LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Réponse de Michel Maillard, consultant Association des Propriétaires & Copropriétaires :

Qu’appelle-t-on « Eau chaude sanitaire » ? Tout simplement de l’eau réchauffée collectivement à des fins d’usage domestique. Cette eau est acheminée jusqu’à l’appartement via un réseau dédié collectif ; à savoir le réseau d’eau chaude de l’immeuble.

Dès lors, dans le cadre d’un habitat collectif, la hausse des coûts énergétiques (gaz et électricité) contribue nécessairement à l’augmentation particulièrement significative du prix du m3 de ladite eau chaude.

Sont concernées nombre de copropriétés des générations 1960-1980, lesquelles bénéficient d’un chauffage collectif assorti d’une distribution collective de l’eau chaude. Ce qui génère un avantage non négligeable : absence de chaudière individuelle dans l’appartement, pas de ballon d’eau chaude (cumulus). La copropriété tout entière supporte le « poids » et donc le coût des équipements communs.

Dès lors chaque logement est équipé d’un compteur spécifique (de couleur en général rouge), permettant au syndic de répartir la quantité d’eau chaude distribué collectivement au prorata des index relevés chez chacun. Ainsi propriétaires et/ou locataires paieront cette charge à proportion de leurs consommations personnelles.

La détermination du coût de production

Monsieur de la Palice aurait pu l’écrire : 1m3 d’ECS = 1m3 d’eau froide réchauffé collectivement. Sont alors mobilisés pour déterminer ledit prix « exploitant chauffagiste » (contractuellement lié au syndicat des copropriétaires) et syndic (quant à lui gestionnaire habilité à répartir ce prix dans les charges de copropriété).
Mais, si le prix de l’eau froide reste parfaitement maîtrisé (et modérément inflationniste), il ne peut en être de même pour l’eau chaude collective, directement impactée par différents coûts et charges.

Pour faire simple, le coût dudit réchauffage intègre bien sûr le prix du KW/h du gaz, du KW/h de l’électricité, le coût de l’entretien/maintenance des équipements primaires (en chaufferie) ainsi que le traitement chimique protégeant l’installation commune. Chaque immeuble étant unique, lesdits coûts restent spécifiques à chacun ; d’où la quasi impossibilité de comparer les coûts de production des uns et des autres. Seul l’exploitant du contrat de chauffage ECS maîtrise en amont la situation et a pu proposer le contrat de fourniture (énergie + maintenance) le plus adéquat.

En résumé, le prix de l’ECS fluctue de manière très significative en ces temps de flambée des prix de l’énergie. Exploitant et syndic doivent prêter une grande attention à ces fluctuations du prix du réchauffage.

Attention aux équipements vieillissants

Avec le temps, des déperditions peuvent apparaître (nécessité de calorifuger les réseaux en parties communes). Un réseau secondaire d’eau chaude nécessite une grande attention techniquement. Améliorer l’existant permet de trouver des économies de combustibles et, au final, des économies de charges. Faire appel à un bureau d’études spécialisé en économie d’énergie peut bien évidemment se révéler judicieux.

Les prix du chauffage et de l’ECS doivent rester acceptables et supportables. Plus que jamais maîtriser les charges est essentiel : contrôler, vérifier, améliorer. Quelques copropriétés étudient d’ores et déjà la faisabilité et l’opportunité d’individualiser la production d’eau chaude (suppression du réseau collectif, mise en place en corollaire de ballons d’eau chaude dans les logements) ; des études particulièrement sérieuses doivent précéder toute décision du syndicat des copropriétaires en ce sens.

L’ECS a encore de beaux jours devant elle dans les immeubles pensés, en leur temps, avec un tel service collectif.

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Réponse de Christophe Louvet, consultant Association des Propriétaires & Copropriétaires 31-09 :

Il convient en premier lieu de consulter le règlement de copropriété qui définit la réglementation de l’immeuble. En règle générale, la très grande majorité des règlements précisent qu’un lot de parking est à usage de stationnement. Dans ce cas, le stockage d’objets personnels autre qu’un véhicule est strictement interdit.

Si un emplacement se trouve encombré et bien que ce lot soit privatif, il faudra alors que le syndic se rapproche du propriétaire du parking afin de le mettre en demeure de respecter le règlement de copropriété et de débarrasser sans délai les encombrants ; s’agissant d’une partie privative, le syndic ne peut aller au-delà. Mais on pense également aux situations extrêmes dans lesquelles un copropriétaire souffrant du syndrome de Diogène entasse différents encombrants susceptibles de générer de nombreuses nuisances ; dans ce cas extrême qui porterait atteinte et préjudice à la copropriété, le syndic, après une mise en demeure restée infructueuse, devra assigner le copropriétaire afin de le contraindre à débarrasser le parking.

Il conviendra également d’alerter l’usager du parking encombré qu’en cas de sinistre, notamment incendie, sa responsabilité pourrait être engagée en lui reprochant d’avoir provoqué ou accentué le feu.

Par contre, dans l’hypothèse où le règlement de copropriété autoriserait à entreposer des objets personnels, cela ne pourra se faire qu’à la condition de respecter l’article 9 de la loi du 10/07/1965 qui précise que chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

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Michel Maillard, consultant Association des Propriétaires & Copropriétaires :

Tout immeuble en copropriété doit posséder son carnet d'entretien. Ce carnet a été fixé et rendu obligatoire depuis la loi SRU de 2001.
Véritable carte d'identité, voire carnet de santé dudit immeuble, il traduit l'exigence de transparence qu'a souhaité le législateur. Ce document répertorie les informations liées aux travaux significatifs réalisés dans la copropriété mais aussi celles relatives aux différents contrats souscrits par le syndicat des copropriétaires via le syndic : contrats de maintenance, d'entretien...

Ce carnet est donc tenu et mis à jour par le syndic de la copropriété. Il exige respect de formalisme mais aussi grande rigueur et exactitude. Dans les ensembles immobiliers composés de plusieurs corps de bâtiments, un chapitre spécifique est tenu par entité. En cas de syndicats secondaires un carnet est rédigé par syndicat.

Certaines informations sont exigées et donc obligatoires. Par exemple :
-identification du syndic ;
-adresse de la résidence/caractéristiques essentielles du bâtiment ;
-informations sur le, ou les, contrats d'assurances : multirisque immeuble, dommage ouvrage …
-travaux significatifs, année de réalisation, nom des entreprises intervenantes. Citons parmi ces travaux ceux liés à un ravalement de façades, réfection toitures, travaux d'étanchéité, modernisation ou adaptation d'ascenseurs, réfection réseaux assainissement, travaux sur chaufferie collective...

Il s'agira aussi de répertorier, comme dit plus haut, l'ensemble des contrats de maintenance : espaces verts, hygiène et propreté, électricité, chauffage, ventilation mécanique, assainissement, maintenance ascenseurs, interphonie...

Si l'assemblée générale en fait la demande, des informations complémentaires peuvent être ajoutées. Par ailleurs il s'avère intéressant de préciser quelques informations sur la construction de l'immeuble.

Bien évidemment « Diagnostic Technique Global » et « Programme Pluriannuel de Travaux » (PPT) sont intégrés dans ce même carnet.

Les syndics passent, les copropriétaires vendent leur bien... mais ledit carnet demeure la mémoire de la copropriété ! Il doit pouvoir être consulté par tout copropriétaire qui en fait la demande. Cette transparence permet aussi à l'acquéreur de se forger une opinion et d'acheter alors en toute connaissance de cause ! Si un syndic professionnel gère la copropriété, ce carnet doit être dématérialisé et mis en ligne pour une consultation facilitée.

En conclusion, nous dirons qu'un syndic qui ne souscrirait pas à toutes les obligations sus-mentionnées engagerait sa propre responsabilité : révocation possible, voire dommages et intérêts, si le préjudice peut être quantifié à dire d'expert.
Un carnet d'entretien amené ainsi à « vivre » et qui s'étoffera alors au fil des ans !

Fabien Pessant, architecte et consultant à l’Association des Propriétaires & Copropriétaires :

Si vous décidez de remplacer les fenêtres et volets à l’identique, il n’y a aucune demande d’autorisation à faire à la copropriété.
Les nouvelles fenêtres devront être de la même couleur et avec les mêmes formes et dimensions que les anciennes (et il en est de même pour les volets). Un changement de matériau (bois remplacé par de l’aluminium par exemple) peut être envisagé si cela ne change pas l’aspect des menuiseries.

Cependant le changement de fenêtres et volets anciens par des menuiseries plus performantes d’un point de vue thermique et acoustique peut engendrer une modification des dimensions, et/ou d’épaisseurs des profils. Dans ce cas, il faut l’accord préalable de la copropriété. Cet accord est également indispensable si vous souhaitez changer la couleur, modifier la forme des fenêtres et volets ou si les travaux envisagés modifient l’aspect de la façade.

Pour obtenir l’accord de la copropriété, il faut inscrire le projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les copropriétaires seront ainsi informés du projet et pourront le valider en votant pour son autorisation (les copropriétaires doivent voter à la majorité absolue en faveur du projet présenté).

Une fois l’accord des copropriétaires obtenu, il faut faire valider le projet par la mairie en déposant une demande de déclaration préalable de travaux.
Enfin, une fois que la mairie a instruit le dossier et accepté les travaux, il faut faire un affichage règlementaire de la déclaration.

Passé le délai de recours des tiers (2 mois à compter du premier jour d’affichage du panneau), les travaux peuvent démarrer. Attention à maintenir la bonne ventilation du logement dont les fenêtres anciennes (à l’étanchéité douteuse) sont remplacées. Ces travaux de changement de fenêtres et volets peuvent donner droit à des aides (voir sur le site www.maprimerenov.gouv.fr).

Réponse de Michel Maillard, consultant Association des propriétaires et des copropriétaires :

Un grand classique de la copropriété : l'encombrement des parties communes !
Paliers, escaliers, circulations extérieures, cours, sous-sols...
Les parties communes sont à l'usage de tous. Trop souvent copropriétaires et/ou locataires l'oublient en toute connaissance de cause ou... non !! Preuve, s'il le faut, d'une méconnaissance du règlement de copropriété, voire tout simplement preuve... d'incivilité caractérisée.
Il appartient dès lors au syndic d'agir... sans tarder, Ce afin de préserver a minima esthétique, voire salubrité ou hygiène, voire sécurité de la copropriété (risque de chutes de personnes).

Mais alors, première difficulté : identifier le, ou les, auteur(s) de ces « méfaits ». Cas le plus facile à gérer : pas d'identification possible du responsable. Alors le syndic fait enlever aux frais du Syndicat des Copropriétaires les encombrants litigieux : cartons, vieux pneus, meubles obsolètes, objets divers... Cette dépense, imputable à tous, figurera dans les charges récupérables de la copropriété.

Deuxième cas de figure, le syndic a pu identifier « Qui a fait Quoi ». Phase amiable : interpellation orale de l'auteur. Si pas de suite, a minima, une lettre recommandée avec accusé de réception incluant un délai pour enlèvement. Souvent on découvre là une occupation des parties communes avec vélos, poussettes...Ne minimisons pas
l'intervention possible, et souhaitable, du gardien concierge...si la fonction existe encore. Plus longue sera la procédure d'enlèvement par voie judiciaire, si rien n'a pu aboutir à l'amiable.

Le Juge des référés est le « Juge de l'évidence ». Une assignation du résident indélicat devant le Président du tribunal judiciaire s'impose. Des pièces incontestables sont versées au dossier. Un avocat n'est pas nécessaire. Une autorisation d'assemblée générale non plus. Une ordonnance sera rendue. L'auteur des méfaits sera condamné, sous peine d'astreinte, à enlever lesdits encombrants. Nous avons examiné ci-dessus la quasi majorité des cas de figure en copropriété. Le respect du règlement de copropriété s'impose à tout habitant des lieux. Le syndic ne doit pas hésiter à rappeler par voie d'affichage ou mails la nécessité de préserver les aires communes de tout dépôt d'objets privatifs ! ...et d'insister sur l'existence de services municipaux d'enlèvement d'encombrants... sur rendez-vous fixé par la Ville. Tout simplement !

Réponse de Fabien PESSANT :

En premier lieu, il convient de réaliser un diagnostic technique pour déterminer l’origine de ces infiltrations d’eau.

Le problème peut venir par exemple d’un défaut de l’étanchéité sur la partie courante de la terrasse ou bien au droit des relevés ou des joints de dilatations. Il faudra faire une inspection (accompagnée d’un nettoyage) des évacuations d’eaux pluviales qui peuvent être source de désordres.

Une fois que l’origine des infiltrations est déterminée, il faut faire établir des devis de travaux pour la réparation et la rénovation des terrasses. Le syndic de copropriété peut accompagner les copropriétaires afin d’obtenir tous les devis nécessaires aux réparations des infiltrations. C’est lui qui déterminera également comment va être répartie la prise en charge de ces travaux selon le règlement de copropriété.

Il peut être opportun de profiter des travaux nécessaires à la réfection de l’étanchéité défectueuse pour améliorer l’isolation thermique du bâtiment si les terrasses sont situées au-dessus de volumes chauffés. Ces travaux complémentaires peuvent s’inscrire dans des travaux d’amélioration de performance énergétique de l’immeuble ouvrant droit à des aides et/ou subventions.

Concernant l’organisation des travaux, le syndic de la copropriété doit faire effectuer un diagnostic technique global évaluant des provisions d’entretien futur de l’immeuble. La réfection de l’étanchéité sous terrasses peut rentrer dans des dépenses exceptionnelles nécessitant des appels à provisions et la création d’un fonds de travaux. C’est le syndic de copropriété qui doit aider les copropriétaires à obtenir des devis précis de travaux comprenant les entreprises qui vont intervenir sur le chantier et un architecte ou maitre d’œuvre qui sera chargé du suivi des travaux pour la copropriété.

Maître Florence Gracié-Dedieu :

La réponse dépend de la qualification de partie commune ou privative des boîtes aux lettres en copropriété situées, en partie commune. Ainsi, s’il s’agit d’une partie privative, et à défaut de connaitre l’identité de celui qui a dégradé, la réparation incombera au copropriétaire. A l’inverse, s’il s’agit d’une partie commune, le syndicat devra procéder au remplacement aux frais de tous.

La réponse se trouvera peut-être dans le règlement de copropriété. Il est, dès lors, indispensable de vérifier au préalable si des dispositions du règlement de copropriété visent les boites aux lettres de la copropriété, et si la qualification de partie commune ou privative, peut en être déduite.

A défaut, de mentions particulières dans le règlement de copropriété, il faut se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1065 qui énumèrent ce qui est partie commune et ce qui relève des parties privatives.

L’article 3 définit une présomption de communauté de divers éléments comme :
• Le sol ;
• Les éventuels parcs, jardins et voies d’accès ;
• Le gros œuvre ;
• Les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

Les boites aux lettres ne sont pas visées.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
Dans un jugement rendu par la juridiction parisienne il avait été retenu :
La société AXA appose que la boîte aux lettres serait une partie commune de l’immeuble en raison de sa présence dans le hall d’entrée de l’immeuble. Cependant, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis répertorie les parties communes d’un immeuble. Les boîtes aux lettres ne sont pas citées.

L’article 2 de cette loi définit la partie privative comme celle réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire. En l’espèce, il résulte de l’enquête de police que A X et HI étaient les seuls détenteurs des clés ouvrant la boîte aux lettres. Ils en étaient les usagers exclusifs, en conséquence cette boîte ne peut pas être considérée comme une partie commune.
Ainsi, la détention des clefs de la boîte aux lettres permet d’en déduire un usage exclusif et dans ces conditions, la qualification de partie privative, serait-elle placée dans un espace commun.
Le copropriétaire devrait réparer sa boite aux lettres vandalisée.

La solution pourrait être nuancée dans le cas où l’ensemble des boites aux lettres serait incorporé dans une structure commune, et que cette structure commune aurait été vandalisée (par opposition à la porte et à la serrure propre à chaque boîte aux lettres), dans ce cas la réparation pourrait incomber au syndicat faute d’être à l’usage exclusive de tel ou tel copropriétaire.

Réponse de Maître Virginie CHIOROZAS :

A l'heure où les grands ensembles d'immeubles à usage d'habitation en copropriété se développent, les lots d'habitation s'accompagnent souvent d'un lot de garage présenté sous la forme d'un box fermé.

Il peut être dès lors tentant pour le copropriétaire de ce box fermé de l'utiliser pour entreposer du mobilier.

Cette utilisation est-t-elle permise ou proscrite ?


1 – RESPECT DE L'USAGE STIPULE DANS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE :

Que le box de garage soit une partie commune bénéficiant d'un droit d'usage exclusif ou une partie privative, le copropriétaire doit en principe user de son lot selon l'usage stipulé dans le règlement de copropriété.

Il convient donc tout d'abord de s'y référer pour savoir ce qui est permis. Il a ainsi été jugé que lorsque le règlement de copropriété affecte des locaux à usage de garage, il ne peuvent servir à l'habitation ou être utilisé comme cuisine (Cass. 3Ème civ. 27 mai 1998, n°96-15847).

Ce qui va en pratique déterminer la destination d'un lot à un usage exclusif de garage est la configuration de l'emplacement du box.

Le règlement de copropriété se réfère souvent à la lettre de l'article 78 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, pour déterminer l'usage d'un box fermé.

Cet article stipule qu'un parc de stationnement est « un emplacement couvert, annexe d'un ou de plusieurs bâtiments d'habitation qui permet le remisage, en dehors de la voie publique, des véhicules automobiles et de leurs remorques, à l'exclusion de tout autre activité.

Il peut se trouver dans un bâtiment d'habitation, en superstructure ou en infrastructure ou sous un immeuble bâti.

(...) ».

Dès lors qu'un garage box fermé est couvert et en annexe d'un immeuble à usage d'habitation, le stockage de mobilier est strictement proscrit.

A défaut, le copropriétaire engage sa responsabilité, et en cas de sinistre notamment d'incendie, l'assurance de la copropriété pourra opposer le refus de prise en charge.

Au contraire, si le box fermé ne répond pas aux exigences posées par l'article précité, le règlement de copropriété pourra stipuler qu'un usage à titre de stockage est permis.

Entreposer du mobilier deviendra possible.

Si un parc de stationnement n'est pas couvert et n'est pas l'annexe d'un bâtiment d'habitation mais que le règlement de copropriété ne stipule pas expressément la possibilité d'un usage à titre de stockage, il semble toutefois que le stockage de mobilier puisse être permis.

Il est toutefois fortement conseillé d'en informer le syndic pour éviter tout désagrément.

2 – USAGE FRAUDULEUX DU BOX FERME :

Si vous constatez un usage frauduleux d'un box fermé, nous vous conseillons d'alerter le syndic de la copropriété.

Ce dernier pourra adresser une mise en demeure au concerné et éventuellement agir en justice pour demander l'enlèvement du mobilier, sous astreinte.

Réponse de M. Michel MAILLARD :

Vous et votre voisin habitez un immeuble placé sous le régime de la copropriété. Votre syndic a toute compétence pour répondre à votre interrogation. Une assemblée générale devra se prononcer à terme pour décision et conduite à tenir.
L’antenne collective actuelle, et donc l’ensemble de l’installation « parties communes » sont définis comme tels dans le règlement de copropriété originel. Il s’agit probablement d’une installation numérique hertzienne classique dite « TNT ». Un droit à l’antenne existe depuis 1966 permettant à chaque habitant d’un immeuble collectif de pouvoir bénéficier de la télévision. Ce service collectif doit être maintenu en parfait état de fonctionnement (décision art. 24 pour décision de travaux).
Aujourd’hui, la fibre arrive au pied de l’immeuble. Dès lors, la copropriété est devenue éligible à cette fibre optique. Une convention approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires autorisera l’opérateur retenu en AG à réaliser verticalement, en partie commune, l’installation intérieure ; cela, à partir du pied de l’immeuble… et sans frais pour la copropriété. Le choix de l’opérateur s’effectuera à la majorité de l’article 24, à l’occasion d’une assemblée générale. Les copropriétaires, voire les locataires, intéressés par ces nouveaux services (et on les comprend !) s’adresseront alors seulement au fournisseur de leur choix, lequel pourra être différent de celui qui a « fibré » l’immeuble. Les frais de raccordement individuels resteront à la charge des demandeurs.

En conclusion :
- Dépenses d’entretien, réparation, remise en état de l’installation décrite dans le règlement de copropriété : à la charge des copropriétaires ; ceci suivant le critère des tantièmes.
-Appartements équipés de la fibre : dépenses absolument individualisées et ne transitant donc pas via les comptes de la copropriété.

Réponse de Michel MAILLARD :

« Petite » ou pas, la Copropriété se doit de cadrer juridiquement sa prise de décision.

Dès lors le Syndic, désigné par l’Assemblée Générale, doit réunir le Syndicat pour opter sur une proposition de Gestion des Ordures ménagères.
Je crois comprendre que la question sous- entend indirectement la question du coût de la prestation, donc des charges de copropriété !

Deux solutions :
- « Trouver » un successeur, volontaire, et qui plus est Copropriétaire.
- Opter pour un Prestataire - entreprise - qui facturera mensuellement, en ce compris la TVA.

Pour mémoire la solution qui consisterait à embaucher un Employé d’Immeuble, salarié de la Copropriété, ne parait pas justifiée.

Réponse de Virginie CHIOROZAS :

Disposition phare de la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds de travaux est rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2017.

Véritable « fonds de prévoyance », l'emploi du fonds de travaux est affecté de sorte que le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires ne peuvent en disposer librement.

L'article précité prévoit que ce fonds est destiné à faire face tout d'abord « aux dépenses de travaux prescrits par la loi et les règlements » (décret, arrêté, autorité judiciaire ou administrative). Il s'agit ici essentiellement des travaux prescrits par l’autorité publique pour des raisons d’hygiène, de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou de police administrative (par exemple : ravalement, mise en conformité de certains équipements tels que les ascenseurs, piscines, portes de garage, recherche et traitement de l’amiante, lutte contre le saturnisme et les termites…).

L'article prévoit enfin que les sommes devront être utilisées pour « les dépenses de travaux non compris dans le budget prévisionnel ».

Conformément à l'article 44 du décret du 17 mars 1967, ces dépenses sont celles afférentes :
– Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
– Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
– Aux travaux d'amélioration, tel que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
– Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
– Et d'une manière générale aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

L'AG pourra donc, par exemple, utiliser ces sommes pour ajouter un ascenseur.

Enfin, le syndic peut être amené en cas d'urgence à procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Dans cette hypothèse, l'assemblée générale convoquée immédiatement, peut à la majorité de l'article 25 et éventuellement 25-1 affecter tout ou partie du fonds à leur financement.

Réponse de Michel MAILLARD :
En l'occurence, et pour le moins, le syndic fait preuve de négligence !
Un bon éclairage dans les parties communes est absolument essentiel, il en va en effet de la sécurité des habitants mais aussi de leurs visiteurs.
Il semble s'agir d'un simple entretien courant (changement d'ampoule ?).
Le syndic fait-il preuve de négligence coupable, une entreprise de désinvolture ?
Si la Copropriété en question bénéficie des services d'un salarié, le simple fait de remplacer ladite ampoule nécessite que ce salarié soit agréé par une habilitation électrique a minima.
La question laisse aussi à penser que le problème est plus conséquent. Un devis a peut-être été lancé, mais en tout état de cause il s'agit de dépanner vite, peut-être à titre provisoire.
Le Syndicat et le Syndic seraient tenus pour responsables en cas de chute de personnes. Le syndicat est malgré tout "couvert" via l'Assurance Multirisques. En tout état de cause, le syndic pourrait être recherché via sa Responsabilité Professionnelle.
Le Conseil syndical devra être saisi de ce qui ressemble à du laxisme. Il faudra évoquer ce manquement lors d'une future Assemblée Générale de Copropriété. Cette absence de réactivité de la part du syndic est-elle exceptionnelle ? D'autres copropriétaires ont-ils observé d'autres retards dans le traitement de la simple maintenance de l'immeuble ?
Dans l'immédiat une lettre recommandée avec accusé de réception marquera une traçabilité.
En attendant..."harceler" le syndic jusqu'à satisfaction ! Mai 2020

Réponse de Florence GRACIE DEDIEU : Les fenêtres sont, à défaut d’une stipulation contraire et précise du règlement de copropriété, généralement considérées comme partie privative.
Chaque copropriétaire est titulaire, sur la fraction de son lot et il bénéficie dès lors d’une entière liberté pour l’entretien et l’aménagement de cette partie privative.
Néanmoins, ce postulat doit être immédiatement corrigé par le fait que les fenêtres peuvent intéresser l’aspect général extérieur de l’immeuble et, dans ce cas, faire l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires.
Ainsi, et sauf dans le cas où le remplacement des fenêtres serait strictement conforme à l’existant, le copropriétaire devra solliciter en assemblée générale l’autorisation de remplacer les portes fenêtres battantes en bois par des fenêtres coulissantes en PVC.
Il sera rappelé une décision de la Cour d’appel de Paris en date du 27 septembre 1995 qui a validé le refus d’une assemblée générale d’autoriser les remplacement de volets en bois par des volets métalliques au motif que ce remplacement porterait atteinte à l’esthétique générale du bâtiment (CA Parsi, ch.23 section A du 27 septembre 1995 – Jurisdata 022731).
Le copropriétaire, afin de ne pas prendre le risque de se voir imposer une remise en état aura tout intérêt à faire valider en assemblée générale son projet à la majorité de l’article 25 afin de ne pas porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Publication : Octobre 2018

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Réponse de Xavier MARTIN : La communication constitue un enjeu primordial à la réussite de la relation syndic-copropriétaire et au succès des objectifs de gestion. C’est d’abord un travail de relation humaine mais celui-ci peut être facilité par l’emploi d’outils numériques permettant la mise à disposition d’informations en ligne. Les syndics l’ont bien compris et ils ont commencé depuis quelques années à mettre en place spontanément des services extranets. La loi ALUR en a fait une obligation qui est entrée en vigueur au 01/01/2015. Dorénavant, en vertu de l’article 18 modifié de la loi du 10 juillet 1965, les syndics professionnels ont la charge de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété
Article 18 : « Le syndic est chargé (…) - de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés ». L’accès en ligne sécurisé implique que le copropriétaire dispose d’un code d’accès pointant vers un serveur selon un protocole informatique sécurisé de type « https », c’est-à-dire disposant d’un chiffrement de nature à protéger la transmission. Ainsi, des documents pourront être téléchargés par les copropriétaires ou spécifiquement par le conseil syndical. Est-ce obligatoire ? Le syndic professionnel à l'obligation de le proposer à la copropriété mais celle-ci reste libre et peut s’y opposer par une décision prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'y a pas ici de possibilité de recourir à un second vote en application de l’article 25-1. Le coût de la prestation est inclus au forfait du contrat du syndic et les contrats types prévoient le montant de la rémunération qui serait retranché si l’assemblée générale des copropriétaires décidait la dispense. Il n'y a pas obligation de proposer l’extranet pour le syndic bénévole. Quels documents peuvent y être disponibles ? On y trouve des documents à caractère privés uniquement visibles par le copropriétaire tels que : sa situation extrait comptable avec les justificatifs d’appels de fonds, de décomptes, les duplicata de sa convocation assemblée générale, etc. Sont aussi disponibles des documents à intérêt collectif visibles par tous les copropriétaires tels que le règlement de copropriété, les comptes rendus des assemblées générales, la documentation technique. L'article 18 prévoit un accès différencié pour les documents selon qu’ils s’adressent à l’ensemble des copropriétaires ou uniquement au conseil syndical cela peut être le cas pour des sujets tels que : le suivi de procédures, le dossier social du personnel immeuble, les études préparatoires des travaux à venir... Peut-on librement en fixer la liste par un vote en assemblée générale ? Il n'existe pas de décret d'application prévoyant une liste des documents devant obligatoirement figurer dans l'extranet. L'assemblée générale n'a pas vocation à fixer unilatéralement la liste des documents. Il doit y avoir cadre contractuel et cela se fixe en accord avec le syndic. C’est un point qu’il est préférable d’aborder en amont de l’assemblée notamment à l’occasion de la négociation du contrat du syndic et de l’étendue de ses prestations. Publication : Décembre 2017

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Réponse de Catherine ZUCCA : Ces dispositions prévues par le législateur ont pour objet d’assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble.
Ainsi l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, demande à ce qu’il soit mis au vote de l’assemblée générale la décision de faire réaliser par un tiers, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
Ce diagnostic technique global doit comporter a minima :
• Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
• Pour les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 :
- Le Diagnostic de Performance Energétique de l’Immeuble ou DPE collectif, obligatoire si la copropriété fait moins de 50 lots (tous lots confondus) ou - L'audit énergétique de l’immeuble, obligatoire si la copropriété fait plus de 50 lots (tous lots confondus).

Il doit également faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années, ce qui permet d’établir le plan pluriannuel de travaux.

Quelles obligations de DTG, pour quel type d’immeuble à partir du 1er janvier 2017 ?

A l’heure où nous mettons sous presse, et dans l’attente de textes applicatifs plus précis, nous pouvons assurer que :

• Un diagnostic technique global (DTG) devient obligatoire pour les immeubles : - de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété, - ou qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire.

• Le syndicat des copropriétaires de tout immeuble doit par ailleurs organiser un vote pour se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG.
La décision d'engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doit être prise à la majorité simple.

La réalisation d’un DTG permet de disposer d’une vision large pour la programmation des travaux et justifier la mise en place d’un fonds de travaux adapté à la copropriété. Dans l’attente de textes applicatifs plus précis, il est indispensable à la copropriété de définir avec son bureau d’études l’étendue de la mission de diagnostic qu’elle entend engager et de prévoir une mise à jour du rapport et du plan pluriannuel de travaux en fonction de la parution des textes réglementaires. Publication : Janvier 2017

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Réponse de Catherine ZUCCA : Avant de pouvoir formuler un avis, il est nécessaire de pouvoir voir l'installation. Donc, dans tous les cas, sans une visite technique et la réalisation d'un audit, il n'est pas possible de se positionner.
Ensuite, plusieurs cas pourront être formulés sans que le remplacement ne soit forcément la seule et unique solution.
Mais pour réaliser la bonne mission, il faudra fournir également au bureau d’études chargé de l’audit d'autres informations sur l'appareil en place, notamment l’âge de l'appareil. Mais également savoir si des travaux ont été réalisés et si oui : avoir la copie du devis des travaux engagés par la copropriété.
D’autres caractéristiques seront à préciser telles que :
- le nombre d’étages de l’immeuble,
- la charge en cabine en kg.
Enfin, les interventions réalisées par votre prestataire ascensoriste pour pallier ces pannes ou la description précise des dysfonctionnements rencontrés seront précieux pour élaborer un diagnostic et préconiser des solutions. Publication : Mai 2016

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Réponse de J. Redon et C. Capayrou : Les charges locatives récupérables (art.23 Loi 6 juillet 1989 - Décret n°87-713 du 26 août 1987) sont les dépenses accessoires au loyer, payées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il peut demander le remboursement sur justificatifs (factures, comptes de copropriété ou de l’immeuble, avis d’imposition...) : eau, ordures ménagères, entretien des parties communes, minuterie, exploitation, entretien courant et petites réparations des équipements de l’immeuble (ascenseur, piscine...). Selon le mode de location (vide, meublée, colocation), la loi du 6 juillet 1989 envisage différents modes de récupération des charges locatives.
- Provision sur charges avec régularisation annuelle (art. 23)
Cette provision doit être évaluée au plus juste pour limiter le montant de la régularisation annuelle parfois difficile à récupérer auprès du locataire. Les comptes de copropriété de l’année passée sont, à ce stade, très utiles. Conseil : détailler les différents postes de charges dans le bail pour bien en informer le locataire.
Pour la régularisation, un mois avant l’échéance, il faut communiquer au locataire le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires si l’immeuble est collectif, et, si chauffage et production d'eau chaude sont collectifs, une note d'information sur les modalités de calcul des charges afférentes. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.
Enfin, depuis le 1er septembre, le bailleur doit transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut payer cette régularisation sur 12 mois.
Exemple : régularisation exigible en 2014, non réclamée au 31 décembre 2015 : payable sur 12 mois à compter de 2016.
La régularisation des charges se prescrit par 3 ans.
- Paiement périodique des charges sans provision
Cette possibilité est plus adaptée à la location de maison individuelle, sans charges communes, lorsque les postes de dépenses les plus importants (contrats de fourniture d’énergie et d’eau) sont au nom du locataire, il ne reste ainsi que les ordures ménages à facturer annuellement.
- Forfait pour une location meublée (art. 25-10) et/ou une colocation (art. 8-1)
Ce forfait, souvent mensuel, ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Il est révisable, chaque année, aux mêmes conditions que le loyer selon l’IRL.
Très simple car sans régularisation, il doit cependant être bien calculé à la signature du bail. Publication : Novembre 2015

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Réponse de Janine REDON, administrateur de biens : Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale. Il s’agit du budget prévisionnel et des autres dépenses.
Le budget prévisionnel comprend les «dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble» selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce même texte fixe la fréquence des paiements par trimestre mais il est possible que l’assemblée générale en décide autrement.
Il faut y ajouter les dépenses non comprises dans ce budget qui sont listées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s’agit pour l’essentiel de travaux en dehors de la maintenance de l’immeuble. Pour ces sommes, l’article 14-2 de la loi 10 juillet 1965 précise qu’elles «sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale».
Pour leurs paiements, le syndic envoie par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision exigible pour le budget prévisionnel et un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense pour les autres dépenses (art. 35-2 décret 17 mars 1967). En pratique, ces appels de fonds sont souvent envoyés ensemble et exigibles en même temps pour réduire les coûts de gestion de la copropriété.
Mais face à des charges qui augmentent facilement (énergie, travaux…), il peut être difficile de régler l’ensemble de ces sommes. Pour de nombreux copropriétaires, la mensualisation des paiements serait plus favorable à leur budget, mais si rien ne semble s’y opposer, beaucoup de syndics ne la proposent pas en raison de la difficulté de trésorerie qu’une telle gestion pourrait occasionner au syndicat des copropriétaires.
La pratique peut cependant s’adapter pour éviter des impayés de charges qui conduiraient à une procédure de recouvrement par le syndic. Il ne faut pas hésiter à demander un aménagement ponctuel au gestionnaire comme le paiement du trimestre en 2 fois par exemple (encaissement différé).
Pour des modifications sur le long terme, la loi permet de procéder à un vote en assemblée générale mais une périodicité plus importante des appels de fonds induira des frais de syndic à la hausse.
Publication : Octobre 2014

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Réponse de Jean BEDOS : L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 du Code de la copropriété dispose en son paragraphe 2° : « A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité…. ».
Doivent être considérées comme «exigibles», les sommes qui ont fait l’objet d’un appel de fonds de la part du syndic à condition, toutefois, que la vente ait été notifiée au syndic ou que l’acte notarié de vente n’ait pas prévu des conventions contraires.
Si l’ensemble de ces conditions est rempli, il appartient à l’acquéreur de supporter le coût des travaux. Publication : Juin 2014

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De tels travaux imposent la consultation du règlement de copropriété afin d’y vérifier la qualification de partie commune et/ou partie privative donnée à l’équipement concerné.
- Si les velux y sont définis comme partie commune, cela implique un vote en assemblée générale pour valider lesdits travaux (majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965) et donc de s’adresser au syndic au préalable. Si ces fenêtres sont qualifiées de privatives, seul le propriétaire du lot est concerné. Si les deux qualifications sont retenues, le montant fixe du velux comme partie commune et le vantail mobile comme partie privative, par exemple, les processus et financement seront combinés. - Dans le silence du règlement de copropriété, il faut se référer à la présomption légale de la loi de 1965 qui répute certaines parties de l’immeuble communes comme le gros œuvre dont le toit (art.3 de la loi). La partie fixe du velux étant incorporée au toit, elle doit être traitée comme une partie commune dont le coût du remplacement sera supporté par le syndicat des copropriétaires. S’agissant de la partie mobile du velux, qui peut être assimilée aux vantaux d’une fenêtre classique, elle est une partie privative réservée à « l’usage exclusif » de l’occupant. Les travaux la concernant seront donc à la charge du copropriétaire concerné. Publication : Janvier 2014

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Les marches desservant les entrées de l’immeuble sont des parties communes de la copropriété qu’il convient de traiter comme telles. Les travaux les concernant entrent dans la catégorie des charges communes générales.
L’hôtel doit avoir un cheminement d’accès aux normes d’accessibilité - Loi Handicap du 11 février 2005 n° 2005-102 - ce qui impose des travaux qui seront donc répercutés sur l’ensemble des copropriétaires selon la quote-part de parties communes de chacun d’eux (art. 10 al.2 loi 10 juillet 1965).
Une exception existe si le règlement de copropriété stipule que les parties communes concernées sont soumises à un droit de jouissance exclusif. A ce titre, les travaux les concernant reposent sur les seuls copropriétaires en bénéficiant, c’est-à-dire l’hôtel.
Selon le principe, lors d’une assemblée générale, les copropriétaires ne pourront pas s’opposer aux travaux car la loi s’impose. Il n’y aura pas de vote sur le principe de la mise aux normes même si la partie de l’immeuble consacrée à l’habitation n’a aucune obligation au regard de la législation sur l’accessibilité.
L’assemblée générale devra cependant se prononcer sur la date de réalisation des travaux, le choix de l’entreprise, la nécessité de faire intervenir un bureau d’étude, un architecte...
En cas d’opposition de principe des copropriétaires, le propriétaire, exploitant ou non de l’hôtel, devra saisir le juge des référés qui ordonnera les travaux sous astreinte avec sanction éventuelle.
Ce vote sur les modalités d’exécution des travaux est l’occasion de négocier avec l’hôtel. Il est fort possible qu’il accepte de financer une plus grande partie des travaux que celle correspondant à ses tantièmes puisque l’obligation de travaux qui s’impose à tous est liée à son statut d’établissement recevant du public (ERP).
Pour conclure, notons que ces aménagements profiteront à tous. Les habitants et visiteurs de l’immeuble chargés de bagages, avec une poussette, ou encore les personnes âgées utiliseront volontiers une rampe d’accès antidérapante avec une barre d’appui plutôt que les marches. Publication : Juin 2013

Le Code général des collectivités territoriales prévoit en effet qu'une des missions de la police municipale est d'assurer « la sûreté et la commodité du passage dans les rues », ce qui comprend le déneigement des trottoirs (art. L 2212-2). En parallèle, ce même code donne au maire la faculté de prendre des arrêtés « à l'effet d'ordonner des mesures locales sur les objets confiés par les lois à sa vigilance et à son autorité » (art. L 2122-28 (1°)). La jurisprudence, par combinaison des 2 textes, a reconnu au maire le pouvoir de prescrire aux riverains des voies publiques de balayer le trottoir situé devant leur habitation, ce qui inclut le déneigement.
Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, l'exécution de l'arrêté municipal est à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Dès lors, ce dernier doit prendre les mesures pratiques nécessaires au nom du syndicat des copropriétaires. Vous devez donc, par la voix du conseil syndical ou directement, signaler à votre syndic ses obligations, afin qu’il intervienne pour prévenir tout risque d’accident et de dégâts matériels dus à la neige ou au verglas.
De manière générale, les obligations pratiques sont de déblayer la neige jusqu’à la limite du trottoir sans obstruer le caniveau pour ne pas bloquer l’écoulement des eaux et le salage ou le sablage en cas de risque de verglas souvent lié aux phénomènes neigeux.
Les arrêtés municipaux précisent les modalités des obligations des riverains, il est donc intéressant de s’adresser à sa mairie pour en connaître la teneur exacte.
Que l’obligation soit légale ou règlementaire, en cas d'accident, le juge vérifiera si les précautions nécessaires avaient été prises, en les appréciant en fonction de la localisation géographique du bien. En cas de négligence avérée, le propriétaire, le syndicat des copropriétaires et/ou le syndic peuvent voir leur responsabilité engagée sur le fondement du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »(art.1382) et « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » (art.1383). Publication : Mars 2013

En droit, chaque copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur ses parties privatives lui permettant de réaliser des travaux. Cette liberté ne doit cependant pas nuire aux autres occupants. Pour cette raison, les travaux de l’étage supérieur doivent être conformes au règlement de copropriété et à l’autorisation donnée par l’assemblée générale (art.9 loi 10 juillet 1965).
En fait, si la qualité acoustique existante avant travaux est remise en cause, la responsabilité du copropriétaire, auteur des travaux, peut être engagée pour troubles de voisinages à défaut de règlement amiable comme la reprise, par le voisin, de ses travaux d’isolation à sa propre initiative.
En cas de contentieux, le juge pourra ordonner une expertise acoustique. D’une part, l’expert vérifiera si le copropriétaire a mis en œuvre une isolation phonique tenant compte plus particulièrement de la modification de la distribution des pièces, les bruits étant plus forts et fréquents dans une cuisine que dans l’espace nuit.
D’autre part, s’agissant des prescriptions règlementaires, le rapport d’expertise devrait indiquer si l’isolation acoustique répond à celle envisagée dans le règlement de copropriété. Sur ce point, la Cour de cassation a précisé que les matériaux d’origine s’entendent par « ceux en place au moment de la construction de l’immeuble de sorte que le niveau d’isolation phonique ne varie pas au gré des aménagements successifs » (Cour de cassation, 3ème civ, 20 nov. 2012 n° 11-17801).
Or, si l’immeuble est ancien ou si les sols ont été modifiés par des propriétaires successifs sans validation par l’assemblée générale, il sera difficile de s’y référer. La situation devrait être alors évaluée objectivement par l’expert et par le juge pour déterminer s’il y a nuisances sonores. Mais le juge ne sera pas lié par les conclusions de l’expert, il appréciera souverainement le cas au vu des éléments dont il dispose.
Si des nuisances sonores sont prouvées, l’auteur des travaux pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts et à des travaux d’isolation acoustique sous astreinte.
Publication : Mars 2013

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Réponse de Jean BEDOS :
Selon la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 (JO du 10), les appartements, dans les immeubles en copropriété, devront être équipés d’un « détecteur avertisseur autonome de fumée » pour prévenir le risque d’incendie. Ce texte vient d’être complété par le décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 (JO du 11).

Concernant les parties privatives : l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire, installe à ses frais au moins un détecteur dans son logement. Cet occupant veille à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif. Comme le précise le décret, cette même obligation incombe au propriétaire non occupant pour ce qui est des locations saisonnières, logements-foyers, résidences hôtelières à vocation sociale, logements de fonction et locations meublées.
S’agissant des parties communes : le décret fixe les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les copropriétaires dans les parties communes des immeubles. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d’incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Les frais d’installation, d’entretien et de fonctionnement des détecteurs mis en place dans les parties communes, seront supportés par le syndicat des copropriétaires. Un vote en assemblée générale devra intervenir pour le choix d’une part d’un installateur et d’autre part d’un devis. L’assemblée générale se prononcera, seulement, sur les modalités de réalisation des travaux dans les parties communes et sur leur exécution, ce par application des dispositions de l’art.25e de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les deux cas (parties privatives ou parties communes), le décret définit les modalités d’application notamment en ce qui concerne les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisés ainsi que les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Ces obligations figurent aux articles R.129-12 et R 129-13 du Code de la construction et de l’habitation sous le chapitre IX « Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d’habitation ».
La loi du 9 mars 2010 précisait deux points :
- l’occupant du logement privatif doit notifier (c'est-à-dire informer par lettre recommandé avec demande d’avis de réception) à son assureur (qui garantit les dommages d’incendie) l’installation d’un détecteur de fumée,
- l’assureur peut prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d’assurance lorsqu’il est établi que l’assuré s’est conformé aux obligations ci-dessus.
Publication : Février 2011