Le marché immobilier de la Haute-Garonne : des chiffres encore exceptionnels mais…

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Dans le contexte international de tension, l’inflation galopante, la remontée des taux et la crise énergétique, la dernière étude des notaires de la Cour d’appel de Toulouse montre encore des chiffres exceptionnels et une hausse des prix. Mais cela devrait se calmer.

L’étude qui porte sur les ventes réalisées entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 atteste d’un marché qui se porte bien. Me Frédéric Giral président de la Chambre des notaires, accompagné de Me Henri Chesnelong délégué aux chiffres de l’immobilier, a toutefois reconnu qu’il sera plus compliqué d’acheter en 2023 pour les primoaccédants.


Me Frédéric Giral et Me Henri Chesnelong

Les volumes de vente : en moindre hausse que l’an passé

Tous biens confondus, le volume des ventes en Haute-Garonne s’établit à +7,8 % sur la période. 15 100 appartements anciens ont été vendus (+7,1 %), 12 500 maisons anciennes (+4,7 %), 6 800 appartements neufs (+10 %) et 2 800 terrains à bâtir soit +22,1 %. L’effet à redouter en 2022/2023 serait un assèchement de l’offre car la durée de détention ne s’est pas affaiblie.

Les prix des appartements anciens : toujours en augmentation

La hausse des prix est un peu plus faible que dans la période précédente et s’établit à +4,9 % en Haute-Garonne (contre 6,1 %) avec un prix médian à 2 860 €/m² ; 68 % des ventes concernent des appartements de 2 et 3 pièces. Dans le classement des communes de plus de 150 000 habitants, Toulouse, à 3 210 €/m², est au 7ème rang derrière Lyon, Bordeaux, Nice, Nantes, Lille et Rennes ; elle a gagné une place par rapport à 2021 en dépassant Strasbourg. Comparativement aux villes moyennes : Albi est à 2 070 €/m² avec une hausse de 4,1%, Rodez à 1 800/m² avec une hausse de 11 %, Montauban à 1 790€/m² avec une hausse de 10,1 %, Auch à 1 490€/m² et Cahors à 1 410 €/m². « C’est indéniable, nous constatons des effets de déplacement de population vers les préfectures régionales. Grâce à des politiques de ville de plus en plus attractives pour les populations, ces agglomérations proposent souvent des seuils de rentabilité très intéressantes pour les investisseurs, d’où leur dynamisme » expliquent les notaires.

Par quartiers toulousains, les cinq traditionnellement les plus chers (+ 5 000 €/m² - cf. tableau ci-contre) enregistrent une légère baisse, ce qui fait dire à Me Giral « que le marché a sans doute atteint son plafond de verre. »

Les appartements neufs : une hausse raisonnable

La hausse du prix médian des appartements neufs en Haute-Garonne est raisonnable, soit +0,9 % (elle était de 3 % en 2021). Du coup les notaires s’interrogent : « avec un delta de 1 300 € entre le neuf et l’ancien (4 200 €/m² vs 2 900 €/m²), quels choix d’achat seront faits par les acquéreurs entre un appartement neuf répondant aux dernières normes environnementales et un appartement ancien à rénover ? ». Mais la pénurie d’offre dans les appartements neufs rend le marché de l’ancien actif.

Les maisons anciennes : encore une envolée des prix

Sur le marché de la maison ancienne, les prix affichent en Haute-Garonne une hausse encore supérieure à 2021 soit +6,1 % avec un prix médian à 275 800 €. « Le marché de la maison ancienne confirme le basculement observé d’après crise sanitaire. Contrairement à la tendance que l’on a connu d’un retour vers les villes, désormais on souhaite souvent les quitter ! » observe Me Giral. « On voit même apparaître des secundo-accédants qui avec les plus-values réalisées sur un bien vendu en ville font l’acquisition d’une grande maison à l’extérieur ». On notera qu’avec un prix médian à 118 400 € le département de l’Ariège connaît une augmentation de prix de 12,8 % sur la maison ancienne avec une attractivité de la basse-Ariège notamment. Plus proche de Toulouse, la ville de Balma caracole toujours en tête avec un prix médian à 450 900 € (+1,8 %). Toulouse est à 392 100 €. On relèvera quelques augmentations de prix substantielles sur des communes comme Saint-Jean (+15,1 % et 309 300 €), Labarthe-sur-Lèze (+16,9 % et 292 300€ ou encore Lherm (+16,9 % et 260 000 €).

Qu’en sera-t-il à fin 2022 ?

Grâce à l’examen des avant-contrats de vente, les notaires constatent une dynamique mais il faut s’attendre à un ralentissement ou du moins à une stagnation des transactions dès la fin de cette année. Ils estiment qu’il va être plus compliqué d’acheter en raison de l’économie monétaire et des nombreuses causes conjoncturelles : la hausse des taux des prêts immobiliers, l’inflation, le contexte international, la crise énergétique… et également le moral des Français dont le baromètre annoncé à la baisse est traditionnellement un indice des freins à la prise de décisions d’achat. Me Giral évoque également la question de la capacité d’accéder au marché du crédit et l’impact du taux de l’usure appliqué par les banques, taux qui s’établit aujourd’hui à 2,57 %. « Si le contexte que nous traversons s’annonce difficile, le désir d’accéder à la propriété reste intacte. En temps de crise, la valeur pierre s’est toujours révélée la plus sûre ! » conclut Me Giral.

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