en compte dans la fixation du loyer et dont l’entretien figure éventuellement dans les charges détaillées par le syndic et récupérables auprès des locataires. Publication : Décembre 2012
Je vais vendre un bien locatif pour réinvestir une partie de ces revenus dans l’acquisition de ma résidence principale. Comment dois-je justifier, à l’administration fiscale, le bénéfice de l’exonération de taxation de la plus-value réalisée ?
14/12/2012
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J’envisage de vendre une propriété jusqu’à présent destinée à la location. La durée de détention étant inférieure à 30 ans, je vais être concerné par la plus-value immobilière. Quels sont les travaux susceptibles d’être pris en compte pour le calcul de la plus-value ?
19/11/2012
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J’ai pour projet de signer une promesse synallagmatique de vente d’une partie d’un immeuble acquis en mars 2005. Quelle date et quel prix vont être pris en compte par l’administration fiscale pour déterminer l’abattement sur l’imposition de la plus-value dont je peux bénéficier ?
19/11/2012
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Mon locataire a quitté le logement qu’il occupait depuis 3 ans en juin 2011. L’administration fiscale me réclame le paiement de la taxe d’habitation pour l’année 2011. Suis-je redevable de cet impôt ?
12/10/2012
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Qui est assujetti à la contribution exceptionnelle sur la fortune 2012 et selon quelles modalités ?
14/09/2012
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Mes parents m’ont fait une donation sous la forme d’un démembrement de propriété, ils ont conservé l’usufruit du bien qui est loué. Je finance des travaux de rénovation de cette maison. En tant que nu-propriétaire, puis-je déclarer fiscalement ces travaux au titre de mes charges foncières ?
10/07/2012
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J’ai acquis il y a 2 ans un bien immobilier sous le régime Scellier. J’envisage de le vendre ou d’en faire donation.
J’aimerais connaître les conséquences fiscales avant de faire un choix définitif.
Par ailleurs, pourriez-vous me préciser les conséquences juridiques vis-à-vis du locataire en place, concernant le loyer ?
15/03/2012
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J’aimerais connaître les conséquences fiscales avant de faire un choix définitif.
Par ailleurs, pourriez-vous me préciser les conséquences juridiques vis-à-vis du locataire en place, concernant le loyer ?
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Je trouve injuste de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour le garage que je possède, alors que je ne produis aucun déchet dans ce local. Quelles sont les règles en la matière ?
15/11/2011
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J’ai acquis en loi Scellier, par acte notarié du 14 décembre 2010, une maison en état futur d’achèvement dont la livraison est prévue le 30 septembre 2011. Le premier locataire prendra possession des lieux le 15 octobre. Quelles sont mes obligations déclaratives et comment vais-je bénéficier de la réduction d’impôt ?
27/09/2011
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Propriétaire d’un immeuble de logements loués en meublé, j’y ai fait réaliser en avril 2011 des travaux d’isolation pour un montant total de 21000 €. Pourrais-je déduire ces travaux de mes revenus 2011 (déclarés en 2012) en tant que loueur en meublé non professionnel relevant du régime micro-BIC ?
19/07/2011
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J’envisage de réaliser des travaux d’économie
d’énergie dans un des logements que je loue.
J’ai déjà bénéficié pour ma propre habitation
d’un crédit d’impôt pour ce même type
de travaux. Pourrai-je en bénéficier à nouveau ?
31/05/2011
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d’énergie dans un des logements que je loue.
J’ai déjà bénéficié pour ma propre habitation
d’un crédit d’impôt pour ce même type
de travaux. Pourrai-je en bénéficier à nouveau ?
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En SCI familiale, nous avons deux maisons
louées en bon état et une maison qui nécessite
de lourds travaux (environ 150 000 €).
Cet investissement sera-t-il déductible
sur les loyers des deux autres maisons ?
31/05/2011
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louées en bon état et une maison qui nécessite
de lourds travaux (environ 150 000 €).
Cet investissement sera-t-il déductible
sur les loyers des deux autres maisons ?
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Je ne déclare pas l’ISF alors que mon patrimoine pourrait être évalué à 1,2 million d’euros. La réforme annoncée va exonérer les patrimoines jusqu’à 1,3 million d’euros.
Je n’aurai plus rien à déclarer et j’ai « tout gagné » ?
30/05/2011
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Je n’aurai plus rien à déclarer et j’ai « tout gagné » ?
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J'ai hérité en octobre 2003 d'un immeuble comprenant deux logements ayant fait l'objet d'une évaluation globale dans la déclaration de succession. J'envisage de vendre l'un de ces logements actuellement inoccupé nécessitant d'être rénové. Comment déterminer dans cette hypothèse la plus-value immobilière à laquelle la vente sera soumise?
30/05/2011
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Je vais prochainement quitter un T2 qui constitue ma résidence principale. J'envisage soit de le vendre, soit de le louer. Dans quel délai puis-je le vendre sans risquer d'être taxé sur la plus-value? Si je le loue, dois-je le faire en meublé ou non ?
30/05/2011
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J'ai acheté un appartement en défiscalisation Scellier. Sa date d'achèvement est le 15 décembre 2010 et il m'a été livré le 15 janvier 2011. Quand ma première réduction d'impôt me sera-t-elle accordée (année 2010 ou année 2011)?
30/05/2011
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L’ISF est-il très contrôlé ?
Si je déclare l’ISF, je ne peux être redressé que sur trois exercices ? Quelles sont les majorations et pénalités applicables lors d’un contrôle ?
30/05/2011
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Si je déclare l’ISF, je ne peux être redressé que sur trois exercices ? Quelles sont les majorations et pénalités applicables lors d’un contrôle ?
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Je suis en désaccord avec la valeur d’un immeuble retenu par l’agent des services fiscaux, comment faire valoir mon point de vue ?
30/05/2011
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En fin d’année 2010, j’ai reçu un avis d’imposition de contribution foncière des entreprises (CFE) de 680 €, pour un appartement que je loue en meublé non professionnel, pourtant je paie déjà la taxe foncière pour ce bien. De quoi s’agit-il ?
30/05/2011
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