LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Réponse de Fabien Pessant, architecte DPLG, consultant de l’Association des Propriétaires & Copropriétaires

Le secteur de la construction représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre. Surtout, il produit à lui seul 240 millions de tonnes de déchets annuels, soit 70% de la production totale de déchets en France. Les matériaux d’un bâtiment représentent 56% de son impact carbone sur sa durée de vie complète. La question du réemploi est un enjeu essentiel dans le bâtiment pour réduire son impact carbone, cependant il faut distinguer le réemploi, le recyclage et la réutilisation des matériaux.

Depuis longtemps de nombreux matériaux de construction sont issus du recyclage ; par exemple des portes en bois issues d’une démolition, recyclées, broyées puis transformées en panneaux de bois agglomérés ou OSB.

La réutilisation des matériaux s’est aussi répandue dans la construction. Il s’agit d’une opération par laquelle un produit devenu un déchet est utilisé de nouveau ; par exemple une porte démontée, découpée puis transformée en planches de bois.

Plus récemment le réemploi de matériaux se développe, il s’agit de réemployer en l’état, et pour un usage similaire à son utilisation initiale, un produit, un objet ou un matériau ; par exemple une porte déposée d’un immeuble en rénovation est réemployée pour la même fonction. Le réemploi est l’opération la plus vertueuse du cycle de vie d’un élément (objet ou matériau) dans une démarche d’économie circulaire.

Si le réemploi s’est longtemps heurté à une problématique d’assurances, aujourd’hui apparaissent de nouvelles filières reconnues qui permettent de se fournir facilement en matériaux de réemploi. Les matériaux sont récupérés sur les chantiers de démolition ou de rénovation, diagnostiqués, triés et stockés dans des entrepôts ou l’on peut se servir pour les réutiliser. Des distributeurs spécialisés de matériaux de réemploi se développent partout. Tous les types de matériaux de construction sont désormais disponibles en réemploi : carreaux de faïences, carrelages, portes, fenêtres, équipements sanitaires… Si les quantités sont inévitablement limitées, le développement de la filière et les engagements de tous les acteurs de la construction (notamment les assureurs) devraient élargir la possibilité du réemploi à tout type de chantier.

Bruno Cabanis, Vitellin (isolation, VMC), consultant Association des Propriétaires & Copropriétaires :

L’isolation par soufflage des combles perdus (non habités et non chauffés) est la solution la plus économique qui permet de réaliser en moyenne 30% d’économie d’énergie selon l’ADEME.

La pose peut se faire dans un logement occupé, dans des combles difficiles d’accès voire inaccessibles qui doivent être vidés de tout encombrant. On pose un isolant sur le plafond droit situé au-dessus des pièces chauffées.

L’isolation par soufflage supprime les ponts thermiques et permet une mise en œuvre homogène. Elle a un faible poids rapporté sur le plafond mais celui-ci doit pouvoir supporter le poids de l’isolant.

Un isolant se différencie des autres en fonction de son origine, sa performance thermique, son temps de déphasage, sa résistance au feu… Le déphasage est le temps qu’il faut à la chaleur pour pénétrer à l’intérieur de l'habitat, plus le nombre d'heures est élevé et plus les performances sont bonnes. De manière générale, les isolants biosourcés (naturels) ont un meilleur déphasage, cependant leur prix au m² est plus élevé.

Pour obtenir les aides de l’Etat, la résistance thermique minimum est R=7 m². K/W et l’entreprise doit être habilitée RGE.

Réponse de Laurent TASSEL, géomètre-expert, consultant de l’Association des Propriétaires & Copropriétaires 31-09 :

Géofoncier est le portail internet d'information foncière. Il a été fondé en 2010 par l'Ordre des Géomètres-Experts et est accessible depuis 2011 au grand public dans le cadre de la directive INSPIRE. Il se décline en 2 utilisations : la partie GéofoncierPublic accessible gratuitement à tous et la partie GeofoncierExpert destinée aux professionnels et fonctionnant avec un abonnement.

Ce portail permet d’accéder à plusieurs couches de données (plan cadastral, photographies aériennes, PLU, etc. – il y en a plus de 200 dans la partie GéofoncierExpert -) ainsi qu’à la base de données des géomètres-experts qui recense et localise toutes les interventions foncières (divisions, bornages, arpentages, copropriété, etc.) réalisées par les Géomètres-Experts. Cette base de données est très régulièrement mise à jour par les géomètres-experts eux-mêmes dont le règlement intérieur impose de décrire et géo-localiser chacune de leurs interventions foncières.
Grâce à cet outil, vous allez pouvoir très facilement localiser et identifier votre propriété et voir quel géomètre-expert est intervenu dessus ou à proximité. Vous pouvez également rechercher le géomètre-expert le plus proche pour le consulter sur votre projet foncier, consulter les prix de vente du marché immobilier (DVF) proches de votre propriété, le Plan Local d’Urbanisme (PLU), les Plans de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI), et plein d’autres choses encore.

Les fonctionnalités de ce portail vous permettent d’obtenir en gros une fiche d’identité de votre parcelle avec sa contenance, ses limites, ses références cadastrales, ses divisions antérieures, l’urbanisme, l’environnement, les monuments historiques, etc. et pouvoir ainsi affiner l’étude de votre projet foncier.

Vous pouvez également maintenant gérer vos documents fonciers directement avec votre géomètre-expert depuis le portail (dans la version expert).

N’hésitez pas à faire un essai et tester par vous-même sur https://www.geofoncier.fr/

Olivier Saint-Criq, géomètre-expert et consultant à l’Association des Propriétaires & des Copropriétaires :

Selon l’article L.442-1 du code de l’urbanisme toute division d’un terrain en propriété ou en jouissance destinée à l’implantation d’une construction est soumise au champ d’application des lotissements et donc à un contrôle administratif.
Ce contrôle s’exerce par la délivrance soit d’un permis d’aménager soit d’une déclaration préalable de division. L’article R.421-19 du Code de l’urbanisme précise ces modalités : un lotissement est soumis à permis d’aménager s’il « prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement ».
L’article L.442-3 du Code de l’urbanisme précise « les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ».

Il en résulte qu’à partir de 2 terrains à bâtir créés et s’il y a des espaces et/ou des équipements communs créés, le lotissement est soumis à permis d’aménager. Dans tous les autres cas il est soumis à déclaration préalable.

Il est à noter, dans l’article R.421-19, une notion de périmètre de monuments historiques et de site classé, qui impose le permis d’aménager quelque soit le nombre de lots et sans tenir compte de l’existence ou non d’espaces et/ou d’équipements communs. Cela signifie que la création d’un seul terrain à bâtir dans ce cas là est soumis à permis d’aménager.

Selon ces deux cas les dossiers à constituer sont différents :
- Le permis d’aménager est un dossier très complet qui explique dans le détail les aménagements et les travaux prévus nécessaires à la viabilisation des lots. Il est constitué d’un formulaire de demande accompagné d’une dizaine de pièces obligatoires (notice explicative, plan de composition du lotissement, plans de voirie et réseaux divers…).
Le délai d’instruction par la mairie, sauf cas particulier, est de 3 mois ; à défaut de courrier de l’administration dans ce délai le permis est accordé tacitement.
- La déclaration préalable est un dossier plus simple qui montre la division projetée. Il est constitué d’un formulaire de demande accompagné de trois plans.
Le délai d’instruction par la mairie, sauf cas particulier, est de 1 mois ; à défaut de courrier de l’administration dans ce délai la non opposition à la déclaration préalable est obtenue tacitement.

Dans les deux cas l’autorisation obtenue est soumise :
- à un droit de recours de tiers dans le délai de deux mois à compter de son affichage sur le terrain. Dans ce cas, l’auteur du recours est tenu de vous en informer au plus tard quinze jours après le dépôt du recours.
- à un droit de retrait de la décision administrative dans le délai de trois mois après la date de la décision. L’autorité compétente peut le retirer, si elle l’estime illégal, elle est tenue de vous en informer préalablement et de vous permettre de répondre à ses observations.

Que ce soit l’une ou l’autre procédure, qu’il y ait un seul ou plusieurs terrains créés, ces terrains sont des lots de lotissements et de ce fait, au vue de l’article L.115-4 du Code de l’urbanisme, doivent faire l’objet d’un bornage. Si le bornage des lots à l’intérieur du lotissement ne pose pas de problème, en revanche le bornage des limites périmètriques du lotissement avec les propriétés voisines selon l’article 646 du Code civil doit être réalisé à l’amiable de manière contradictoire. Ce bornage ne peut être réalisé que par un géomètre-expert, seul habilité à effectuer cette prestation.

L’étape suivante consiste à réaliser la division cadastrale afin d’obtenir, auprès des services du cadastre, les nouveaux numéros cadastraux des terrains créés nécessaires pour la vente des lots. Cette division ne peut être réalisée que par un géomètre-expert, seul habilité à effectuer cette prestation.

Enfin la dernière étape consiste, dans le cas des permis d’aménager, à viabiliser les lots c’est-à-dire de réaliser les travaux de voirie et de réseaux conformément au permis obtenu.

La création de terrain à bâtir impose l’intervention d’un géomètre-expert qui, après analyse des différentes contraintes légales et notamment concernant les règles d’urbanisme en vigueur, conseillera et réalisera toutes les missions nécessaires :
- relevé topographique sur site nécessaire à la réalisation des différents plans et l’étude du projet ;
- établissements des plans et constitution des dossiers ;
- bornage des lots ;
- division cadastrale des lots ;
- viabilisation des lots, suivi des travaux.

Flavien Pelle-Becker, expert en pathologie du bâtiment et consultant à l'Association des propriétaires et des copropriétaires :

Il convient tout d’abord de procéder à un enregistrement de ces dernières à la mairie de sa commune, afin de régulariser une éventuelle déclaration en « Catastrophe naturelle » auprès de son assureur si un arrêté venait à être édité par la préfecture englobant votre commune.

Dans un deuxième temps, il faut réaliser un reportage photos de toutes les fissures, ainsi qu’un repérage de ces dernières sur un plan de masse et/ou des coupes d’élévation des façades de l’ouvrage (si vous n’avez pas de plan, faîtes des schémas de façades !). Ceci dans le but d’avoir un suivi de leurs évolutions.

Le sens des fissures ainsi que leurs localisations (verticale, longitudinale, en escalier, au droit d’une ouverture, au droit d’un plancher, en partie haute ou basse d’un mur…) sont assez symptomatiques d’une pathologie ou du moins d’une causalité, mais l’âge de l’ouvrage ainsi que sa constitution structurelle influencent le diagnostic.
C’est pourquoi l’expert n’engage pas les propriétaires à se « jeter » sur Internet pour trouver une cause à cette fissuration, car la causalité peut être multiple et l’interprétation d’une fissuration relève d’un professionnel du bâtiment.

Il est donc conseillé de prendre attache auprès d’un expert pour une simple consultation technique (coût entre 150 et 250 € TTC la consultation) qui pourra poser un pré-diagnostic et éclairer le propriétaire sur les démarches à suivre, soit :
- Evaluer la gravité de la fissuration (esthétique ou structurelle) ;
- Estimer la ou les origines de cette fissuration ;
- Evaluer le besoin en investigations complémentaires (géotechniques et/ou structurelles) suivant la gravité de la fissuration ;
- Conseiller le propriétaire quant à une éventuelle déclaration de sinistre auprès de son assureur ou tout autre organisme ;
- Donner des indications quant à une éventuelle mise en cause si besoin ;
- Enfin, proposer un chiffrage pour une expertise plus poussée avec une gestion de dossier, si nécessaire.

Réponse de Bruno Cabanis, société VITELLIN Isolation, consultant Association des propriétaires et des copropriétaires.

Le renouvellement de l’air dans les habitations est primordial pour la santé des occupants et pour protéger les matériaux de construction de l’humidité. Un renouvellement d’air non maîtrisé peut-être à l’origine de maladies respiratoires, de déperditions énergétiques et d’installation de points de rosée.

La rénovation de l’isolation d’une maison, que ce soient des murs, des sols, des combles aménagés ou perdus, modifie la circulation de l’air au sein de l’habitation car ces travaux étanchéifient le bâtiment et de ce fait modifient la circulation de l’air.

Que faut-il faire :
- Assurer un air entrant pur dans les pièces de vie (chambre, salon, salle à manger, entrée).
- Maîtriser l’extraction d’air vicié (humide) par des bouches placées dans les pièces humides, (cuisine, WC, salle de bain, cellier).

Pour être certain de bien maîtriser le renouvellement d’air de son habitation, il faut installer une VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) simple ou double flux.

La VMC la plus installée en rénovation est la VMC simple flux Hygro B (hygroréglable), car plus facile à poser. Les travaux se décomposent en trois étapes :
1. Changement ou installation du bloc de VMC, généralement positionné dans les combles.
2. Installation des bouches d’extractions intelligentes (type B) qui s’adaptent au volume d’air à extraire en fonction de la teneur en humidité dans les pièces humides.
3. Installation de grilles intelligentes sur les huisseries des pièces sèches ou de vie.

La VMC double flux sera plus adaptée à des maisons neuves ou dites « passives » ; elle permet des gains énergétiques importants grâce à son système d’échangeur qui récupère la chaleur de l’air extrait pour la transférer à l’air soufflé provenant de l’extérieur. Le système fonctionne par l’intermédiaire de bouches d’extraction qui aspirent l’air vicié des pièces humides de votre logement et des grilles de ventilation qui font entrer de l’air neuf, filtré et épuré, provenant de l’extérieur, dans vos pièces de vie.

Les bonnes pratiques :
- Une VMC doit-être accessible pour assurer sa maintenance
- Les gaines permettant la circulation de l’air doivent-être isolées
- La sortie d’air d’une VMC doit être raccordée à l’extérieur.

Réponse de Maître Guy TERRACOL :

Pour répondre précisément à cette question il serait utile de connaître en quoi ont consisté les travaux d’installation de la climatisation. S’agit-il d’une climatisation indépendante se réduisant à un (ou des) appareils individuels sous forme de barrettes ? Ou au contraire d’une installation plus complète sous forme de pompe à chaleur réversible ?
Dans le cas de la fourniture et pose d’une installation incluant la fourniture et la pose de toute une installation de climatisation avec pose de compresseurs, climatiseurs, gaines et canalisations d’air dans et à travers les murs du bâtiment, il s’agit de la construction d’un ouvrage entraînant la responsabilité décennale du constructeur – l’installation étant intégrée au bâtiment (Cass.civ. 3ème ch., 12 – 11 -20). Son mauvais fonctionnement a été considéré comme un vice de construction entraînant la responsabilité décennale du constructeur.
Il n’en va pas de même si l’installation de climatisation se réduit à la mise en place d’appareils individuels indépendants de la structure du bâtiment dont la défectuosité ne peut constituer un vice de construction (la garantie n’étant alors que celle des appareils soit deux ans, garantie légale de conformité – loi du 18 mars 2016) et de la garantie biennale de l’article 1792-3 du Code civil (garantie de bon fonctionnement).

Réponse de Michel SOUVIRON :

La sécurité des installations électriques des logements doit respecter la norme NF P 15- 100.
Cette norme évolue en permanence et ne s’impose qu’aux installations neuves.
Le nombre d’accidents liés à des problèmes électriques dans les logements est en constante augmentation, ce qui a conduit le législateur à imposer un diagnostic obligatoire en cas de vente, mais aussi de mise en location de logements de plus de 15 ans.
A noter que 7 millions de logements présentent des risques électriques, qu’on recense 4000 électrocutions annuelles à cause d’installations défectueuses et 25% des incendies seraient d’origine électrique.
Le parc immobilier ancien est en majeure partie équipé d’installations électriques dont la sécurité est très éloignée de cette norme. Outre le danger d’électrocution pour les habitants, il y a un risque d’incendie par surchauffe des câbles mal calibrés ou simplement des jonctions de fils desserrés par le temps ou oxydées.
Les propriétaires bailleurs dont les locataires sont présents depuis plus de 15 ans ont le plus grand intérêt à faire vérifier les installations électriques pour la sécurité de leurs locataires et pour leur tranquillité d’esprit car en cas d’accident leur responsabilité serait certainement engagée.
Pour ces installations, plusieurs points peuvent être améliorés pour les sécuriser sans pour autant les refaire en totalité. Après un diagnostic de votre installation un électricien listera les points de non-conformité et vous proposera des mesures compensatoires permettant de limiter les risques lorsque les règles fondamentales édictées par la norme ne peuvent être mises en œuvre sans refaire complètement l’installation, ce qui pourrait être un non-sens économique.
L’électricien vous proposera différents points d’amélioration en particulier sur le tableau de protection qui peut faire l’objet de modifications et d’ajout de disjoncteurs modulaires à haute sensibilité en tête des circuits.
En règle générale les installations qui ont plus de 20 ans d’âge sont assez facilement améliorables pour un coût raisonnable. En revanche, pour les installations très vétustes et qui ont souvent plus de 50 ans, la réfection totale s’impose.

Réponse de Maître Valérie TERRAL-PRIOTON :

Aux termes de l’article 1792-6 du Code civil, pendant le délai d’un an qui court à compter de la réception de l’ouvrage, l’entrepreneur est tenu de réparer tous les désordres qui lui sont signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées sur le procès-verbal de réception, soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour les malfaçons qui sont apparues postérieurement à la réception.
Outre les désordres apparents réservés lors de la réception, et ceux qui n’étaient pas apparents à ce moment-là, mais qui sont apparus dans l’année suivant la réception, la garantie de parfait achèvement couvre aussi les défauts de conformité ainsi que les défauts d’isolation phonique, signalé dans le délai susvisé.
Lors de sa mise en œuvre, les parties devront impérativement fixer, d’un commun accord, le délai dans lequel les travaux de réparation devront être effectués.
En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux pourront, après une mise en demeure adressée par le maître de l’ouvrage à l’entreprise restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.
L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement sera constatée d'un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

Réponse de Bruno CABANIS :

Le dispositif des certificats d’économies d’énergie (CEE) a été créé par la loi POPE du 13 juillet 2005 qui fixe les orientations de la politique énergétique de la France. Ce dispositif repose sur une obligation, imposée par les pouvoirs publics aux fournisseurs d’énergie (dit les"obligés"), de réaliser des économies d’énergie. C’est le principe de pollueur-payeur. Les obligés sont ainsi incités à promouvoir activement l’efficacité énergétique auprès des consommateurs d’énergie : ménages, collectivités territoriales ou professionnels.

Tous les secteurs d’activité sont concernés par ce dispositif et plus particulièrement les propriétaires et occupants de bâtiments, secteur qui génère plus de 45% des consommations énergétiques en France et 22% des émissions de gaz à effet de serre.

L’obtention et le volume d’aide liés aux CEE dépendent de la typologie des travaux réalisés (Isolation des combles, changement de chaudière, …), de la destination des bâtiments (logements, bureaux, écoles, …) et du niveau de ressources des occupants.

Attention, les CEE ne peuvent être attribués qu’une seule fois par lot de travaux. L’entreprise qui réalise les travaux doit être RGE, elle devra se conformer à la réglementation pour atteindre le niveau d’efficacité escompté pour l’opération engagée, et respecter les techniques de mises en œuvre (DTU)

Deux solutions pour les obtenir, soit le montant des CEE alloués est déduit directement sur le devis de l’entreprise, soit il est possible de faire soit même la démarche, dans ce cas les étapes sont :

1. Faire la demande auprès d’un obligé (EDF, ENGIE, Carrefour...)
2. Demander un devis à un professionnel RGE
3. Demander validation auprès de l’obligé
4. Signer le devis et réaliser les travaux
5. Une fois les travaux finis vous avez 6 mois pour envoyer le dossier au financeur incluant :
- Le devis signé et daté
- Les factures détaillées
- Une attestation sur l’honneur signée par le demandeur et par le professionnel
- L’attestation RGE du professionnel
6. Après validation de votre dossier, la prime vous sera versée

Le plus simple est souvent de céder vos certificats aux professionnels mandatés pour faire les travaux, ce dernier fera l’ensemble des démarches à votre place. Mais attention cependant à ce que le professionnel déduise bien le montant de la prime CEE du total TTC du devis. En aucun cas le client ne doit faire l’avance de trésorerie des CEE si le professionnel fait la démarche pour lui.

Réponse de Catherine ZUCCA :

Avant de parler du dossier, parlons de l’amiante. L’amiante est un minéral naturel fibreux qui a été intégré dès les années 1930 dans la construction du fait de ses propriétés en matière d’isolation, de résistance mécanique et de protection contre l’incendie. En raison de sa dangerosité et du caractère cancérigène de ces fibres, ces usages ont été totalement interdits en 1997. Toutefois, elle est toujours présente dans de très nombreux bâtiments construits avant cette date.

Pour tout gestionnaire ou propriétaire d’un bien immobilier, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er Juillet 1997, la mise en place de ce Dossier Technique Amiante (DTA) est la première des obligations. Il doit contenir l’ensemble des informations et des documents liés à l’amiante dans le bâtiment. C’est un peu le carnet de santé du bâtiment qui informe les usagers et les intervenants.

Dès sa création, il doit contenir un repérage des matériaux de liste A et B (les matériaux les plus dangereux et accessibles sans destruction) accompagné de leur état de conservation. Celui-ci a pour objectif d’estimer si des fibres sont susceptibles ou non d’être libérées dans l’air ambiant suite à la dégradation du matériau.

L’évaluation de l’état de conservation est réalisée par un opérateur de repérage à l’aide de grilles de lecture définies par arrêtés. Ces grilles de lecture prennent notamment en compte la protection physique du matériau, son état de surface, son exposition à des chocs ou des vibrations, ainsi que l’existence de mouvements d’air dans la pièce.

Pour chaque élément amianté identifié, l’opérateur de repérage indique, dans son rapport, les préconisations adaptées aux résultats de cette évaluation. Il s’agit suivant la situation rencontrée soit :
• d’une surveillance périodique de l’état de conservation (minimum tous les 3 ans pour la liste A)
• de mesures conservatoires avec une isolation et une mesure de la pollution,
• de travaux de confinement, de réparation ou de retrait.

L’ensemble de ces informations devront être ajoutées au fur et à mesure au Dossier Technique Amiante. Ce dossier doit être mis à jour à chaque fois qu’un document relatif à l’amiante dans le bâtiment est créé. En cas de présence de matériaux de liste A, il devra, par exemple, être actualisé a minima tous les 3 ans.

Suite à la publication de l’arrêté du 16 juillet 2019, le DTA, dès lors qu’il inclut la recherche de tous les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (liste C) dans un périmètre défini, peut devenir le document unique de gestion de l’amiante et se substituer aux recherches d'amiante avant travaux (RAAT). Ainsi dans différentes circonstances, la réalisation de prélèvements complémentaires permet de réaliser des économies de temps et d’argent en créant un DTA capable de remplacer le RAAT pour la plupart des travaux d’entretien courant.

Réponse de Maître TERRAL-PRIOTON :

Il résulte des dispositions de l'article 1642-1 du Code civil que :
« Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. »

Il convient que l'acquéreur mentionne ce défaut de conformité de l'emplacement d'une fenêtre avec les plans sur le procès-verbal qui est signé entre le vendeur et l'acquéreur le jour de la remise des clés et de la prise de possession.
Toutefois, si l'acquéreur devait omettre de relever ou de mentionner ce défaut à cette date, il dispose encore d'un délai d'un mois à compter de cette livraison pour le signaler au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
L'acquéreur peut également consigner tout ou partie du montant des 5 % du solde du prix de vente, en le séquestrant chez le Notaire qui a rédigé l'acte de VEFA, ou à la Caisse des dépôts et consignation, dans l'attente de la réalisation des travaux de remise en conformité.
S'il s'avère impossible de modifier l'emplacement de la fenêtre, l'acquéreur négociera une indemnisation du préjudice que lui occasionne ce défaut.
A défaut d'accord amiable, le tribunal compétent devra être saisi dans le délai maximal de 13 mois qui suit la livraison, afin de solliciter des dommages et intérêts ou une diminution du prix de vente. Mai 2020

Réponse de Maître Nathalie THIBAUD : Il convient au préalable de rappeler que tout propriétaire a le droit de construire sur son propre terrain, éventuellement jusqu’en limite de propriété si le plan local d’urbanisme l’autorise, sans besoin de l’accord du propriétaire voisin. Dans une telle hypothèse, selon la taille du garage, votre voisin devra obtenir soit un permis de construire (surface de plancher et emprise au sol > à 20 m²), soit une déclaration de non opposition à travaux (surface de plancher et emprise au sol comprise entre 5 et 20 m²). Il devra ensuite afficher sur son terrain l’autorisation sur un panneau règlementaire et visible de la voie publique. A partir de cette affichage, il sera possible de contester éventuellement l’autorisation d’urbanisme devant la juridiction administrative dans les 2 mois mais si aucune illégalité ne peut être mise en exergue, toute contestation sera vouée à l’échec. Néanmoins, une autorisation d’urbanisme est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers. Cela signifie que la responsabilité du propriétaire d’une construction nouvelle peut être engagée devant la juridiction civile sur le fondement de la théorie du trouble anormal de voisinage. Il suffit de prouver, par tous moyens, que vous subissez un préjudice et qu’il existe un lien de causalité entre le préjudice et la construction édifiée. L’existence du trouble s’apprécie indépendamment du problème de la régularité de la construction au regard des règles d’urbanisme ou de droit privé. Le juge apprécie souverainement le caractère anormal du trouble (perte d’une vue, d’ensoleillement…) et son lien direct avec le préjudice qui peut être économique, esthétique ou moral. Si le juge reconnaît l’existence d’un trouble anormal, il pourra ordonner sa réparation en nature (démolition de la construction par exemple) ou, plus souvent, par équivalent (dommages et intérêts).
Par conséquent, si le garage est susceptible de créer un trouble anormal de voisinage en lien direct avec la construction (par sa hauteur par exemple), il est possible de saisir le juge judiciaire mais il n’est pas du tout certain que ce dernier conclura au trouble anormal en raison d’une vue amoindrie sur un édifice remarquable. Publication : Décembre 2018

Réponse de Michel SOUVIRON : Les maisons de cette époque sont la plupart du temps totalement dépourvues d'isolant thermique et le parpaing s'il est très solide constitue une enveloppe du logement véritable passoire thermique. L'isolation devient aujourd'hui indispensable pour atteindre une température intérieure confortable sans être ruiné par les factures de chauffage.
L'isolation par l'extérieur présente en rénovation de nombreux avantages :
-aucune modification intérieure n'est nécessaire,
-pas de diminution de la surface habitable,
-le ravalement est compris dans l'isolation, votre maison est comme neuve,
-les économies sont très fortes et la température plus douce et mieux répartie,
-le confort d'été sera très grandement amélioré grâce à l'inertie des murs qui se trouvent protégés du soleil et ne chauffent plus en été.
L'isolation par l'extérieur est très adaptée aux maisons des années 60 mais attention !
Avant de vous lancer et de signer en confiance un devis, faites appel à un bureau d'études thermique (ils sont nombreux) qui procédera à une étude globale et vous indiquera un ensemble de travaux (isolation, ventilation et renouvellement de l'air), et vous calculera même les économies découlant des travaux. Publication : Septembre 2017

Réponse de G. TERRACOL : En principe, le devis accepté fait preuve par écrit. Il constitue un contrat entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage.
Pour les travaux supplémentaires, n’ayant fait l’objet d’aucun contrat écrit, il faut s’interroger sur deux aspects.
En premier lieu, il faut vérifier l’acceptation du principe des travaux par le maître d’ouvrage. La commande orale vaut-elle commande expresse ? La Cour de cassation y répond par l’affirmative sous condition (Cass. 3ème civ. 12 juin 2014 n° 13-19.410) : si le maître de l’ouvrage reconnaît avoir accepté oralement le principe de ces travaux (ex : reconnaît les avoir commandé avant leur réalisation, les accepte sans équivoque après leur exécution), le principe est acquis. A noter que la charge de la preuve de la commande des travaux incombe à l’entreprise.
En second lieu, il s’agit de s’intéresser au coût des travaux : les travaux supplémentaires peuvent être acquis dans leur principe, mais il est possible d’en contester le montant. A défaut d’accord amiable sur celui-ci avec l’entrepreneur par négociation directe, tentative de conciliation, ou encore de médiation échouée, seul le recours judiciaire permettra de trancher le litige. Une expertise d’évaluation déterminera le prix des travaux ; la charge de la preuve incombant toujours à l’entrepreneur.
Pour éviter ce type de déconvenue, il est recommandé de faire établir un devis complémentaire listant les travaux supplémentaires et leur chiffrage, qui sera signé par l’entreprise et le client. Publication : Novembre 2015

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REPONSE DE MICHEL SOUVIRON : Tous les travaux modifiant la répartition du poids de l’immeuble sont à envisager avec prudence. Ils sont risqués pour la structure. Avant de demander à une AG la permission d’enlever un mur, il faut s’assurer que c’est techniquement possible et sans danger pour le bâtiment.
Avant toute démarche au sein de la copropriété, un diagnostic de descente de charges doit être réalisé par un bureau d’études de structure spécialisé dans les bâtiments anciens. L’avis du bureau d’études technique (BET) sera difficile à contester s’il présente des solutions possibles pour réaliser de tels travaux.
La suppression partielle d’un mur intérieur est rarement impossible. Il existe de multiples solutions qui, selon le cas particulier, permettent de résoudre le problème de la descente des charges.
Les solutions techniques de compensation sont essentiellement :
- la pose de poutres de reprise qui peuvent avoir l’inconvénient de modifier le report du poids des niveaux supérieurs uniquement sur les côtés de l’ouverture créée ;
- l’installation d’un cadre métallique permettant de reporter la descente de charges sans dévoiement car le poids des étages supérieurs est supporté par l’ensemble du cadre qui est fixé dans le sol, la répartition des charges est donc meilleure. Cette solution demande de plus gros travaux et a un coût supérieur.
Tout projet de travaux de ce type doit être mis en œuvre par des professionnels du bâtiment, sur la base de plans d’exécution et de calculs obligatoirement faits par un BET en suivant les recommandations du diagnostic qui appuie votre demande auprès du syndicat des copropriétaires. Mettez donc toutes les chances de votre côté en présentant en AG le dossier technique de faisabilité des travaux. Publication : Juillet-Août 2015

De Ludovic Barrau : Ces notions sont régulièrement rencontrées lors de partage ou de mise en copropriété d’immeubles familiaux ou indivis, ou encore lors de valorisation de parties communes en copropriété (combles, greniers, « chambres de bonne »).
Dans ces situations, la problématique de la juste valeur vénale apparaît, que le droit à construire appartienne à une indivision, à un syndicat de copropriétaire ou à un particulier.
Ce droit peut revêtir la forme d’un droit de surélévation (droit d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble), d’un droit d’aménagement nécessitant un changement de destination des locaux.
Afin de déterminer la valeur vénale de ce droit, plusieurs méthodes de calcul peuvent être appliquées en fonction de la nature du droit à construire, de la configuration du bien et du profil d’acquéreur correspondant.
Lors d’une surélévation pour l’aménagement d’une surface de combles existante à transformer en logement, le calcul peut se faire par comparaison directe en valeur métrique (prix moyen/m²) appliquée à la surface utile pondérée de l’existant. Dans ce cas, la surélévation peut étendre la surface habitable et modifier l’utilité de la surface de combles. Il conviendra dans cette hypothèse de déterminer de façon cohérente la surface utile pondérée à prendre en compte.
Lors d’une surélévation plus substantielle, le calcul peut se faire à partir d’une méthode de récupération foncière, basée sur l’application d’un prix moyen / m² de Surface de Plancher Constructible créée. Dans ce cas, nous considérons que l’acquéreur « professionnel – promoteur », envisage une revente après travaux d’aménagement.
Dans le cas de surélévation où l’acquéreur n’est pas un professionnel de type promoteur, mais un acquéreur en accession à la propriété (souvent propriétaire du dernier étage de l’immeuble), il conviendra d’utiliser une méthode basée sur le coût de revient. Cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale du bien après travaux d’aménagement et de déduire les coûts d’aménagement. L’objectif est de faire ressortir l’écart entre le prix de vente espéré après travaux et le coût des travaux sans notion de marge, synonyme de valeur vénale résiduelle.
En conclusion, les diverses situations n’étant pas aussi précisément établies au moment de la négociation du bien, le droit à construire est fréquemment déterminé par recoupement des méthodes d’évaluation développées ci-dessus. Publication : Janvier 2015

Réponse de Michel SOUVIRON, architecte consultant UNPI31-09 : La réception des travaux ne vous concerne que si vous êtes en contact direct avec les entreprises qui ont réalisé vos travaux. Si vous avez contracté avec un promoteur ou un constructeur de maison individuelle en VEFA*, vous ne l’êtes pas.
Elle est l’acte par lequel le maître d’ouvrage (celui qui paie) accepte, avec ou sans réserves, les travaux réalisés pour lui. Il s’agit d’un acte unilatéral, en présence des entreprises, qui peut se réaliser même si l’entreprise refuse de signer le procès-verbal. Il constitue le point de départ des garanties de parfait achèvement (d’une année qui impose à l’entreprise de réparer toutes les malfaçons constatées durant l’année suivant la réception), biennale (de deux ans pour les équipements dissociables du gros oeuvre) et décennale (de 10 ans pour les défauts sur la structure du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination). En cas de sinistre pendant la durée des garanties, l’expert mandaté par l’assurance demandera ce PV ; à défaut, il retiendra la date d’entrée dans les lieux, ce qui peut être préjudiciable.
Attention : les réserves émises lors de la réception des travaux devront impérativement être levées durant l’année suivant la réception. Faute d’être levées, les réserves ne seront pas couvertes par les garanties ; ne notez aucune réserve qui ne puisse être levée, car vous vous priveriez de toute garantie sur ces points.
Enfin, au moment de la réception, il est impératif de réunir toutes les attestations d’assurance des professionnels (et pour chaque année de travaux). En effet, en cas de sinistre ultérieur, les coordonnées des assureurs seront précieuses pour agir.
La livraison des travaux se réalise entre le promoteur ou constructeur de maisons individuelles et l’acquéreur d’un bien immobilier en VEFA. Elle correspond à la remise des clés de ce bien. Lors de cette livraison, il est prudent de demander au promoteur une copie du procès-verbal de réception des travaux, ceci pour avoir une indication précise à la fois sur la date de départ de la garantie décennale (indépendante de la livraison) et sur les réserves émises par le promoteur. Cela vous permettra le suivi de la bonne levée de ces réserves par les entreprises (réparation des malfaçons dans l’année suivant la réception des travaux).
Lors de cette livraison, si vous constatez des malfaçons ou l'absence de conformité des travaux au contrat de vente définitif du bien acheté, vous devez les mentionner dans un procès-verbal que vous dresserez en présence du promoteur. Sachez que vous pouvez vous faire assister d'un professionnel du bâtiment (par exemple, un architecte) pour constater la conformité du logement mais une personne neutre et de confiance pourrait suffire à vous aider à détecter d’éventuels désordres. Vous disposez encore d'un délai d'1 mois pour faire un état des lieux et lister les malfaçons qui n'auront pas été mentionnées lors de la livraison du logement. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception. Le solde du prix est en principe dû à la livraison mais en cas de réserves, la somme peut être consignée chez un notaire, à la banque, ou à la caisse des dépôts.
*VEFA : vente en l’état futur d’achèvement. Publication : Décembre 2014.

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