Les responsables de la Chambre interdépartementale des notaires présentaient le 7 mars dernier les résultats pour 2023 de l’évolution du marché immobilier en Haute-Garonne et à Toulouse.
Les volumes de vente en fort déclin
Me Frédéric Giral, président de la Chambre, évoquait un marché qui s’est grippé avec une baisse des volumes de 31 % tous secteurs confondus (appartements et maisons anciennes, appartements neufs et terrains à bâtir) en Haute-Garonne : 25880 actes ont été signés en 2023 contre 37400 en 2022. « On revient à des volumes de 2017 » indique-t-il. « Toulouse et la Métropole ont été fortement impactées ». Mais c’est aussi le cas pour les départements voisins de la Haute-Garonne. Cette tendance se confirme nettement au regard des premiers mois de 2024.
Les marchés immobiliers - Chambre des notaires - Mars 2024
Les prix se maintiennent encore pour les appartements dans l’ancien
« Si la hausse des prix des biens est terminée, on ne voit pourtant pas de baisse » précise Me Henri Chesnelong, délégué aux chiffres de l’immobilier, qui ajoute : « Le marché souffre d’un tiers de son activité {31 % de volume en moins}, il se pose » avec une évolution de +0,7 % des prix en Haute-Garonne, soit 2930 €/m² médian.
A Toulouse, alors que 6 quartiers étaient entrés dans le pool de tête à plus de 5000 €/m² médian en 2022, ils ne sont plus que trois : Saint-Etienne, Capitole et Saint-Georges ; les Carmes, Saint-Aubin et Saint-Cyprien s’affichent désormais en deçà de cette médiane.
Les maisons anciennes connaissent une baisse plus forte
Avec une hausse des coûts liée au renforcement des normes (assainissement, isolation…), on constate un retournement des prix plus marqué que pour les appartements à -1,5 % en Haute-Garonne avec un prix médian à 278 700 €. La baisse est plus sensible à Toulouse avec un prix médian qui s’établit à 384 500 €.
Les communes limitrophes sont également analysées : Balma stagne toujours en haut du hit-parade (prix médian à 468 100 €) mais avec cependant moins de mutations ; puis vient Quint-Fonsegrives à 423 200 €, Pibrac (421 900 €).
Les notaires constatent moins un marché de choix ou d’envie qu’un marché lié à des contraintes telles que la mobilité professionnelle, les divorces… et des ventes qui s’en suivent avec de légères baisses des prix. Des négociations de prix se font toutefois davantage sur des biens inférieurs à 250 000 € de moindre qualité.
Côté terrains à bâtir
1830 ventes ont été constatées en 2023 en Haute-Garonne contre 3140 en 2022, avec un prix médian en hausse de +3,4 %. « 15 % de la hausse sont liés au prix de la viabilisation qui a fortement augmenté ces derniers mois. » précise Me Giral. Comme les années précédentes, les surfaces se réduisent de plus en plus et désormais 34 % des transactions concernent des terrains de moins de 600 m².
Le DPE impacte-t-il le marché ?
Il n’est pas constaté d’explosion des ventes des logements classés F et G dits passoires énergétiques : 8 % des ventes en 2023 contre 7 % en 2022. Il est à noter toutefois que les logements classés F et G se vendent 11 % moins cher que ceux classés D. Du côté des maisons, c’est même davantage marqué avec une différence de 12 %.
Que dire pour 2024 ?
La baisse des prix s’affirme après un an de transition. On pourrait imaginer une baisse des prix jusqu’à 10 % sur les maisons anciennes en 2024. Dans le contexte actuel, les plus impactés sont les primo-accédants qui recourent majoritairement au crédit. Les notaires constatent une tendance au développement de l’aide familiale dans la constitution de l’apport personnel.
