Le marché du logement neuf dans l’aire urbaine de Toulouse en 2023

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Créé e 2022, l’Observer de l’immobilier toulousain a pour vocation de donner une vision globale du marché de l’immobilier neuf de Toulouse et sa métropole, du Sicoval et plus largement de l’aire urbaine de Toulouse.

Sa présidente, Laetitia Vidal, accompagnée du président de la Fédération des promoteurs immobiliers d’Occitanie, Stéphan Aubay, faisaient le point sur le bilan de l’année 2023, le 1er février dernier.

2023 est marquée par une crise historique de la promotion immobilière

Si l’année 2022 marquait déjà une crise majeure du fait de la hausse des taux d’intérêt grevant les capacités budgétaires des ménages, 2023 est révélateur de l’ampleur de la crise avec un effondrement de moitié des mises en vente de logements (-48 % vs 2022 soit 2936 logements mis à l’offre en 2023). Les ventes quant à elles s’écroulent avec 2515 ventes nettes au détail sur l’année soit -47 % vs 2022. Symptômes des difficultés de financement, le taux de désistement atteint 29 % des ventes en 2023 contre 21 % en 2022. La clientèle d’investisseurs devient minoritaire en 2023, une première depuis l’observation du marché de l’aire urbaine toulousaine, soit plus de 20 ans ! Ils représentent 45 % des acquisitions, contre 52 % en 2022 et 59 % en 2021. Les ventes à investisseurs sont restées minoritaires à chaque trimestre de l’année (+graphique p.10). Les prix continuent d’augmenter par rapport aux années précédentes avec 4547 €/m² en moyenne pour le collectif libre (hors stationnement), soit +4 % vs 2022, du fait de programmes montés avant la crise et qui tenaient compte des coûts fonciers et des coûts de construction élevés.

La ville de Toulouse porte la majorité de l’activité de l’aire urbaine en promotion immobilière avec 57 % des mises en ventes, 51 % des ventes et 55% de l’offre, témoignant du caractère plus qu’atone des marchés du neuf sur le reste du territoire et notamment de la 1ère couronne.

Les métropoles voisines connaissent également des chutes comparables. Ainsi la région de Montpellier a été alimentée par 1323 logements en 2023 soit -37 % vs 2022 et compte 1073 ventes soit une baisse de 46 % vs 2022.le prix en collectif libre (hors stationnement) moyen atteint 5281 €/m² soit +4 % vs 2022. La région bordelaise connait un effondrement sans précédent des ventes : -53 % vs 2022. Les prix de vente en collectif libre (hors stationnement) s’élèvent à 4840 €/m² sur la Région soit +6 % vs 2022.

Pour les intervenants, 2024 ne peut pas être pire que 2023 , des signaux annonciateurs d’une amélioration se faisant jour avec les taux d’emprunt qui stagnent voire baissent légèrement, des banques qui réétudient des dossiers refusés en 2023 et le Pinel+ en vigueur jusqu’à fin 2024. Mais la production souffrira encore si les ventes aux investisseurs ne reprennent pas ; ce sont elles qui tirent le marché.

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