LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Paul Bouffet, Vitellin, spécialiste de l’isolation et du renouvellement de l’air en Occitanie :

La rénovation énergétique de mon logement, OUI ! mais par où commencer ?

Le chauffage d'un logement représente à lui seul 75 % de sa consommation d’énergie, Il ne sert à rien de chauffer une maison si la chaleur produite est perdue. Une maison mal isolée laisse s’échapper la chaleur en hiver et perd rapidement sa fraîcheur en été.

Avant d’investir dans un nouveau système de chauffage, il est indispensable de traiter préalablement l’enveloppe du bâtiment et d’identifier les plus grandes sources de déperditions énergétiques :

L'isolation thermique permet de gagner en confort thermique en limitant les sensations de froid en hiver et de chaud l'été, et de réaliser des économies d'énergie, jusqu'à 80% sur les consommations d’énergie liées au chauffage.

L’isolation de la toiture est le chantier d’isolation à réaliser en priorité, surtout si vous avez des combles perdus. Ce sont des travaux simples, qui peuvent être réalisés en milieu occupé, et avec un retour sur investissement rapide.

L’isolation thermique oui, mais pas uniquement ; dans un logement bien isolé, l’étanchéité à l’air est modifiée et sans un système de ventilation (VMC) performant, la qualité de l'air dans votre lieu de vie est détériorée par l'humidité et par les polluants non évacués. Le renouvellement d’air, lorsqu’il n’est pas maîtrisé, peut être également à l’origine de fortes déperditions de chaleur en hiver et donc d’un gaspillage inutile d’énergie.

Votre maison étant bien isolée et bien ventilée, vous pouvez maintenant envisager de changer ou remplacer votre mode de chauffage qui sera correctement dimensionné par rapport à vos nouveaux besoins avec un équipement moins puissant et donc moins cher à l’achat.

Pour vous aider à faire de votre habitation un logement à haute performance énergétique, les professionnels de la rénovation énergétique Vitellin vous accompagnent et vous conseillent pour trouver les travaux les plus adaptés à vos contraintes et à vos exigences.

Réponse de Gérard FONS : Répartir de son vivant tout ou partie de son patrimoine immobilier peut éviter quelques déchirements la succession venue.
Mais, afin qu’aucun doute sur l’équité du partage ne s’installe entre les bénéficiaires de la donation, il convient, au préalable, de s’assurer que l’évaluation des différents biens ou des différents lots composants un même immeuble soit faite de façon sérieuse et juste.
En l’espèce, la donation-partage d’un immeuble locatif composé de plusieurs logements suppose que l’ascendant procède, a priori, à une répartition harmonieuse des biens en considérant leur valeur au jour de l’acte.
Chacun des logements devra donc être évalué, non seulement en fonction de son rapport locatif, mais également en fonction de ses critères physiques (étage, surface, exposition, état général, …).
Pour ce faire, le recours à un expert en évaluation immobilière peut s’avérer très judicieux, ses compétences, sa connaissance du marché et son approche impartiale permettant très souvent d’éviter des erreurs d’appréciation, toujours préjudiciables pour la bonne entente familiale et susceptibles, en cas de sous-évaluation, de se traduire par un redressement fiscal.
Toutefois si le principe d’égalité n’était pas totalement respecté, un partage accepté par l’ensemble des parties, ne peut, a priori, être attaqué pour cause de lésion. Ainsi l’héritier gratifié d’un lot de valeur supérieure en gardera le profit dans la limite toutefois du principe de la réserve héréditaire.
Cette réserve correspond au 3/4 de la valeur des biens à transmettre en présence de 3 enfants et plus, par conséquent un allotissement inégalitaire ne peut excéder le solde, soit le quart restant, qui correspond à la quotité disponible (seule fraction du patrimoine pouvant être affectée, au choix du donateur, pour rompre l’égalité). Publication : Avril 2014

Pour répondre à cette question, il faut d’abord s’interroger sur la nature de cet accord. Il ne s’agit pas d’un bail verbal qui se caractérise par l’existence d’une contrepartie onéreuse à l’occupation des lieux, ni d’un bail consenti avec un loyer en nature puisque, d’une part, il n’existe aucun écrit et, d’autre part, les quelques bouteilles données chaque année ne sont pas une contrepartie équivalente à un paiement de loyer en nature.
Cette entente relève du régime juridique du prêt à usage. Il est traité dans le Code civil (article 1875 à 1891) qui le définit ainsi : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi » (Art. 1875), « Ce prêt est essentiellement gratuit » (Art.1876).
Le Code civil envisage la poursuite du prêt en cas de succession : « Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte ...» (art. 1879).
Pour y mettre fin, la loi envisage :
- l’échéance du terme convenu ;
- le besoin de l’emprunteur qui a cessé ;
- le besoin pressant et imprévu du prêteur.
En dehors de ces cas, il faut se tourner vers la jurisprudence pour trouver une réponse.
Elle a d’abord admis qu’en l’absence de durée de prêt convenue, le juge devait assigner au contrat un terme raisonnable. Lorsque ce n’est pas possible, la Cour de cassation a reconnu, par la suite, au prêteur, le droit de mettre fin à son engagement à tout moment. La haute Cour applique ainsi le droit commun de la résiliation des contrats à durée indéterminée qui permet à tout contractant de résilier le contrat unilatéralement et à tout moment.
Le congé doit être délivré de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception et doit laisser un délai de préavis raisonnable. Il faut entendre par cela 3 à 6 mois. Le congé peut être délivré par huissier.
Si, toutefois, l’occupant ne libérait pas les lieux au terme du préavis, il faut saisir le tribunal d’instance pour faire valider le congé et obtenir la libération des lieux. Publication : Septembre 2013

La loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 relative à la simplification et à l'amélioration du droit a créé un dispositif visant à protéger les usagers contre les variations anormales de leur facture d'eau. Le décret n° 2012-1078 du 24 septembre 2012 met en place cette mesure qui concerne les fuites d’eau après le compteur dans les locaux d’habitation.
Dès que le distributeur d’eau constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’abonné susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il doit l’en informer sans délai. Le service doit également lui préciser les démarches à effectuer pour bénéficier du plafonnement du montant de sa facture d’eau.
3 conditions cumulatives doivent être réunies pour bénéficier de ce système :
- la surconsommation sera jugée anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double de celui consommé par l’abonné habituellement.
- l’abonné dispose d’un mois à compter de l’information pour faire intervenir une entreprise de plomberie pour réparer la fuite.
- l’abonné devra fournir une attestation du plombier précisant la localisation, la date et l’effectivité de la fuite. Attention, les fuites causées par des appareils ménagers, des équipements sanitaires ou de chauffage n’entrent pas dans le cadre de cette législation.
Ces nouvelles dispositions n’entrent en vigueur que le 1er juillet 2013. Toutefois, un dispositif transitoire a été mis en place pour les factures établies à compter du 27 septembre 2012. Les abonnés des services d'eau et d'assainissement peuvent, sur justificatif, faire une demande de plafonnement en cas de fuite de canalisation après le compteur. Publication : Décembre 2012

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